El ladrillo afloja el ritmo

El ladrillo ha cubierto el paisaje español en muy pocos años. Sólo en la década de los noventa se urbanizó una cuarta parte de todo lo edificado en el país desde la época de los romanos. Así lo cuenta a sus alumnos Gerardo Roger, arquitecto y profesor de Urbanismo en varias universidades, entre ellas la Carlos III de Madrid. El dato procede del Observatorio de la Sostenibilidad en España y es tan espectacular como casi todos los que definen el sector de la construcción (de la vivienda en particular).

El auge de la construcción explica en buena medida la bonanza económica de los últimos años. El sector aporta un 18% al producto interior bruto (PIB), con un creciente peso de la vivienda. De suponer un 40% de las actividades constructoras en 1997 ha pasado al 53% en 2006, explica el economista Julio Rodríguez. La repercusión es similar en el mercado de trabajo. La construcción emplea a más de 2,6 millones de personas, el 13% de los ocupados. "Todos los datos indican la potencia económica del sector", subraya Roger.

La construcción emplea a más de 2,6 millones de personas, el 13% de los ocupados

Ya se registra un leve descenso en los nuevos créditos a las familias para comprar un piso

Aunque el esplendor de la construcción está lejos de agotarse, algunas brumas comienzan a asomarse a este reluciente escenario. La oferta ha crecido mucho más que la demanda en los últimos años y en algún momento ese desfase se traducirá en cifras. Por ahora se registra ya un leve descenso en los nuevos créditos concedidos a las familias para adquirir una vivienda. En los dos últimos meses de 2006 se produjo una caída del 5,5% respecto al mismo periodo de 2005, según datos del Banco de España. "Esto no había ocurrido nunca en el periodo de auge inmobiliario", asegura Julio Rodríguez.

Este experto sostiene que los notarios ya están registrando caída en la compraventa de casas, pese a que el ritmo de construcción aún no se ha visto afectado. En menos de 10 años, el volumen de viviendas iniciadas prácticamente se ha triplicado, hasta alcanzar 863.000 viviendas visadas por los arquitectos en 2006. Los expertos consideran que este ritmo no puede continuar y que en 2007 no sumarán 700.000. Gerardo Roger ofrece un argumento de peso: "Las viviendas iniciadas suponen dos veces y media la demanda de pisos para primera residencia". Las que no son primera vivienda se conservan como segundas residencias (de españoles y de extranjeros) o como inversión. "El hecho de que los tipos de interés estén subiendo y a la vez que la Bolsa esté dando buenos frutos hará que una parte del dinero en pisos vaya a la renta variable", vaticina este arquitecto.

El elemento que más se resiste a la inflexión es el precio. Tras casi 10 años de crecimiento exponencial, que han convertido las casas en objetos de lujo, el mayor logro consiste en que el ritmo de encarecimiento de los inmuebles haya abandonado los dos dígitos. La vivienda se revalorizó un 9,1% el año pasado, la menor subida desde el año 2000, según las cifras del Ministerio de Vivienda. Con todo, triplica la inflación y el avance de los salarios en 2006.

El único dato esperanzador en ese mar de precios prohibitivos es la caída que se registra ya en algunos territorios. Aunque no son los más significativos (Melilla, Galicia y Aragón), los analistas consideran que algunos núcleos urbanos ya comienzan a resentirse.

El segmento más desprotegido en toda esa revalorización del ladrillo son los hogares. La vivienda los ha convertido a la vez en ricos y pobres. Ricos porque los pisos que poseen valen más y, en caso de venderlos, ingresan cantidades muy superiores a las que pagaron por ellos. Y pobres porque quienes pagan una hipoteca están cada vez más con el agua al cuello. El nivel de endeudamiento familiar alcanza ya el 125% de la renta disponible y la tasa de ahorro apenas supera el 7%. Hacer frente al préstamo contraído para comprar un piso detrae de media un 40,1% del salario.

Pese a todo, casi todos los expertos avistan un aterrizaje suave de las magnitudes ligadas a la vivienda. El propio Banco de España ha suavizado su discurso respecto al riesgo del sobreendeudamiento y su director general, José Luis Malo de Molina, descartaba esta semana una crisis hipotecaria como la estadounidense. "Esperemos que no haya riesgos a corto ni a medio plazo. Otra cosa son las familias, a las que a lo mejor hay que echar una mano", expone Roger. Rodríguez añade: "Las familias van a soportar las subidas de tipos, pero con problemas".