Cambio de afectación

Las actuales circunstancias del mercado inmobiliario han motivado el frecuente cambio de destino de los inmuebles, especialmente de las viviendas, dentro de la actividad de promoción de edificaciones, al optar el promotor, ante las dificultades para su venta, por ofrecerlas una vez finalizada su construcción en arrendamiento con opción de compra, lo que permite plantear si dicho cambio de afectación tiene consecuencias en relación con el IVA. Sobre esta circunstancia se ha pronunciado recientemente la Dirección General de Tributos en relación con las viviendas, distinguiendo en orden a la aplicación de este impuesto si el arrendamiento sea sin opción de compra o con dicha opción.

La crisis ha cambiado el destino de inmuebles para venta al alquiler

En cuanto al arrendamiento sin opción de compra, el cambio de afectación de las viviendas que de incluirse en la actividad de promoción, por estar en principio destinadas a la venta, pasan a integrarse en la actividad de arrendamiento es calificado por dicho órgano directivo, confirmando su tradicional criterio, como autoconsumo, constitutivo por tanto de un hecho imponible como operación asimilada a una entrega de bienes, con la consiguiente repercusión del IVA, pues, con independencia de que las viviendas dejen de ser unas existencias para convertirse en bienes del inmovilizado; además, se produce un cambio de afectación entre dos sectores diferenciados, al gozar la promoción del derecho a la deducción, mientras que el arrendamiento está exento del impuesto.

Pero tratándose de un arrendamiento con opción de compra, la Dirección General de Tributos cambia la doctrina que había mantenido hasta ahora, al considerar que la afectación en bloque de viviendas inicialmente destinadas a su venta a la actividad de arrendamiento no implica un autoconsumo gravado con este impuesto en la medida en que deba apreciarse de forma inequívoca la intención de vender el inmueble a los arrendatarios mediante el ejercicio de la opción de compra, arrendamiento que no resultaría exento por tratarse de viviendas cuya entrega tampoco estaría exenta, y que, por otra parte, se convertiría a efectos de este impuesto en una entrega de bienes cuando hubiera compromiso de ejercitar la opción o la operación fuera vinculante para ambas partes.