La crisis propicia el desarrollo de una bolsa de inmuebles

Aunque en los Estados Unidos funciona desde los años cuarenta, es un sistema novedoso en España que se pondrá en marcha en Valencia, donde la empresa de intermediación inmobiliaria Primer Grupo tiene el proyecto más avanzado, para inmediatamente extenderse por el resto del país. No es un simple portal inmobiliario como los que abundan en las empresas inmobiliarias, sino un sistema reglamentado, documentado y sistematizado que está considerado como el futuro de la intermediación inmobiliaria. Primer Grupo ha estado preparando durante seis años con otras empresas, como Look & Find, Global Inmobiliaria y Coldwell Banker, la puesta en marcha del Multiple Listing Service (Listado Múltiple de Inmuebles) es un sistema para aglutinar la oferta y compartirla, y el propósito de los impulsores es que se adhieran entre el 70 y el 80% del sector.

La propiedad del sistema pertenece a una agrupación sin ánimo de lucro

La Comunidad Valenciana tiene un exceso de 100.000 viviendas

Según explica Rafael Marco, director general de la División Franquicia Inmobiliaria de Primer Grupo, parte del sector era reacio a adaptarse a este sistema, entre otras razones porque "se vendía todo". Pero también porque se necesitaba un proceso de maduración empresarial, ya que para poder operar en él eran requeridos condicionantes de profesionalidad alejados del oportunismo que ha invadido al sector en los últimos tiempos. El sistema necesita empresas con trayectoria profesional intachable y que compartan cartera. Su empresa, por ejemplo, ha tenido que perder parte de su soberanía en algunos aspectos reglamentarios por el bien de la bolsa.

Ahora, "la necesidad" ha contribuido a madurar el sector y Marco considera que es el momento adecuado para lanzar la bolsa en la Comunidad Valenciana. "En este momento hay muchas iniciativas en España de juntarse para poder subsistir, pero nosotros lo concebimos para aumentar nuestra facturación, no porque viniera una crisis", razona. En ese sentido, apunta que el 90% de las operaciones inmobiliarias en los Estados Unidos se realizan a través de este servicio, que mantiene las mismas condiciones y precios, independientemente de la empresa con la que se trabaje, homogeneizando el mercado inmobiliario.

El sistema es propiedad de una agrupación de interés económico sin ánimo de lucro, explica Marco, que cobra "una cantidad simbólica mensual" por la gestión de tener la bolsa y ser la gerente para la gestión. La patronal nacional del sector, AEGI, ya ha hecho suya esta bolsa. Primer Grupo está ahora mismo en el proceso de adaptación del sistema a las particularidades del mercado valenciano, con bolsas a su vez comarcales y locales, y ultimando el portal web de la Comunidad Valenciana, que entrará en funcionamiento las próximas semanas.

También para el vendedor presenta ventajas, según Marco. Dar a muchas empresas inmobiliarias la venta de un piso alerta al posible comprador de que hay mucha necesidad de vender y aprieta el precio a la baja. Mientras que si la venta se da a una empresa de la bolsa, a la vez se está dando a más 400 en España y a 3.000 agentes con un solo interlocutor, con lo que se reducen las peritaciones con sus documentos de encargo.

El comprador también aumenta sus garantías. El sistema garantiza, según Marco, el cumplimiento del código deontológico, además obliga a las empresas a tener un seguro de responsabilidad civil y a la clarificación del bien con documentación oficial.

Depuración de empresas

La crisis inmobiliaria está depurando a las empresas de intermediación. Más del 50% han tenido que cerrar, aunque esta es "una cifra optimista en algunas zonas que están entre el 60 y el 70%", según Rafael Marco. Han desaparecido agencias que habían surgido al calor del boom, pero también otras que llevaban más de 15 años en el mercado. "Esta situación se lleva a todos", admite. "Se esperaba, aunque no tan pronto ni tan en seco", relata. En estos años, muchas zonas pasaron de tener cuatro empresas de intermediación inmobiliaria a tener 25. "Eso era imposible", subraya, al producirse una caída de la demanda del 60%.

Con 20 años en el sector, Primer Grupo, ha vivido ya varias crisis como la de finales de los ochenta, la del año 93 y luego la gran eclosión. "Este es un ciclo más", argumenta, y se abraza a los analistas que aseguran que durará dos años. "Hace cuatro años ya decíamos que con estas subidas no se podía continuar: sólo había que mirar el salario medio o mirar hacia el mercado exterior", apunta. Las estadísticas de la empresa constataban que casi el 60% de las compras se hacía por inversión. Al final, esas viviendas iban a salir a la venta sin que el mercado pudiera absorberlas. "La demanda estaba recalentada y al final ha cambiado el ciclo", indica

Ahora hay un exceso de oferta, que en la Comunidad Valenciana son unas 100.000 viviendas. Marco defiende pese a todo que hay zonas que tienen mucha oferta y otras, como algunos barrios de Valencia, en las que la demanda no está siendo satisfecha. Con todo, hay más oferta que demanda. Las viviendas que peor se están vendiendo son aquellas que se han construido en zonas sin servicios y alejadas de las infraestructuras. Marco calcula que en dos años se habrá recuperado la estabilidad. "Ahora hay compradores, hay una demanda contenida, que o no obtienen financiación de los bancos o están a la expectativa de las bajadas", refiere. Según sus cálculos, el próximo semestre se verá el final del exceso de la oferta en algunas zonas, aunque en la costa todavía permanecerá.

De acuerdo con sus datos, el precio de la vivienda ha bajado hasta un 20% en las zonas costeras y donde no hay buena infraestructura. En determinados barrios de Valencia, en los que no se había construido por falta de suelo, sigue habiendo una demanda y ha subido entre el 1 y el 2%, aunque al ser inferior a la subida del IPC, constituye una bajada.