Una hipoteca inversa, y a vivir

Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario para mayores de 65 años que, siendo propietarios de una vivienda -ricos en patrimonio, pero no tanto en metálico-, quieren convertir el valor de su inmueble en un dinero disponible de carácter periódico, es decir, en una renta mensual. El Gobierno acaba de aprobar su regulación y las Cortes deben ratificarla. Por el momento, está claro que mientras viva el titular (o los titulares si así lo señalase el contrato) nunca se le podrá quitar su vivienda. Por ahora, sólo tres entidades comercializan hipotecas inversas en España, pero muy pronto los mayores tendrán más dónde elegir.

El importe del crédito dependerá del valor de la vivienda, de la edad del particular y de si éste recibirá la renta toda su vida o temporalmente

Por el momento, sólo tres entidades comercializan hipotecas inversas, aunque otras las conceden a petición expresa de sus clientes

La nueva ley, pendiente de su aprobación en las Cortes, despeja la gran preocupación de muchos mayores: nunca perderán su vivienda

Hoy por hoy, tener una vivienda por un valor tasado de 400.000 euros podría generar, gracias a una hipoteca inversa, una renta vitalicia cercana a los 600 euros mensuales para una persona, por ejemplo, de 77 años. O si lo prefiriere, por encima de los 730 euros al mes durante 19 años. Si el inmueble fuera aún mejor, de 500.000 euros, estas rentas podrían llegar a los 730 y 920 euros mensuales, respectivamente. En pocas semanas, todas estas rentas podrían ser incluso más altas.

En el Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario, aprobado por el Consejo de Ministros y aún pendiente de debate en las Cortes, se contempla, entre otras cosas, una reducción significativa tanto de los impuestos asociados a este tipo de créditos como de sus correspondientes gastos de notaría y registro.

La hipoteca inversa (en el proyecto de ley ha desaparecido la denominación de pensión hipotecaria) ha quedado regulada en la disposición adicional de la nueva norma. En tan sólo diez puntos aparece recogida toda su normativa.

Vivienda habitual

"Se entenderá por hipoteca inversa", dice el proyecto de ley, "el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia; que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas); que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente".

En palabras más comunes: una hipoteca inversa es un crédito hipotecario especial por el que no se paga nada, sino que se cobra una renta. El importe será mayor o menor en función del valor de la vivienda, de la edad del particular que suscribe el crédito (y de su cónyuge) y del deseo de éste de obtener estos ingresos durante el resto de su vida o únicamente durante un periodo de tiempo predeterminado (ver cuadros). Es también especial porque el banco o la caja que lo conceda no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada (la suma de todas las rentas que los particulares hayan ido percibiendo a lo largo de los años) hasta que no muera su titular o el último de los beneficiarios de este crédito si así lo establece el contrato. La preocupación de muchos mayores ha quedado resuelta: no perderán su vivienda.

Para dejar este punto incluso más claro, el punto 5 de la regulación establece que "al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación". Por tanto, los herederos de los titulares de una hipoteca inversa no pierden tampoco los derechos de propiedad y pueden optar por quedarse la vivienda -pagando la deuda acumulada con sus ahorros o constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble- o venderla y, en este caso, quedarse con el dinero sobrante tras saldar las cuentas con la entidad.

Aún más: "Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor (la entidad financiera) sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia".

Ventajas fiscales

El proyecto de ley establece otras dos precisiones. La primera, importante para el bolsillo de los futuros firmantes de hipotecas inversas; la segunda, importante para su tranquilidad.

En la actualidad, al firmar una hipoteca inversa se ha de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (el 0,5% o el 1%, según en qué comunidad autónoma esté el inmueble). Gastos que, por ejemplo, para una vivienda de 400.000 euros suponen más de 9.000 euros, que evidentemente dejan de computar para establecer el cálculo de las rentas que percibirá el particular. Pues bien, cuando entre en vigor la ley, si se mantiene la redacción, no sólo la constitución, sino cualquier escritura pública en torno a una hipoteca inversa (subrogación, novación modificativa y cancelación) también "estará exenta" de este impuesto. Además, los costes notariales y registrales se reducirán respecto a la situación actual. Se utilizarán los llamados"Documentos sin cuantía" para los actos notariales y los conocidas como "Inscripciones", los registrales.

La norma establece, además, mecanismos de protección para los clientes de hipotecas inversas, al obligar a las entidades financieras que las concedan a "suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto" teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente podrá llevarse a cabo, bien a través de la figura del Defensor del Cliente o bien a través de los mecanismos que determine el ministro de Economía y Hacienda.

Por el momento, sólo son tres las entidades que comercializan hipotecas inversas como tales (Caixa Terrassa, Caixa Sabadell e Ibercaja), aunque otras las ofrecen de forma particular a los clientes que las solicitan. A partir del verano es muy probable que los mayores tengan más dónde elegir.