Desbandada en Colonial

Es posible buscar muchas explicaciones al desplome sufrido en Bolsa por Inmobiliaria Colonial. El asfixiante peso de la deuda, el uso de las acciones como garantía por los socios, la cobertura de sus operaciones con derivados, la desbandada de los representantes de los principales accionistas en el consejo... Pero una sobresale entre todas ellas: ha estallado una burbuja.

Hubo alguien que lo advirtió: "Las sociedades inmobiliarias españolas admitidas a negociación en Bolsa cotizan en un rango aproximado de entre el 55% de descuento sobre el Net Asset Value [NAV, o valor liquidativo de los activos] y un 55% de prima sobre el NAV, en ningún caso comparable con la prima sobre el NAV de Grupo Inmocaral [anterior nombre de Colonial], que a 19 de mayo de 2006 era del 473%". Esa declaración la firmaba en un folleto de emisión de 2006 Mariano Miguel Velasco, entonces consejero delegado de la empresa y hoy presidente tras la dimisión de Luis Portillo.

La empresa advirtió que estaba enormemente sobrevalorada en Bolsa y nadie hizo caso. La acción siguió disparada hasta que acabó la fiesta

La empresa advertía que estaba enormemente sobrevalorada en Bolsa, pero nadie hizo caso. La acción siguió disparada hasta que se acabó la fiesta por culpa de la crisis crediticia e inmobiliaria, que estalló justo después de que Colonial hubiese realizado compras a precio de oro en la cresta de la ola.

Colonial no siempre ha sido Colonial. La empresa que hoy lleva ese nombre fue fundada en 1956 en Madrid con el nombre de Fosforera Española, más tarde llamada Grupo Fosforera.

Tras una fuerte crisis que la llevó a suspender pagos, en 2001 renació de sus cenizas gracias a sus activos inmobiliarios. El empresario Francisco Carrasco lanzó una oferta de tres millones de euros por el 100% de la empresa, a 0,07 euros por acción. Tras rebautizarla como Grupo Inmocaral, Carrasco recapitalizó la compañía, dio entrada en el accionariado a nombres ilustres como Alicia Koplowitz o Rafael del Pino, empezó a comprar y vender inmuebles y la cotización se disparó.

Pero Carrasco murió a finales de 2004 con 54 años por una dolencia cardiaca y su familia puso en venta el 72% de la empresa que poseía. En ese momento apareció en escena el empresario sevillano Luis Portillo, que había hecho fortuna a raíz de la Expo y tenía un imperio centrado en el negocio del suelo y la promoción de viviendas. Pactó comprar a la familia Carrasco su 72% mediante una oferta pública de adquisición (OPA) a 1,86 euros por acción, una operación que se cerró en noviembre de 2005. Un mes después, las acciones ya valían más del doble. La burbuja se hinchaba.

Desde el primer momento, Portillo tuvo claro que la compra de Inmocaral le permitiría sacar a Bolsa indirectamente su pequeño imperio. Ya cuando lanzó la OPA advirtió de que integraría en el grupo activos inmobiliarios propios. Finalmente, diseñó junto con otros grandes promotores una operación redonda. Hizo una macroampliación de capital en la que el grueso estaba reservado a Portillo y otros empresarios (Domingo Díaz de Mera, el grupo Nozar, el Grupo 2002, Reyal...). Éstos ponían 1.500 millones y en paralelo vendían activos inmobiliarios a Inmocaral por ese importe con enormes plusvalías a un precio, cómo no, avalado por el experto independiente de turno. Portillo también aportaba a Inmocaral otros activos valorados en 436 millones a cambio de acciones. Frente a las previsiones iniciales, y aunque del listado desapareció alguno de los inmuebles más valiosos, la valoración de los activos aportados por Portillo se disparó.

Para los minoritarios había un tramo a suscribir, con fuerte descuento sobre la cotización, pero en dinero contante y sonante.

Con esos fondos más financiación bancaria, Portillo se decidió a comprar Inmobiliaria Colonial. La Caixa, accionista de control, no tenía prisa ni especial interés en vender, pero la oferta resultó irresistible. Inmocaral pagaba 63 euros por unas acciones que dos años antes valían la tercera parte. La compra implicaba lanzar una oferta de otros 490 millones por el 21% de SFL. Y puestos a comprar, Colonial lanzó otra oferta desmesurada de 2.000 millones por Riofisa y se hizo también con el 15% de FCC. Esta última jugada se interpretó como el intento de sumar la participada Realia a su proyecto.

Tras comprar Inmobiliaria Colonial, Inmocaral decidió absorber dicha sociedad y adoptar su nombre. Pero el nuevo bautismo no le ha sentado bien a la cotización. Desde que el chicharro Inmocaral se rebautizó con el honorable nombre de Colonial, las acciones no han hecho más que bajar. Despidieron 2007 con una caída del 37% en dos días y con el cese de la mayoría del consejo. Falta ver ahora qué harán los principales accionistas y qué rumbo toma la sociedad. El nuevo año está lleno de incógnitas para la vieja Fosforera.