La crisis llama a la puerta

Crisis, la palabra proscrita, ha empezado a correr de boca en boca entre quienes trabajan en el sector inmobiliario. Pero cuando se les pregunta por ella descartan salir retratados en los papeles y vuelven a referirse a la ralentización de la que hablan en público desde hace cerca de dos años. "Estamos en crisis de forma clarísima. Tras unos años de desaceleración del mercado residencial ha habido un antes y un después este verano, con un aterrizaje forzoso motivado por la postura de las entidades financieras, que han endurecido de forma drástica la concesión de créditos a empresas y a particulares", asegura el directivo de una consultora inmobiliaria que rechaza dar su nombre.

La falta de liquidez de la banca provaca un aterrizaje brusco del mercado residencial

La subida de los tipos de interés y de los precios frenan al comprador de pisos

Otro directivo, en este caso de una de las mayores inmobiliarias cotizadas en Bolsa, declara desde el anonimato: "Es una crisis inmobiliaria generalizada, que llevará a una crisis económica a España". Más valiente, Sigfrido Herráez, vicepresidente de Rayet Grupo, es tajante: "Lo peor que puede haber es un enfermo que no sabe que está enfermo. Asistimos a dos tipos de crisis: una objetiva de falta de liquidez, que es la más importante, y otra subjetiva que responde a los mensajes que dan los políticos de que nadie compre casa porque se la van a regalar. Esta crisis es pasajera".

Pues sí; 2007 ha traído la crisis al sector de la vivienda, que no al resto de los que conforman el negocio inmobiliario. Oficinas, comercial, industrial y hotelero hasta ahora evolucionan de forma más que favorable, si bien están afectados por el cierre del grifo bancario a la financiación de proyectos, por lo que todavía es prematuro medir el calado que las hipotecas basura de EE UU han tenido en el mercado inmobiliario español.

Después del verano

Hasta antes del verano se detectaba un agotamiento del mercado de viviendas, con mucho stock en venta y ralentización en la subida de los precios. Si no hubiera habido crisis financiera global por las subprime, seguiríamos con una ralentización residencial. Tras las hipotecas basura, que a España le van a afectar más en el crecimiento económico que en las cuentas de resultados de los bancos, ha subido mucho el coste de la financiación, y más todavía en el sector inmobiliario, donde se ha recortado.

"Conclusión: se ha creado un clima de incertidumbre, que es lo peor que le puede pasar a la economía", explica Xabier Barrondo, consejero delegado de General Electric Real Estate Iberia. A su juicio, la situación quedará resuelta la próxima primavera, una vez que los bancos presenten sus cuentas de resultados y se vea cómo de afectados están por las subprime y cuándo empiezan a prestar dinero otra vez sin grandes obstáculos, pero con mayor cautela que antes, al sector inmobiliario, que entonces volverá a cerrar transacciones, también una vez conocidas sus cifras. Pero este año y el que viene España va a vender muchas menos casas. Hay que controlar los precios a base de reducir la oferta. Por ello, veremos 12 o 18 meses de caída de ventas y luego el sector se normalizará, en la medida en que se construya menos, añade.

"Hemos crecido tanto que en cuanto falla el círculo virtuoso se pierde empuje y nos damos de bruces con el cambio de ciclo", asegura el director general de Tasaciones Hipotecarias (Tinsa), Luis Leirado. En su opinión, lo que ha pasado es "un pararse a respirar, una falta de confianza encadenada" que no retrotraerá al mercado a la crisis de los años noventa porque ha mejorado tanto la economía española como la estructura de las entidades financieras y las inmobiliarias, que ahora es mucho más sólida. Pero que sí hace más difícil cerrar las compraventas. "Las rebajas de precios que espera el comprador no llegan y, por tanto, no se cierran acuerdos. También está pasando factura la subida de los tipos de interés, que exige un 20% más de ingresos que hace un año al comprador".

Falta confianza

Se trata de una crisis de confianza en toda regla, ante la cual nadie mueve ficha, ni comprador ni vendedor, y, entre todos, la casa sin barrer. En el mercado de vivienda de segunda mano ya se lleva detectando una demanda inferior desde 2006, pero este año los expertos aseguraban que se cerraban un 40% menos de operaciones que el pasado. Y eso ocurría antes del verano. Después, según el presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, Santiago Baena, "las ventas se producen con cuentagotas, cuando antes el chorrillo era constante. Es una situación delicada que repuntará a partir de enero, con los ajustes que tienen que darse".

Mientras, no son pocas las oficinas de intermediación inmobiliaria que han echado el cierre. Sobre todo aquellas que pertenecen a redes de franquicias cuya expansión ha sido ilimitada al calor del boom inmobiliario y lo que en el sector se denominan "chiringuitos". Y, después, ha llegado a las promotoras inmobiliarias, es decir, a la vivienda de nueva construcción.

También ellas han visto recortadas sus ventas drásticamente desde el pasado verano. Así lo reconoce el director general de Inmobiliaria Espacio, José Antonio Fernández Gallar, quien prevé que en 2007 el sector venderá un 40%de viviendas menos. Fernando Martín, presidente de la nueva Martinsa Fadesa, lo hacía asegurando en público, en la presentación del G-14 -grupo de presión que las principales inmobiliarias han constituido este año para defender el sector y corregir su mala imagen-, que las ventas de su compañía habían caído un 35%.

