El alquiler no despega

Con un millón de pisos sin vender, se cree que lo lógico sería alquilarlos, lo que permitiría a las promotoras pagar los intereses de sus deudas. No es así. Pese a las medidas de apoyo, las promotoras muestran poco interés por este segmento. Aun cuando tenga unos 240 pisos en alquiler, en

Martinsa Fadesa señalan que "no vamos a convertir el hipotético stock de viviendas a este régimen, ni acometer obra nueva con este propósito". Igual que en Realia, donde ni siquiera contemplan el alquiler con opción a compra. "Se ha descartado", señalan, "por cuestiones fiscales y operativas".

Cuando empezó la caída de las ventas se dio por hecho que el alquiler podía ser una solución y una oportunidad para crear un mercado y un sector especializado. Había demanda de vivienda que no podía materializarse en adquisiciones debido al cierre crediticio de la banca. Algo más de un año después, casi ninguna de las grandes promotoras ha seguido el ejemplo de Testa (Sacyr), Lazora, Diursa o Detinsa, que sí han apostado por el segmento aunque de forma moderada.

La fiscalidad y la Ley de Arrendamientos frenan "el alquiler con opción de compra"

Las promotoras más grandes y la banca prefieren esperar y vender a alquilar

Diursa, con 30 años en el sector, tiene sólo 983 viviendas en alquiler. "Pero, de éstas", señala Carmen Rodríguez, su directora de patrimonio, "809 son protegidas". Detinsa tiene varias promociones en alquiler, pero "bajo fórmulas de vivienda de alquiler protegido o vivienda precio libre concertado", explica Maika Manclus, su portavoz.

También Lazora, fundada para actuar en este segmento, con 3.500 viviendas en alquiler, a las que sumará 3.500 hasta 2010 y otras 7.000 con posterioridad, privilegia el alquiler protegido. "Es el segmento con más demanda", señala Concha Osácar, su consejera delegada. Manclus dice que ahí la demanda es tan fuerte que las viviendas "se alquilan antes de terminarse", porque la vivienda libre sigue cara. Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, "el alquiler se mantiene en torno a los 1.500 euros mensuales dentro del cinturón de la M-30 madrileña". Precios que impiden un despegue de la demanda.

Incluso en vivienda libre, las empresas de alquiler, más que comprar promociones, tratan de construirlas. Para ser rentable, la vivienda en alquiler debe tener un tamaño y coste determinado. "Tiene que diseñarse", explican en Realia, "para un público objetivo como los jóvenes". Buena parte de las viviendas construidas en el boom son de "reposición": iban destinadas a familias de clase media, interesadas en cambiarse a un piso más grande. "Y son difíciles de alquilar", dicen en Realia.

Tampoco ha funcionado el alquiler con opción de compra, una solución para diferir la adquisición hasta que pase la crisis, debido a la fiscalidad y a la ley de arrendamientos urbanos. "Algunas promotoras lo intentaron", dicen en Realia, "y se echaron atrás". Uno de los problemas que se plantean es que, al tratarse de un alquiler, se grava con un IVA del 16% lo que encarece mucho el precio. Tampoco resuelve el problema financiero de las promotoras. "Esos ingresos", dice un promotor, "no cubren ni la amortización de los préstamos". Además, al ser un alquiler, el inquilino puede quedarse cinco años. "Y no puedes tener el piso bloqueado tanto tiempo. Es mejor intentar venderlo". ¿Imposible? No. Pese a que en 2008 las ventas bajaron un 32,6%, se vendieron 564.000 viviendas.

Igual parecen pensar los bancos, que no muestran entusiasmo ante las iniciativas para convertir viviendas para venta en alquiler. Todo indica que les interesa más vender, aunque sea despacio. La línea ICO-Vivienda, aprobada en diciembre para refinanciar las deudas de las promotoras con el alquiler, no ha tenido respuesta. Como explican en la entidad, "pese a que se han asignado 3.000 millones de euros, sólo se han cerrado cuatro operaciones por 11 millones". Pedro Pérez, presidente del G-14, que agrupa a las grandes promotoras, dice que "los bancos, pese a que se adhirieron a la línea, no la han difundido". Una situación extraña por cuanto la línea ICO-Vivienda podía ser útil para promotor y banca: se trataba de refinanciar la deuda de la promotora con un crédito a siete años, pagable al final. Los intereses se abonan con los alquileres. "La banca", dice Pérez, "se queja de que el riesgo sigue en sus manos y de que el margen, el 1,45% sobre el Euríbor, no es atractivo".

Pero, hay más. A las promotoras no les gusta el alquiler porque no es su negocio. Como explican en Diursa, el alquiler es un negocio de servicios con una perspectiva a largo plazo. "Requiere", dice Rodríguez, "una estructura compleja y mucho esfuerzo. Hay que tener un parque de viviendas totalmente equipado y cuidado, dotarlo de servicios, mantenerlo en perfectas condiciones y atender las demandas de los inquilinos".

A la vista de todo ello, no se esperan mejores resultados de la entrada en vigor de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Pese a que estas sociedades cotizan en Bolsa y sus ingresos, que deben ser repartidos en un 90%, vienen del alquiler, se duda que consigan el favor del inversor. Los precios de la vivienda siguen aún muy altos como para que puedan ofrecer pisos a precios asequibles.

Aun así, ni en Lazora ni en Diursa parecen desalentarse ante las dificultades de un mercado, el del alquiler, que sólo está empezando. "Hay mucho que hacer", dice Osácar, "tanto por parte del sector, que es muy reciente, como de las administraciones, que están dando los primeros pasos y deben agilizar los procedimientos, pero estoy segura de que el alquiler va a ser una opción muy válida para los españoles y un sector de negocio interesante".