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Reportaje:Empresas & sectores

Las cajas acaparan el riesgo del ladrillo

Los activos problemáticos tienen mucho más peso en su balance que en los bancos

Tras el stress test, ha llegado el striptease. Bancos y cajas de ahorros se han desnudado ante los mercados para mostrar el riesgo inmobiliario alojado en sus balances. Lo han hecho a toda prisa por recomendación -léase exigencia- del Banco de España. Aunque hay entidades que han arrastrado los pies a la hora de hacer públicos los datos o que los han presentado con menos claridad de la deseable, al final la fotografía del sector financiero español tiene una nitidez sin precedentes. Y las zonas más sombrías de esa fotografía corresponden a las cajas de ahorros, sobre todo las que han acometido procesos de integración y reestructuración con ayuda pública. El peso de los activos del ladrillo "potencialmente problemáticos" en sus balances es significativamente superior al de los bancos.

Catalunya Caixa, Unnim, Caja3 y Caja Duero-España, las más vulnerables

Caja Madrid Bancaja se ha convertido en la mayor inmobiliaria

Bancos y cajas tienen 28.000 millones en suelo y 61.500 en inmuebles

El total de activos problemáticos supera los 143.000 millones

Las cajas han dotado más provisiones gracias a las fusiones

Entre los bancos, Popular y Sabadell tienen el mayor riesgo inmobiliario

"La entidad hace público el riesgo con el sector inmobiliario siguiendo las recomendaciones del Banco de España para calmar a los mercados internacionales", rezaba sin ambigüedad la primera página de la presentación de una de las cajas más vulnerables. Pero aunque la transparencia delimita el alcance del daño, algunos datos más que calmar, inquietan.

Las pruebas de resistencia a la banca española solo sirvieron para devolver temporalmente la confianza de los inversores en la salud del sistema financiero español. Tras el rescate de Irlanda, arrastrada al agujero por su banca sin que las pruebas de resistencia hubieran alertado del peligro, los inversores pusieron en el punto de mira a España, que ha vivido una gran burbuja inmobiliaria y de la construcción. Para recobrar la confianza, el Banco de España exigió a las entidades que se desnudasen ante los mercados, que mostrasen el riesgo inmobiliario alojado en sus balances.

Pero antes siquiera de que se conociesen esos datos, el Gobierno y el supervisor llegaron a la conclusión de que la transparencia no bastaba para tranquilizar a los mercados. Quizá porque el desnudo de las cajas confirma en algunos casos los temores de muchos inversores, el Gobierno ha decidido dar otra vuelta de tuerca para recapitalizar las cajas, sea con capital privado o público.

Y los datos de las cajas muestran que, efectivamente, hace falta capital para hacer frente con solvencia a los activos tóxicos inmobiliarios.

Los datos facilitados por las entidades financieras (incluidas todas las cajas y los seis principales bancos) muestran que tienen inmuebles en su posesión por un importe bruto de 61.576 millones de euros, con una cobertura por su posible depreciación de unos 18.400 millones (el 30%). A esa cifra se suman créditos destinados a la construcción y promoción inmobiliaria por importe de 239.000 millones de euros. Es decir, en números redondos hay algo más de 300.000 millones de euros en juego.

Lógicamente, no toda esa cifra está en peligro. Los activos relacionados con el sector inmobiliario que el Banco de España considera potencialmente problemáticos son los inmuebles adjudicados y adquiridos (61.500 millones), los créditos morosos (42.000 millones) y los calificados como subestándar, esto es, en peligro de pasar a ser morosos (unos 40.000 millones). Es decir, sin contar los créditos ya calificados como fallidos (que sumarían otros 4.000 millones, pero que ya están totalmente cubiertos con provisiones), la exposición "potencialmente problemática" es de algo más de 143.000 millones, con una cobertura de unos 40.000 millones.

Tanto si se analiza la exposición bruta como la problemática, las cajas salen mal paradas en la comparación frente a los bancos. De media, las cajas de ahorros destinaron casi un 20% de su inversión crediticia a la construcción y promoción de viviendas. De hecho, la cifra alcanza el 21,5% si lo que se analizan son las entidades que han participado en los grandes procesos de integración y reestructuración del sector. Eso es casi el doble que el 11,7% de los principales bancos.

