"Este año es el momento de iniciar nuevas promociones"

Alberto Quemada llegó a Afirma en abril del año pasado, en plena travesía por el desierto del sector inmobiliario. Pese a que desde entonces la situación no ha mejorado demasiado, el consejero delegado de la empresa rebautizada como Quabit -y que a su vez es heredera de la antigua Astroc de Enrique Bañuelos- se muestra optimista hacia el futuro. Quemada insiste en que Quabit -que perdió 20 millones de euros en el primer trimestre- ha logrado reactivar las ventas y espera deshacerse de sus 1.576 viviendas en stock en dos años y medio. Admite que las ventas ahora se cierran con márgenes negativos que en algún caso llegan hasta el 7%. "Nunca vendemos por debajo de la deuda. Es decir, no tenemos que poner dinero para entregar las casas", añade.

"Defendemos nuestro nombre, pero no nos interesaba el conflicto con Affirma"

"Hemos rebajado algunos pisos un 28% y otros un 12%. No se puede generalizar"

"Ningún promotor tendrá ya márgenes del 50%. Serán del 18% como mucho"

"El efecto en las ventas del fin de la desgravación se notará a fin de año"

Pregunta. En enero anunciaron que comenzarían 5.000 viviendas en cinco años en régimen de cooperativas. ¿Cómo va esta ambiciosa iniciativa?

Respuesta. Además de hacer nuestros deberes (reducir el stock y ajustar márgenes), en algún momento tenemos que hacer cosas nuevas para empezar a crecer. Como los bancos prefieren financiar al comprador final, las cooperativas son la solución a las restricciones de financiación. Hace menos de un mes iniciamos la comercialización de casi 850 viviendas, con una política muy agresiva, de precios muy bajos para casas construidas sobre suelos nuestros o de las entidades financieras, que se comprometen a poner dinero si llegamos a un 60% o 70% de clientes de cada promoción.

P. ¿Cómo han respondido los clientes?

R. En cuatro semanas hemos vendido 37 viviendas, un número satisfactorio.

P. Algunas empresas están iniciando nuevas promociones al tiempo que sigue habiendo un stock de cientos de miles de casas, algunas de ellas que no se venderán nunca. ¿Tiene esto sentido?

R. En este sector no se pueden hacer generalizaciones, ni en variaciones de precios ni en ventas. Por ejemplo, hay sitios en los que hemos reducido precios un 28%, y en otros un 12%.

P. ¿Pero cree que algo se está moviendo en el sector a la hora de iniciar nuevos proyectos?

R. Sin duda. Y se ha visto este año en el SIMA. Todos los que pueden lo están haciendo. Tenemos que seguir vigilando el stock, pero hay que hacer cosas nuevas.

P. Han cerrado la refinanciación de su deuda. Pero ¿cómo van a hacer frente a los 1.400 millones que deben con unas operaciones como las actuales, con márgenes muy bajos o negativos?

R. El objetivo es llegar a 2012 con una deuda de 1.000 millones. Es cierto que el negocio ahora no es suficiente para repagar. Pero hay tiempo hasta 2015, cuando tendremos que devolver el 55% del total. Ahora, las cooperativas son la única vía. Pero este año y sobre todo el siguiente es el momento de empezar promociones con total normalidad, ya con márgenes más elevados.

P. Pero ¿es posible esa recuperación con una tasa de paro que se mantendrá en torno al 20% y con unas bajas perspectivas de crecimiento económico para los próximos años?

R. Lo que vivimos entre 2004 y 2007 es difícilmente recuperable. Pero estamos vendiendo mucho más que el año pasado, el peor de la historia. Y entonces se vendieron 230.000 viviendas. En los próximos años se estabilizarán en torno a 350.000 o como mucho 400.000. Son muchas ventas y somos muchos menos promotores que antes. El crecimiento de los precios será bajo, pero tampoco van a caer más. Ya no habrá márgenes para los promotores del 50%.

P. ¿Qué márgenes ven ahora?

R. En las cooperativas son mínimos, cerca del 4% o 5%. Con la promoción normal llegaremos al 10% o 12%; y en los mejores casos igual alcanzamos el 18%. Son porcentajes razonables, y más con el nivel de apalancamiento que tiene este negocio.

P. ¿Ha influido la próxima subida del IVA y la retirada de la desgravación fiscal en la mejora de las ventas?

R. De momento, no. El IVA tiene una repercusión baja. 2.000 euros en una casa de 200.000 euros. Sí tendrá más efecto la desgravación, que en una vivienda normal puede suponer un ahorro de 30.000 o 40.000 euros. Aunque algunas comunidades ya han anunciado que mantendrán la desgravación en el tramo autonómico, lo que añade más confusión. Se notará en la última parte del año, porque la gente piensa que todavía le queda casi un año.

P. ¿Cómo va la búsqueda de fondos para entrar en el capital?

R. Estaríamos encantados de que llegaran mañana por la mañana, pero hay poco dinero para el sector inmobiliario y menos para el sector inmobiliario español. Llaman a la puerta, pero fondos muy agresivos, fondos buitres, que buscan operaciones muy especulativas.

P. ¿Habrá más suspensiones de pagos en el sector?

R. Creo que no. La banca ya ha tenido experiencias negativas y sabe que no les interesa. Habrá operaciones corporativas en las que seremos activos. Habrá menos empresas y más grandes.

P. Tras reconvertirse en Astroc, ahora cambian otra vez tras el conflicto por el nombre con la consultora Affirma.

R. Afirma se refunda en 2008 como fusión de 19 compañías, de las que había tres importantes: Astroc, la matriz, Rayet Promoción y Landscape. Era una sociedad nueva con un equipo nuevo y se buscó un nombre nuevo. Pero ahora es un momento diferente, tenemos una estrategia comercial mucho más agresiva y queremos un nombre más joven, más limpio, más de Internet. También ha influido el conflicto con Affirma, que está en los tribunales. Seguimos defendiendo nuestro nombre y no descartamos utilizarlo para otros proyectos.

P. Pero también habrán tenido en cuenta la mala imagen que supone para una empresa cambiar continuamente de nombre.

R. Está claro que esa imagen no es buena. Podríamos haber seguido con Afirma hasta que hubiera una sentencia en contra, pero íbamos a hacer un importante desembolso publicitario en el lanzamiento de Quabit, y al final decidimos hacer una campaña global y adoptar este nombre para toda la empresa. No damos por perdida la batalla contra Affirma, pero no nos interesa seguir en conflicto permanente.

P. Astroc se recordará como la empresa emblemática del auge y caída del ladrillo. ¿Cómo viven con este legado?

R. Asumimos la herencia porque no tenemos más remedio, pero con la fusión todo cambió totalmente. El equipo nuevo quiere hacer casas y no jugar a los papelitos en Bolsa. Antes todo valía, se añadían ceros a las operaciones sin ningún problema. El valor en Bolsa de Astroc se incrementó muy por encima de los activos que representaba, hasta que esta compañía valía prácticamente lo mismo que el BBVA o que Repsol, algo absolutamente irreal. Luego llegó el desplome, que nos ha perjudicado en Bolsa, pero que no ha afectado a nuestro negocio principal. Además, creo que la mayoría de la gente no sabe que somos el heredero de Astroc. -