El plan de vivienda entra en su último año lejos de alcanzar sus objetivos

Difícilmente los planes de actuaciones públicas suelen cumplirse en el tiempo para el que son programados, y menos aún si en el transcurso de este se produce una alteración de las circunstancias económicas y sociales de la dimensión de la acaecida entre 2007 y ahora. Eso ha ocurrido con el Plan Concertado de Vivienda Protegida y Suelo 2008-2012, que entra en su último ejercicio de vigencia con apenas la mitad de sus objetivos cumplidos, pues entre el régimen de venta y de alquiler se ha acometido la construcción de 51.695 nuevas viviendas, apenas el 51% de lo previsto hasta el momento.

"Está claro que no se han cubierto las expectativas", reconoce sin rodeos la consejera de Obras Públicas y Vivienda, Josefina Cruz, quien advierte que las condiciones en las que fue diseñado el plan y se trazaron sus objetivos son diametralmente distintas a las actuales. Recuerda, por ejemplo, cómo entonces había facilidades para la concesión de créditos bancarios, al contrario que ahora, o cómo han aumentado las tasas de paro y el periodo de duración del desempleo, lo que supone una pérdida de condiciones para embarcarse en la compra de una vivienda.

El plan se diseñó cuando había poco paro, crédito fácil y otras expectativas

La restricción financiera ha dejado promociones sin adjudicatarios

La alternativa del alquiler es poco rentable para la iniciativa privada

67.238 andaluces buscan vivienda en el registro de demandantes

El Ayuntamiento de Málaga, por ejemplo, sigue sin encontrar adjudicatario para 200 viviendas de una promoción de 1.600 que construyó en Soliva y que sorteó entre más de 23.000 solicitantes a finales de 2006. Pero esas 200 casas siguen sin dueño porque los adjudicatarios y sus suplentes han tenido que renunciar porque han cambiado sus condiciones económicas y laborales o porque los bancos no les conceden la subrogación en la hipoteca. Lo mismo ocurre por ejemplo con 20 de las 70 primeras viviendas de VPO que se han realizado en Marbella en dos décadas y que fueron sorteadas entre 660 aspirantes. Hace unos días fueron entregadas las licencias de primera ocupación. Y esto pasa en otras muchas ciudades.

La alternativa al problema de la falta de financiación es en principio la promoción de viviendas en alquiler. Los Ayuntamientos de Málaga y Marbella tramitan la conversión administrativa de estas viviendas construidas para la venta al régimen de alquiler. La gestión del plan concertado ya comenzó a dar un giro preferente hacia el alquiler y la rehabilitación hace un año, tras constatarse la paralización de los créditos a la compra, que era el sistema por el que más apostaba el plan, al prever 73.000 viviendas en propiedad entre 2008 y 2011, por apenas 41.000 para alquiler.

Con todo, el programa de viviendas en régimen de venta lleva hasta el momento mejor grado de cumplimiento, ya que se han ejecutado 41.198, un 55% de lo programado, según datos de la Junta.

Por el contrario, las 12.487 viviendas promocionadas en régimen de alquiler apenas representan el 44% del objetivo inicial. Aunque hay que unir a ello más de 21.000 familias que han obtenido subvenciones y ayudas públicas para el alquiler, programa que ha permitido poner en el mercado y en uso un buen número de viviendas desocupadas.

El problema que plantea el régimen de alquiler es que apenas tiene atractivo para los promotores. Si construyen para vender, recuperan la inversión inmediatamente y transfieren la hipoteca al comprador, pero si invierten en hacer viviendas para alquiler tienen que pasar muchos años para amortizarlas. Por ello, el peso principal de las promociones de alquiler hasta ahora recae en las empresas públicas, tanto la del suelo de Andalucía, EPSA, como las creadas por los Ayuntamientos. Buscar otras fórmulas, cambiar las condiciones y los requisitos de las casas en alquiler, como ya ha empezado a hacerse, para que los privados encuentren rentabilidad será uno de los retos para el nuevo plan que habrá que definir a partir de 2013.

Porque, como reconoce la consejera, la necesidad de vivienda persiste, especialmente para los más jóvenes. El problema es que las condiciones sociolaborales de los demandantes son otras muy diferentes a las de cuatro años atrás, con menos disponibilidad económica.

También hay cambios que juegan a favor. Por ejemplo, la disponibilidad de suelo, una traba que impidió el éxito de los planes anteriores, y por la que se introdujeron cambios legislativos como, por ejemplo, obligar a reservar el 30% de los nuevos suelos a VPO. Los nuevos planes generales ya disponen de suelo para 275.000 viviendas en más de 400 municipios.

Además, el registro de demandante permite tener un conocimiento más preciso de las necesidades reales de la población, no ya el número de demandantes (más de 67.000 en los que ya están operativos), sino sus condiciones económicas o sus necesidades familiares, porque el registro contiene datos que ofrecen un retrato sociológico.

Demanda, suelo disponible y constructoras necesitadas hay. El problema es la financiación.