Ese es un primer criterio de valoración de la gravedad de los problemas. Ningún banco ha destinado más del 20% de su crédito al sector del ladrillo. En cambio, hay seis cajas que superan ese umbral y una (Caja España-Caja Duero) que supera incluso el 30%. En esa primera foto, salen también mal parados Banco Base, CatalunyaCaixa y Caja3. Esa medición es la menos sujeta a interpretaciones subjetivas, aunque habrá que ir comprobando si los criterios de clasificación del crédito han sido homogéneos en todas las entidades.

Además, cuando se analizan esos créditos hay una proporción significativamente más alta entre los de las cajas en que la garantía es suelo y no viviendas terminadas o en construcción. Es decir, mayor riesgo y peores garantías.

El siguiente paso es descender un escalón y ver cuántos de esos 300.000 millones en juego son los problemáticos, aunque sea potencialmente.

Para empezar, ya han dado problemas los 61.000 millones en inmuebles adquiridos y adjudicados. Esos inmuebles proceden sobre todo de las promotoras y constructoras que no han podido hacer frente a sus créditos y, en mucha menor medida, de las ejecuciones de hipotecas de particulares, la toma de participaciones -en general forzadas- en inmobiliarias (por ejemplo mediante canjes de deuda por acciones) y otros inmuebles adjudicados.

Aquí, de nuevo, ganan -es decir, pierden- las cajas. Con los datos disponibles ya de todas las entidades y con un mismo criterio -considerar los inmuebles por su importe bruto original, antes de reconocimiento de pérdidas, saneamientos y provisiones-, las cajas acumulan 41.500 millones en inmuebles, frente a los 20.000 millones de los bancos analizados. El problema se concentra de nuevo, desproporcionadamente, en las cajas que han tomado parte en procesos de integración.

Lo que da más miedo de esos inmuebles es el suelo entregado por los promotores. Los edificios terminados se pueden alquilar o vender con cierta facilidad aplicando descuentos; lo mismo ocurre con las viviendas embargadas a particulares, y la cifra de edificios en construcción es baja en comparación con el resto. El gran problema puede radicar en los más de 28.000 millones en terrenos y solares, parte de ellos ni siquiera urbanizables, que acumulan los bancos y cajas en sus balances. Aunque la situación varía según de qué terrenos se trate, el suelo es en general un activo muy poco líquido, enormemente depreciado y para el que no hay mercado apenas en las circunstancias actuales.

Es por esa razón por la que el Banco de España exige mayores provisiones por el suelo que por el resto de los activos inmobiliarios.

La entidad con más suelo en su balance es Banco Financiero y de Ahorros, la entidad que sirve de vehículo al sistema institucional de protección (SIP) formado por Caja Madrid, Bancaja y otras cinco cajas. Caja Madrid ya era por sí sola una entidad con un gran nivel de riesgo inmobiliario, pero se ha unido con Bancaja, en la que el peso de los inmuebles adjudicados era aún mayor. El resultado es que la nueva entidad se ha convertido en la mayor inmobiliaria de España por activos con más de 11.000 millones de euros (importe bruto original), de los que más de 5.000 millones corresponden a suelo, una cifra superior también a la de cualquier inmobiliaria.

Pero los inmuebles adjudicados no son los únicos activos problemáticos. A ellos hay que sumar los créditos dudosos y subestándar. Entre las cajas de ahorros, los créditos problemáticos suman 57.000 millones por 25.000 millones de los bancos analizados, cuando la diferencia en inversión crediticia es mucho menor. Las cajas tienen más morosidad inmobiliaria, y eso a pesar de que buena parte de los dudosos de Santander y BBVA son lo que denominan "dudosos subjetivos", es decir, están clasificados como tales por su riesgo pese a estar al corriente de pago de sus obligaciones.

La suma de inmuebles, de créditos dudosos y subestándar se traduce en que las cajas tienen unos 98.400 millones en activos potencialmente problemáticos frente a los 45.000 millones de los bancos analizados. Más revelador que la cifra absoluta es la proporción. Los activos tóxicos inmobiliarios de las cajas de ahorros representan el 13,8% de su inversión crediticia en España, mientras que en el caso de los bancos la cifra es del 7%. Esa enorme brecha es el resultado de la combinación de todos los factores anteriores: mayor exposición al crédito inmobiliario, mayores tasas de morosidad y de créditos subestándar y mayor proporción de inmuebles en el balance.

Cuando se analiza el dato de modo relativo al tamaño de cada entidad, se muestra que las más afectadas por el problema del ladrillo son Caja3, Unnim y CatalunyaCaixa, con Caja España-Caja Duero y Novacaixagalicia un peldaño por debajo. En términos absolutos es Caja Madrid Bancaja la entidad con más activos problemáticos (26.160 millones), pero en proporción a su tamaño está algo mejor que las citadas.

