Vender viviendas, cada vez más caro

El portal www.idealista.com ofrece un piso en la calle Dimas, en pleno centro de Madrid, de 90 metros cuadrados por 210.000 euros. Pero, según los cálculos del Gobierno regional, esa vivienda vale muchísimo más. Exactamente, 344.520 euros. Y este sobreprecio que estima la comunidad autónoma le va a salir muy caro al dueño. Porque en el hipotético caso de que encontrara comprador, no sólo tendría que rebajar sus expectativas y adaptar sus precios a estos tiempos de reventón del ladrillo, sino que además se verá obligado a soportar un gravamen mucho más alto de lo que en teoría le corresponde.

Gracias al impuesto de transmisiones patrimoniales, cada comunidad autónoma se queda con el 7% del importe de la compraventa de un inmueble. Cada administración regional utiliza sus propios métodos para evitar que los propietarios declaren que la operación se ha cerrado por una cantidad inferior a la real. El problema es que este mecanismo antifraude funcionaba en la época del boom, cuando los precios no dejaban de crecer y las ventas se cerraban por cantidades cada vez más altas. Pero ahora las regiones no se están dando la prisa necesaria para adecuar sus cálculos a la nueva -y deprimida- realidad del ladrillo.

"Hemos recibido quejas, pero muy pocas", dicen en el Gobierno de Madrid

Así, volviendo al ejemplo del piso madrileño en la calle Dimas, el Gobierno regional estima que debe ingresar unos 24.000 euros. Pero si el 7% se aplicara sobre los 210.000 euros teóricos a los que se cerrará la venta, las arcas de la comunidad se deberían conformar con 14.700 euros. Es decir, la falta de diligencia de la administración regional le cuesta al propietario del piso en cuestión más de 9.000 euros. Y eso suponiendo que la operación no se firme al final a un precio inferior, lo más habitual en estos tiempos en los que el comprador es el que dispone de más poder para negociar. Cuando la administración regional detecte que el contribuyente ha ingresado una cantidad inferior a la que esperaba hará una liquidación complementaria exigiendo la diferencia.

Los casos en que el sobreprecio es mayor afectan a aquellos que están dispuestos a rebajar más el precio de sus propiedades para venderlas. Así, los que más se adaptan a la nueva coyuntura son los más perjudicados.

"Nos encontramos con gente que vende por debajo de mercado y que tiene que pagar impuestos en función del valor que las comunidades han estimado del inmueble. Es profundamente injusto, cuando no inconstitucional porque viola el principio de la proporción en la carga tributaria", aseguran fuentes de los notarios.

Y lo peor de todo es que la injusticia de esta carga se irá agravando a medida que los precios caigan más y las comunidades no reflejen en sus valoraciones estos descensos. Fuentes de la Consejería de Economía de Madrid señalan que siguen muy de cerca lo que ocurre en la calle para adaptar sus valoraciones una vez al año, y que incluso lo hacen por debajo de los precios del mercado. Lo actualizaron por última vez el pasado mes de diciembre. "Es cierto que hemos recibido alguna queja, pero muy pocas; no significativas", señalan fuentes de la consejería.

Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales, explica que cada comunidad autónoma utiliza sus propios métodos para calcular las valoraciones: Madrid lo individualiza para cada inmueble, otras usan el valor catastral multiplicado por un coeficiente y otras, la tasación que se incluyó en el préstamo hipotecario. "Las quejas están llegando de varias comunidades. El afectado puede recurrir a una tasación pericial contradictoria para pagar el impuesto sólo por el dinero que efectivamente ha recibido. Pero el que se acoja a esta alternativa también asume riesgos, porque si pierde tendrá que pagar las costas del perito", señala Del Amo.

La solución a este problema, según fuentes notariales, es que las comunidades no sean perezosas y estén atentas a las bajadas de precios para actualizar las valoraciones. Pero que esto ocurra es especialmente dudoso en estos tiempos de crisis en los que la recaudación de las administraciones se ha desplomado.