Nadie más ha salido a la palestra a reconocerlo, pero las cuentas de resultados de las empresas cotizadas en Bolsa, las mayores del sector y por tanto las más representativas, así lo han puesto de manifiesto, con descensos en la venta de viviendas de entre el 30% y el 60% en el tercer trimestre del año. Pero no lo han reflejado en sus beneficios, maquillados por las ventas de suelo y de edificios y la nueva contabilidad derivada de las fusiones. De todas formas, son peores de los que esperaban.

Estadísticas tardías

Lo malo de los datos es que siempre llegan tarde. De hecho, por ahora, las últimas estadísticas no servirían para reconocer la crisis, sí el deterioro del mercado residencial. Primero, los precios. Las cifras oficiales, del Ministerio de Vivienda, hablan de encarecimientos del 5,8% para la vivienda nueva y del 5,1% para la usada entre septiembre del año pasado y de 2007. Y, aunque ya hay localidades que registran descensos, las medias siguen reflejando subidas, eso sí, muy inferiores a las de 2006 (por encima del 9%).

Después las transacciones, según el Colegio de Registradores de España, las compraventas de viviendas se han reducido un 11,34% en el segundo trimestre de 2007 en comparación con los tres meses anteriores y un 5,4% en la primera parte del ejercicio. Por último, los visados de construcción, que son los proyectos que el Colegio de Arquitectos Técnicos y Aparejadores de España presentan ante la Administración para que sean aprobados. No todos estos proyectos de viviendas llegan a desarrollarse, se calcula que entre el10% y el 15% no lo hace, pero es la mejor estadística existente para medir la evolución de la construcción de viviendas.

Pues bien, en los ocho primeros meses de 2007 recoge un total de 508.000 pisos visados, lo que significa un 13% menos que en el mismo periodo de 2006, bajada que en Cataluña llega al 22% y en Madrid al 23%. El problema es que el comprador ha llegado a su tope, y aunque quiera hacerse con una vivienda no puede pagarla a los precios actuales. La subida de los precios y de los tipos de interés son insostenibles.

En España el metro cuadrado cuesta 2.061 euros, esto es, una casa de 90 metros de superficie vale 185.000 euros, media que sube a 330.000 euros en Barcelona (3.666 euros por metro) y a 345.000 en Madrid (3.842 euros). Para el director general corporativo de Restaura, Albert Casajuana, "lo que la gente puede pagar, que se mide con el índice de accesibilidad, se ha colocado en 2007 a niveles de 1995".

En espera de rebajas

El adquirente espera que bajen los precios como consecuencia de las repetidas promesas por parte de las administraciones de ayudas y regalos a la compra de casa, eso sí, en periodo preelectoral, según los promotores. Y, aunque ya empieza a ocurrir en los pisos de segunda mano y en algunas promociones -en las que las inmobiliarias no pueden aguantar el peso de la deuda- no es seguro que los precios desciendan de forma generalizada en España, al menos los de la vivienda nueva, se empeñan en decir las inmobiliarias.

Y mientras tanto, el stock residencial crece y crece, como no podía ser de otra manera, tras haberse levantado entre 560.000 y 900.000 viviendas anuales desde 2000. Y los ritmos de ventas de las nuevas pasan de las seis o siete casas por promoción y mes de 2006 a las 2,5 del primer semestre de este año, que hoy han bajado más todavía, según Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Urbanismo de la consultora Jones Lang Lasalle.

"La situación no es demasiado mala, aunque lo parezca. Sigue habiendo empleo y, si se quedan así, los tipos de interés ayudarán. Pero los precios están muy altos, hay cansancio en los compradores y también elecciones, que afectan mucho a la venta de viviendas. Hasta marzo estaremos en una situación de bastante atonía, como la actual. La gente quiere estabilidad y las elecciones son posibilidades de cambio. Después, si la economía va bien, el mercado se reactivará". Ésta es la esperanza que tiene el presidente de Larcovi, Jesús Martín de Prado, pese a que las ventas de viviendas hayan caído un 40% en su empresa en lo que va de año. Pero las opiniones están encontradas.

Para el notario Ignacio Navas, la crisis real va a llegar de aquí a unos meses, en 2008, año que, en opinión del socio propietario y director general de Knight Frank, Frédéric Mangeant, traerá "una rebaja en los tipos de interés. Además, las elecciones generales calmarán el ambiente general, y el mercado residencial se reactivará durante el primer semestre". Enric Venancio, director general de Operaciones de Renta Corporación, espera que se digiera la desconfianza y la situación actual de atonía y prevé un ejercicio más que complicado para 2008.

Eso sí, hay consenso en que a partir de ahora se iniciarán entre 400.000 y 500.000 viviendas anuales, en vez de 700.000, con la consiguiente pérdida de empleo en la construcción, que supondrá, en boca de Fernando Martín, más de dos personas por cada vivienda que no se construya.

Beneficios a la baja

También existe consenso en que la crisis pasará factura a los beneficios de las promotoras inmobiliarias en 2008 y 2009. Entonces ya no podrán valerse de las ventas de suelo y edificios para maquillarlos, enajenaciones que, según un director de una empresa patrimonialista, "van a rebajar los precios de terrenos e inmuebles en los próximos seis meses".

El suelo ya nota estas ansias de venta, con descensos de hasta el 20% en su precio, según Ferrer-Bonsoms, al menos en Madrid. Las empresas tendrán que sanear, además, su elevada deuda. "Durante el próximo año y medio veremos muchas soluciones de insolvencia como las de Llanera", señala el responsable de un grupo inversor extranjero en España.

Hasta entonces, la estrategia está clara: Inversión cero, vender suelo y edificios y reajustar la producción de viviendas, coinciden los directivos de varias promotoras que no quieren ser citados.