Tanto para Caja Madrid, como para CatalunyaCaixa, Unnim, Novacaixagalicia o Caja España-Caja Duero, el problema adicional es que en la actualidad se sitúan por debajo del 8% de capital básico que exige el Gobierno como mínimo de solvencia a los bancos y más lejos aún del 9%-10% que se exigirá a las cajas que no coticen ni tengan una presencia significativa de inversores privados en su capital y además tengan dependencia para su financiación de los mercados mayoristas. Casi todas esas cajas necesitarán convertirse en bancos y captar capital. Si pueden, será privado (saliendo a Bolsa o incorporando socios de referencia). Si no, será el Gobierno el que les inyecte capital en una suerte de nacionalización parcial y temporal.

Las cajas que no han participado en grandes procesos de integración sino que han seguido independientes están relativamente a resguardo del riesgo inmobiliario y con unas ratios de capital relativamente cómodas. La Caixa, además, ya ha anunciado que planea captar 1.500 millones adicionales a través de su red en bonos convertibles de la ya cotizada Criteria, que pasará ser CaixaBank y a absorber el negocio financiero de la entidad. Eso elevará su capital básico al 10,9%, según La Caixa.

En cuanto a los bancos, no se libran de los problemas, pero su situación es mucho mejor que la de las cajas. El primero de la clase es Bankinter, con un mínimo riesgo inmobiliario. Eso es lo que permitía a la entidad sostener que no necesitaba un coeficiente de capital más alto, pero, paradójicamente, ahora es el que necesita reforzar su solvencia para cumplir con la futura normativa. El Popular es el que tiene mayor exposición inmobiliaria y el Sabadell el que sufre una mayor proporción de activos problemáticos. En un punto intermedio entre estos dos y Bankinter están el Santander y el BBVA, con cifras algo mejores para este último.

En lo que sí están mejor las cajas es en su cobertura. Los procesos de reestructuración y de integración y el dinero público recibido han permitido a las cajas de ahorros dotar provisiones con cargo a fondos propios (es decir, sin incluirlas en la cuenta de resultados) por unos 26.000 millones de euros. Así, las cajas tienen unas coberturas de sus activos problemáticos que se sitúan en torno al 30%, frente al 26% de los bancos, y además han reconstituido sus provisiones genéricas, que cubren el conjunto de los riesgos y no solo el inmobiliario. Con todo, incluso al tomar solo en cuenta el riesgo no cubierto, la conclusión sigue siendo la misma: el ladrillo pesa más en las cajas.

¿Y qué pasa con la banca extranjera?

Entre las entidades que han publicado ya sus datos de exposición inmobiliaria están todas las cajas de ahorros y los cinco principales grupos bancarios. De aquellas que participaron en las pruebas de resistencia europeas publicadas el pasado verano, solo faltan el Banco Pastor, que publicará sus resultados la semana entrante, y la Banca March, una entidad no cotizada, pero sobre la que no hay ni rastro de duda, pues es la más capitalizada de todo el sistema financiero español.

La cifra de 143.000 millones en activos problemáticos de las entidades se queda lejos de los 180.800 millones que publicó el Banco de España con datos de junio pasado. Pero son dos cosas diferentes. En aquel caso, se tomaba en consideración todo el crédito al sector de construcción y promoción en función de la clasificación nacional de actividades económicas (CNAE) y ahora lo que se analiza es la finalidad, la financiación destinada a la construcción y promoción inmobiliaria. Se trataba pues, de una cartera de crédito mayor y eso explica una parte de la diferencia. Otra parte viene de las cooperativas de crédito, que pueden llegar a representar hasta un 10% del total. El Banco de España incluía, además, unos 5.000 millones en créditos ya declarados fallidos, que no se han tenido en cuenta en este análisis porque no todas las entidades han facilitdo sus datos y porque, de alguna manera, son ya agua pasada y están totalmente provisionados en los balances. Pero además, faltan los datos de los bancos citados (Pastor y March), de algunos otros pequeños y sobre todo, de los bancos españoles que son filiales de extranjeros, con Barclays y el Deutsche Bank a la cabeza. Esas entidades no están obligadas a hacer públicos sus datos, al menos por ahora, pero algunas fuentes indican que tienen también una fuerte exposición inmobiliaria. Sería muy interesante compararlas con las cajas.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 6 de febrero de 2011

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