Hipotecas que dan rentas a los jubilados

Los más de 4,7 millones de jubilados/as que hay en España cobran una pensión media de poco más de 700 euros al mes. Los más de 2,1 millones de viudas/os cobran de la Seguridad Social menos de 500 euros de media al mes. ¿Cuántos de ellos con patrimonio inmobiliario, pero sin dinero, estarían dispuestos a hipotecar su vivienda a cambio de una renta mensual o a suscribir una Hipoteca Inversa?

El importe máximo de este crédito oscila entre un 90% y un 100% del valor de tasación de la vivienda que se vaya a hipotecar

Hasta hace no demasiado, los mayores sólo tenían dos posibilidades, con cargo a su vivienda en propiedad, de obtener unas rentas adicionales para mejorar su nivel de vida en la vejez y poder afrontar con holgura los mayores gastos derivados de sus también mayores necesidades de cuidados y ayuda. O vendían la vivienda y, con el dinero obtenido, iban a vivir con un familiar o a una residencia o bien suscribían un seguro vivienda-pensión. En este caso, el particular recibía una renta vitalicia durante toda su vida, pero al fallecer, la propiedad del inmueble pasaba a la entidad aseguradora.

En los últimos tiempos ha empezado, sin embargo, a desarrollarse una tercera vía. Se trata de las Hipotecas Inversas que, además, el Gobierno se ha comprometido a incentivar.

¿Qué entidades las comercializan y en qué condiciones? ¿Cómo se pueden incentivar?... Son éstas algunas de las preguntas que surgen inmediatamente y que aún para muchos particulares, especialmente los mayores, carecen de una respuesta clara.

Una Hipoteca Inversa (también llamada Pensión Hipotecaria) es un crédito hipotecario destinado a personas mayores de 70/75 años que, siendo propietarios de la vivienda en la que residen (sobre la que no hay cargas de ningún tipo), quieren convertir el valor de su inmueble (disponen de patrimonio) en un dinero disponible de carácter periódico (una renta mensual), con el que financiar parcialmente sus gastos de supervivencia, mantenimiento de la propia vivienda, cuidados de salud u otras necesidades.

Es, por tanto, un crédito especial: no sólo no se paga nada por él, sino que, al revés, se cobra una renta, cuyo importe será mayor o menor en función del valor de tasación de la vivienda, de la edad del particular que suscribe esta hipoteca (y de su cónyuge) y del deseo de éste de obtener estos ingresos durante el resto de su vida o, únicamente, durante un periodo de tiempo predeterminado (ver cuadros). Es también especial, en la medida que las entidades no exigen que los particulares que lo solicitan tengan unos ingresos mínimos previos (algo que sí sucede en las hipotecas tradicionales): no hay control de riesgos, pues la vivienda actúa de garantía.

Ingresos de por vida

El importe máximo de este crédito oscila, según la entidad que lo comercializa, entre un 90% y hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda a hipotecar. Este valor de tasación -todas las cajas que ponen a disposición de sus clientes este producto recurren a firmas externas- es una estimación de valor futuro que se obtiene en un Informe Especial en el que se consideran diversos parámetros históricos, presentes y futuros, tanto de la propia vivienda que va a servir de garantía como del municipio y código postal donde se encuentra ubicada.

Una vez determinado este valor de tasación, su importe se reparte en rentas mensuales. Si el particular decide que quiere recibir estos ingresos adicionales de por vida recibirá una cantidad menor que si establece un límite temporal.

Un mayor de 80 años, con una vivienda en propiedad cuyo valor esté calculado en 210.000 euros, cobrará (si elige la modalidad de renta vitalicia) durante un periodo inicial de 12 años cerca de 700 euros al mes y, posteriormente, y hasta que fallezca, recibirá unos 634 euros mensuales. Si el valor de la vivienda fuera de 300.000 euros, estas cantidades se situarían en 1.000 euros y 910 euros, respectivamente.

Si ese mismo mayor de 80 años opta por la modalidad temporal cobrará, si el plazo establecido es igualmente de 12 años, más de 850 euros al mes por su vivienda de 210.000 euros y hasta 1.225 euros si ésta vale 300.000 euros.

Para realizar todos estos cálculos, las entidades aplican sobre las cantidades recibidas en forma de renta un tipo de interés fijo del 5,75% que, con el paso del tiempo, desemboca en un determinado importe de deuda a devolver. Se considera igualmente que los inmuebles se revalorizan a un ritmo del 3% anual.

El particular que suscribe una de estas hipotecas no pierde la propiedad de su vivienda en ningún momento mientras él viva e incluso mientras vivan sus cotitulares. Es más, si por las razones que fuera el mayor decidiera cambiar de residencia (hacia una institución o hacia la vivienda de un familiar) seguiría cobrando la renta establecida, mantendría la propiedad del inmueble e incluso podría alquilarlo logrando así otros ingresos adicionales.

Los herederos de los titulares de una Hipoteca Inversa no pierden tampoco los derechos de propiedad y pueden optar por quedarse la vivienda (pagar la deuda acumulada con sus ahorros o constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble) o venderla y, en este caso, quedarse con el dinero sobrante tras saldar las cuentas con la entidad.

Tres cajas de ahorro

Es cierto que las tres entidades que comercializan estos productos (Ibercaja, Caixa Terrassa y Caixa Sabadell) bajo el nombre de Hipoteca Inversa, Pensión Hipotecaria y Pensión Vivienda no cobran en general comisiones de apertura y cancelación como tales. Sí giran, sin embargo, gastos de notaría y registro por constitución de hipoteca y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El particular no lo abona directamente (no hay desembolso ninguno por su parte), pero tales cantidades se restan del capital disponible para repartir entre las rentas mensuales futuras.

Es, en este punto, donde aparece el tema de los incentivos. El pasado mes de octubre, Convergencia i Unió presentó en el Congreso una proposición de ley en la que se señalaba que "en un momento en el que el contexto social y demográfico hacen imprescindible la configuración de un sistema de protección de la dependencia... el apoyo fiscal, administrativo y financiero a la hipoteca inversa permitirá facilitar atención a personas que no tienen la protección de un sistema público que todavía no existe, que disponen de la propiedad de su propia vivienda, que no les aporta ingresos, mientras que la pensión y otros ingresos que puedan percibir les resultan absolutamente insuficientes para cubrir los elevados costes de la dependencia". A su juicio, bajo este marco se debería permitir que los suscriptores de una Hipoteca Inversa redujeran sus ingresos (base imponible) en su declaración de renta anual (IRPF) por el importe de los gastos de constitución hipotecaria y de los intereses acumulados por disponer del capital; que, además, estén totalmente exentos de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y parcialmente liberados (en un 95%) de abonar los correspondientes derechos arancelarios notariales y registrales.

El Gobierno parece haber tomado nota y previsiblemente estas peticiones (y tal vez otras que también incentiven la contratación de este producto, como el hecho de aseguramiento al particular de que en ningún caso se le desalojará de la vivienda) queden recogidas en la próxima Reforma Hipotecaria prevista para antes del verano.