El Banco de España sitúa por encima del 20% la sobrevaloración de la vivienda

El director del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, ha señalado que en la medida en que el incremento del precio de la vivienda ha continuado creciendo en los últimos años por encima del aumento que podría considerarse justificado, la sobrevaloración del coste de la vivienda se sitúa ya por encima del 20% que estimó el Banco de España en 2002.

Malo de Molina ha señalado, en un encuentro con la prensa, que es evidente que esta sobrevaloración se ha incrementado debido a que el precio ha seguido creciendo, aunque ha matizado que la brecha entre el aumento justificado y la sobrevaloración es menor que lo que ha crecido el precio de la vivienda en estos años.

Como consecuencia de este incremento, ha señalado que el endeudamiento de las familias por la adquisición de vivienda es, junto con la caída de la competitividad, el principal riesgo de la economía española para los próximos años. Así, ha destacado que una parte del aumento de la deuda de las familias está justificado por la caída de los tipos de interés, el incremento del empleo o el crecimiento demográfico, pero ha insistido en que, en la medida en que esta tendencia prevalezca, el riesgo se acrecienta.

En este sentido, ha indicado que el Banco de España no observa, por el momento, "ningún signo de cambio" de esta tendencia del endeudamiento de las familias -los últimos datos del organismos señalan que la deuda de los hogares por compra de vivienda creció un 24% hasta febrero-, ni tampoco una flexión a la baja del encarecimiento del precio de la vivienda.

Por tanto, ha señalado que si ambas tendencias se mantienen estables se plantea la duda, por un lado, de cómo se corregirá esta sobrevaloración, que según Malo de Molina se hará de forma "suave y ordenada", y por otro lado, qué efecto puede tener una subida de tipos o una caída del empleo sobre las familias endeudadas.

En este punto, ha afirmado que los hogares tiene una posición "sólida" en cuanto a su riqueza financiera, aunque ha admitido que los más vulnerables son las familias con menor renta y las más endeudadas. Para poder invertir esta tendencia, apuntó que se puede actuar con una mayor estabilidad macroeconómica que "minimice" el efecto de la sobrevaloración. También apostó por eliminar las "rigideces" de los factores que inciden en el precio, como es el caso del suelo.

Pérdida de competitividad exterior

Junto con el encarecimiento de la vivienda y el endeudamiento de las familias, Malo de Molina ha subrayado que el otro riesgo importante de la economía española es la pérdida de competitividad exterior, que ya ha empezado a notarse en la cuota de las exportaciones españolas que cayó por primera vez en 2004. En este sentido, ha recordado que la demanda exterior neta está restando crecimiento a la economía y, aunque está explicado en parte por la recuperación de los bienes de equipo, se debe principalmente al diferencial de precios con la zona euro.

Además, ha asegurado que detrás de la caída de la competitividad, también se encuentra un crecimiento "débil" de la productividad total de los factores, como consecuencia de la "escasa" inversión en I+D o en nuevas tecnologías y por los "retrasos" en la eficiencia del aparato productivo. "En la mejora de la competitividad exterior, la economía española tiene uno de los retos más importantes para que se mantenga el crecimiento a largo plazo", ha subrayado.

Pese a estos riesgos, Malo de Molina insistió en que España tiene un patrón de crecimiento intensivo en empleo, lo que a su vez ha impulsado el consumo interno, la demanda de vivienda y el incremento de la construcción, y estimó, de cara al futuro, que este patrón de crecimiento, demanda interna y construcción, se mantiene estable, pero indicó que ha empezado a reequilibrarse mediante la recuperación de la inversión de bienes de equipo, en coherencia con los importantes beneficios empresariales.

Intensa demanda de préstamos

El Banco Central Europeo (BCE) ha destacado en su boletín anual de 2004 que "la demanda de financiación por parte del sector de los hogares fue intensa", principalmente, para la adquisición de vivienda.

El pasado año se mantuvo la tendencia alcista en la demanda de financiación observada desde el primer trimestre de 2002 por el crecimiento de los préstamos a largo plazo, considera el BCE. Este hecho se refleja en el incremento de la tasa media de crecimiento interanual de los préstamos concedidos por las instituciones financieras monetarias a los hogares hasta el 7,8% en 2004.

"Los préstamos a largo plazo de las instituciones financieras monetarias a los hogares fueron, en su mayor parte, para adquisición de vivienda", ha apuntillado la entidad emisora. "La vigorosa trayectoria de esta modalidad de crédito se vio favorecida por la intensa evolución de los precios de la vivienda en varios países de la zona euro", que subieron una tasa interanual del 7% en la zona el primer semestre del 2004.