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Tribuna:Laboratorio de ideas | La firma invitada

Hipotecas 'subprime': un negocio heterodoxo

Van saliendo a la luz las trampas que los intermediarios del mercado de hipotecas subprime fueron capaces de llevar a cabo. Vemos cómo algún propietario se ha visto desprovisto de su casa. Cómo personas no deudoras se han visto envueltas en ejecuciones hipotecarias sin garantías. Aquello tenía que acabar mal y así ha sido.

Ya el anterior presidente de EE UU, George W. Bush, confesó que: "Muchos de los prestatarios (subprime) se confundieron en los términos de sus contratos o fueron engañados por prestamistas irresponsables... La verdad es que probablemente no entendieron lo que estaban firmando".

Y en estas páginas el Nobel Paul Krugman ha dicho recientemente que "el desastre de las hipotecas está convirtiendo en sinsentidos las afirmaciones de que (los norteamericanos) tenemos un sistema eficaz de exigencia de los contratos... Las historias de terror se han multiplicado, como la del hombre de Florida al que arrebataron su casa aun cuando no tenía ninguna hipoteca... Los comentaristas conservadores como los de la página editorial de The Wall Street Journal han salido diciendo que la falta de documentación adecuada es una trivialidad. De hecho, dicen que si un banco afirma que posee nuestra casa debemos aceptar esta palabra". Y, concluye, "A mí, esto me hace pensar en la época en que los señores feudales se sentían libres para apropiarse de lo que quisieran, conscientes de que los campesinos no tenían ni voz ni voto ante los tribunales".

Lo que ha fallado en las hipotecas americanas es, precisamente, la seguridad jurídica preventiva

Falsificar contratos y expedientes para despachar una ejecución hipotecaria sería imposible en España

Así es, en Estados Unidos el procedimiento judicial para el lanzamiento funciona de una manera tan simple como descompensada. El banco formula una declaración jurada sobre la existencia de la deuda y de la garantía hipotecaria. A partir de aquí, el juez se lo cree y ejecuta. Esto, en los Estados en que el procedimiento está supervisado por la autoridad judicial, que no en todos lo está.

Afortunadamente, medio centenar de fiscales generales de los 52 Estados que integran EE UU se han puesto manos a la obra con la intención de revisar todos los lanzamientos que se están produciendo. De hecho, la falta de garantías en un desahucio resulta insoportable para mentalidades formadas en el Estado de derecho, y los fiscales generales seguro que forman parte de este grupo.

Con toda la humildad que se espera de un ciudadano de un país modesto, me atrevería a afirmar que la falsificación de contratos y expedientes precisos para despachar ejecución hipotecaria sería imposible en España. El juicio ejecutivo hipotecario solo puede despacharse basándose en una escritura pública, con las garantías de autenticidad de forma y de fondo que comporta. Nuestro sistema se basa en un concepto esencial: la seguridad jurídica preventiva. Esta expresión -que no los mecanismos, que son anteriores en un siglo- surge por los alrededores de 1983. En aquella época España vivía el debate sobre el desmesurado coste de la Seguridad Social. Ya el resto de Europa había demostrado que, tanto para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos como por simple ahorro de costes, la medicina preventiva era infinitamente mejor y más barata que la pasividad. Vivíamos peor y costaba más caro.

Así planteado, no hay que pensar mucho más para ver que lo que ha fallado en las hipotecas americanas es, precisamente, la seguridad jurídica preventiva. La falta de controles previos y simultáneos a la celebración de los contratos. La inexistencia de garantías de forma y de fondo.

Precisamente para cristalizar esta idea de seguridad jurídica preventiva, la ley impone al notario la obligación de identificar a los contratantes, apreciar su capacidad, velar por la legalidad de los acuerdos, verificar las cargas y gravámenes de las fincas y, casi lo más importante, obtener el llamado consentimiento informado, que significa que las partes han comprendido los acuerdos que van a firmar. Con todo ello se elabora un título ejecutivo, la escritura pública, que tiene las suficientes garantías para sustentar un procedimiento de subasta rápido sin que padezcan los derechos individuales, sean del ejecutante o del ejecutado. El ejecutado, obviamente, tiene que pagar, pero no de cualquier manera. Resulta así que, al final, el sistema notarial, que algunos "modernos" califican de medieval, es precisamente el que evita los comportamientos que Krugman califica de feudales.

Y tampoco la supuesta agilidad y ahorro de coste están del lado de los "modernos". Si entran en la web del FBI y consultan Mortgage fraud, informe de 2009, podrán comprobar que recoge una estimación de The Prieston Group que cifra las pérdidas anuales consecuencia de las hipotecas fraudulentas entre 4.000 y 6.000 millones de dólares anuales. Los casos perseguidos por los fiscales ascienden a 1.500 millones de dólares. En 2010 el temporal ha arreciado. La supuesta flexibilidad, que aconsejaba el informe Doing bussines del Banco Mundial en su tradicional línea, les ha resultado ruinosa. El dinero público que en su día se empleó en reflotar las aseguradoras monolínea y los bancos, ahora deberá redoblarse para resarcir a los propietarios despojados. De momento se pide una moratoria en las ejecuciones hasta que se aclaren todas las dudas surgidas en la documentación requerida para el lanzamiento. Moratoria a la que, pese a las reiteradas peticiones, el Gobierno de Obama se resiste porque podría paralizar buena parte del reciclaje inmobiliario. Colapso y ruina pueden ser las últimas palabras en este tema.

La mal llamada agilidad en los formalismos ha devenido finalmente en agilidad fatal. Salvo que se mire el negocio desde otra perspectiva. Si, como apuntaba Joaquín Estefanía, el 51% de las titulaciones de hipotecas subprime fueron compradas por no residentes en Estados Unidos, las cuentas no salen tan desfavorables. Toda la riqueza creada por las subprime -constructores, industriales, operarios, intermediarios, comisionistas, etcétera- se ha quedado en Estados Unidos, mientras que las pérdidas solo se han sufrido en un 49%. No está tan mal. Mientras tanto, Wall Street ha ganado un montón de dinero con las colocaciones. Que haya salido trasquilado algún banco europeo y que unos cuantos miles de americanos hayan sido lanzados de sus casas es un mal menor.

Por otra parte, tampoco ha de extrañarnos que Estados Unidos exporte sus problemas. Ahora mismo, por ejemplo, el dinero que la Reserva Federal va a utilizar en comprar deuda pública a los bancos aprovechará solamente a los norteamericanos, mientras que la depreciación que produzca la soportarán en buena parte los extranjeros tenedores de papel moneda o deuda nominada en dólares. Si por cada dólar en Estados Unidos hay otro dólar en manos extranjeras, la mitad del efecto inflacionista la pagan los de fuera, mientras que las dos mitades del dinero creado son solo para los nacionales. Tampoco es mal negocio. Si encima sirve para exportar, más que mejor. Y es que, como ellos mismos dicen, el diablo está en la letra pequeña.

En resumen, dos conclusiones que pueden resultar útiles. No renunciemos a las formas si no queremos volver al feudalismo. Y, segunda, cuidado con el amigo americano, que ya nos colocó las Enron, las puntocom, las hipotecas defectuosas y ahora va a por la devaluación disimulada bajo el tecnicismo quatitative easement. Otra expresión que no se entiende, como las subprime, a menos que uno se ponga a echar cuentas. -

Enrique Brancós Núñez es notario. Representante del Notariado español en el Consejo de Notariados de la Unión Europea

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 21 de noviembre de 2010