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Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo

El primer trimestre del año acumula vencimientos de créditos inmobiliarios - La refinanciación de las deudas se complica

Dar una patada a los problemas con la esperanza de que desaparezcan con el tiempo es una estrategia tan vieja como el mundo. Se siguió en el sector inmobiliario al inicio de la crisis , cuando muchas empresas cerraron planes de refinanciación con sus bancos. Lograban así un par de años para respirar con la esperanza de que el crash del ladrillo fuera más corto. Pero no ha sido así. Si acaso, se ha agravado. Y los plazos de devolución están aquí. "En este trimestre se concentrará el vencimiento de créditos a promotoras y constructoras medianas y pequeñas. Son las que más sufrirán para refinanciarse porque la banca está más estricta que hace dos años", reconoce el ejecutivo de una gran entidad, que pide el anonimato.

Las constructoras medianas y pequeñas son las más amenazadas

Otro factor jugó a favor de la refinanciación en 2008: entonces el Banco de España no presionaba a las entidades financieras para que reconocieran la realidad del mercado. Hoy, esa presión es máxima. "La mayoría de empresas han liquidado su cartera de viviendas terminadas y no cuentan con otros ingresos significativos. Vamos a asistir a una segunda ola de refinanciaciones a cara de perro y con muy poco margen porque ya no hay muchos activos que vender. Muchos de estos procesos, en caso de que se puedan cerrar, conducen a una muerte segura", dice Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que en dos años ha asesorado para reestructurar deudas por valor de 15.000 millones.

Al comenzar el cuarto año de la crisis más grande que recuerda el sector, los problemas se concentran en las que más suelo atesoran y en las medianas y pequeñas. "Creo que las grandes que no han caído no lo harán. A estas alturas ya se ha visto quién puede sobrevivir y quién no. Es posible que haya algún caso entre las promotoras más conocidas, pero no más", señala otro banquero que tampoco quiere dar su nombre. "No descarto algún concurso de acreedores más este año", concede Javier López Torres, desde KPMG. "Al refinanciar deudas para que no se disparara la morosidad, las entidades se embarcaron en una huida hacia delante. Ahora no va a ser así. Vamos a ver tres situaciones: las empresas que tengan activos de mayor calidad podrán seguir, después vendrán las que tengan que afrontar una reestructuración de su deuda; y a algunas no les quedará más remedio que el concurso", abunda Ángel Serrano, de Aguirre Newman.

Pero parece que el tan temido concurso no ha sido tan negativo para algunas empresas que recurrieron a él al inicio de la crisis. "El ejemplo de Martinsa, a punto de salir de la suspensión de pagos, muestra que en muchos casos era mejor esa opción y no refinanciar una deuda a través de un plan muy difícil de cumplir. Y eso a pesar del detrimento en la imagen que conlleva este proceso y de que muchas de las empresas que han recurrido al concurso siguen inmersas en él o están en liquidación", señala Angel Martín Torres, de KPMG.

El stock de viviendas sin vender, que el Banco de España cifra entre 700.000 y 1,1 millones, es uno de los agujeros negros del sector. Y el exceso de oferta continuará bajando el precio de los pisos. Pero más perjudicial es la marea de suelo que atesoran inmobiliarias y banca. El valor del suelo, que creció entre 1997 y 2007 un 500%, se ha desplomado. "El mayor riesgo está en los solares que se compraron a 30 euros por metro cuadrado y que ahora no valen más de tres. Bancos y cajas se van a quedar con esos activos. Y entonces viviremos una situación excepcional: la banca controlará el negocio inmobiliario. Ellos decidirán quién lo ejerce y quién no en los próximos años", concluye el analista financiero José Barta.

Un banco extranjero que ha participado en grandes refinanciaciones cree que el ladrillo no se mueve porque los promotores limitan la rebaja del precio al importe del crédito. "No es realista una reducción media del 20% desde que estalló la crisis, que es la que reconocen los promotores. En los mejores casos, habrá que bajar un 30%, pero en otros, sobre todo en suelo, hay que reconocer una depreciación de hasta el 70%. Empresarios y banqueros deben admitir su pérdida. Si se sigue tapando, llegaremos al modelo japonés, que tardó 10 años en sacar la cabeza", dicen en este banco.

¿Con qué actitud se sentarán los banqueros a la mesa donde deberán decidir si cortan el grifo? "Intentamos buscar un equilibrio para no meter más ladrillo en la cartera, pero tampoco damos por bueno lo que sabemos que no tiene futuro. No llevamos al concurso de acreedores a los que puedan pagar, aunque ahora lo pasen mal, pero hay situaciones con poca salida que hay que reconocer", explica un miembro del comité de riesgos de una entidad.

Algunas entidades que comparten la deuda se cierran en banda. "Si una entidad se retira del crédito sindicado, cosa que suelen hacer las más debilitadas, es más difícil que el resto podamos seguir adelante, porque supondría que asumimos más riesgo", dice un banquero. Si se va a concurso, las entidades deberán asumir un coste si han prestado con tasaciones altas y los activos se actualizan a precios de mercado.

Barta considera que si en 2008 se diagnosticó una tormenta perfecta sobre el sector, ahora deberíamos hablar de retormenta. "Con la diferencia de que las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa", añade.

26.200 millones de las cajas en provisiones

El Banco de España aprovechó la presentación de un informe sobre el sector en diciembre pasado para deslizar una cifra impactante: las cajas deberán realizar "provisiones adicionales con cargo a patrimonio por un importe de 26.200 millones" antes del cierre de 2010.

En el sector financiero coinciden en que esta enorme cantidad de provisiones pretende sanear los balances de las cajas reconociendo la depreciación de activos inmobiliarios. Los 10.581 millones del fondo de rescate servirán para paliar este trago amargo. Es de suponer que los bancos también tendrán que hacer provisiones extra, aunque el supervisor no lo ha especificado.

El organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez quiere evitar que las entidades se conviertan en inmobiliarias y promotoras. También quiere impedir que el valor de los activos del ladrillo estén en los balances a precios irreales o superiores al mercado, como les ha trasladado recientemente.

En línea con este objetivo, en septiembre puso en vigor una circular en la que acortó drásticamente los plazos en los que había que provisionar el 100% del crédito moroso hipotecario.

"La inversión potencialmente problemática del sector en construcción y promoción asciende a 180.800 millones", ha dicho el supervisor. De ellos, los más problemáticos son los 58.000 millones en créditos de sectores "débiles" y los 70.000 millones "adjudicados y adquiridos" a cambio del pago de deudas. ¿Cuántos de estos casi 130.000 millones acabarán reconocidos como morosos?

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 9 de enero de 2011

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