Hipotecas en la cuerda floja

El 99,5% de los particulares eligen sus préstamos hipotecarios a tipo variable. El precio real de sus créditos depende de la evolución de los tipos de interés. Si éstos suben, como desde hace días se pronostica, sus hipotecas serán más caras. ¿Quiénes corren mayores riesgos? ¿Quiénes sufrirán las mayores alzas en sus cuotas? ¿Cuánto se podrían llegar a encarecer las letras mensuales?

Quienes contrataron su hipoteca en los años 2003 y 2004 son los más expuestos porque el volumen de sus créditos es muy elevado

A todos aquellos que tienen contratados préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, en su mayoría referenciados a euribor a 12 meses o a los índices de referencia hipotecaria (IRPH) de bancos y cajas de ahorro, les subirán sus cuotas mensuales si los tipos de interés evolucionan al alza. Se puede medir el impacto de este encarecimiento a través de una sencilla fórmula. Para hacer una estimación correcta del coste de una posible subida de tipos de interés se ha de comparar el importe de las cuotas que inicialmente se abonaron (las que se pagaron en el primer año de vida de la hipoteca) con su importe actual (a un euribor del 2,22% en septiembre se le suma un diferencial de 0,75 puntos, lo que supone un precio final del 3%) y con su importe futuro si los tipos suben un cuarto, medio o un punto porcentual.

Si los particulares contrataron sus hipotecas en el año 1995 (hace, por tanto, 10 años) pagaron inicialmente por ellas un precio del 11,07%. Sus cuotas mensuales por los algo más de 44.000 euros que entonces solicitaron a un plazo de 17 años (media) sumaban en aquel momento unos 5.795 euros anuales. Mucho han cambiado los tipos de interés en esta última década. Han ido bajando progresivamente y con ello los particulares hipotecados han ido recortando el importe de sus letras. En la actualidad, suponiendo que este grupo de particulares no ha hecho sobre su crédito ningún tipo de amortización excepcional, sus cuotas se sitúan en torno a los 3.330 euros anuales. Si en los próximos meses los tipos de interés subieran un cuarto de punto (y éste alza se trasladara inmediatamente al euribor) su coste hipotecario pasaría a ser de 3.395,4 euros anuales. Si los tipos de interés subieran medio punto, las nuevas cantidades a pagar sumarían 3.461,52 euros anuales. La diferencia no llegaría en el primer caso a los 100 euros anuales y se colocaría ligeramente por encima de los 130 euros en el segundo.

Repercusiones

Si los particulares contrataron sus hipotecas en 2004 (hace, por tanto, poco más de un año) pagaron inicialmente por ellas un precio del 3,41%. Sus cuotas mensuales por los ya algo más de 106.000 euros que entonces solicitaron a un plazo medio de 25 años sumaban unos 6.357 euros anuales. En la actualidad, suponiendo que este grupo de particulares tampoco ha amortizado anticipadamente cantidad alguna de su préstamo y que su último precio ha sido del 3%, sus cuotas se sitúan en torno a los 6.080 euros anuales.

Si los tipos de interés subieran un cuarto de punto (en el momento de llevar a cabo la nueva revisión) su coste hipotecario pasaría a ser de 6.248,76 euros anuales. Si los tipos de interés subieran medio punto, las nuevas cantidades a pagar sumarían 6.419.4 euros anuales. La diferencia en el primer caso sería de 160 euros y en el segundo sobrepasaría los 338 euros anuales.

El mismo medio punto porcentual de subida de tipos tendrá, por tanto, un impacto bien diferente para unos u otros particulares. ¿La razón? Mientras hace diez años las hipotecas medias no llegaban a los 45.000 euros y se concedían a un plazo medio de 17 años, en la actualidad (últimos datos del Instituto Nacional de Estadística de mayo) superan los 133.000 euros y alargan su plazo de amortización hasta los 25 años.

Como conclusión: quienes contrataron su hipoteca en los años 2003 y 2004 son los más expuestos (los que más riesgo tienen de ver cómo aumentan sus cuotas mensuales) ante una subida de tipos de interés, no sólo porque su nivel de partida en este sentido es el más bajo sino, además, porque el volumen de sus créditos es significativamente mayor.

Si la perspectiva de subida de tipos de interés se alarga durante 24 meses, éstos podrían llegar a situarse, según los estudios recientes elaborados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) hasta en el 3,7%, lo que colocaría el precio de las hipotecas, en promedio, en torno al 4,5% (euribor más diferencial de 0,75 puntos). En este caso, de nuevo, serían los titulares de hipotecas contratadas en 2003 y 2004 (incluso 2005) los más afectados. En concreto, pasarían de pagar, en el caso de los préstamos con una antigüedad de dos años, de 5.511,72 euros anuales a abonar más de 6.460 euros.

Para las hipotecas del año 2004, de letras anuales de 6.080,76 euros se pasaría a otras de 7.128 euros. Para quienes negociaron sus créditos para adquisición de vivienda en, por ejemplo, 1995, el alza de sus cuotas mensuales sería de poco más de 400 euros.

Sin, como señalan sus responsables, pretender ser alarmistas, la AHE incluye en sus últimos informes a este respecto una proyección sobre el aumento de las cuotas hipotecarias a medio y largo plazo (horizonte temporal de dos a seis años). La AHE coloca su previsión de tipos de interés, a la hora de realizar su estudio, en el 6%. El titular de una hipoteca media contratada en 2004 a 25 años pasaría de estar pagando 6.080,76 euros al año a abonar 8.840 euros. Un total de 2.760 euros más. Los dueños de créditos de 2003 verían aumentar el importe de sus letras en 2.285 euros, mientras que los de 2002, en 1.970 euros. El negativo impacto de la subida de tipos iría disminuyendo a medida que la hipoteca gozara de mayor antigüedad. De nuevo, una firmada en 1995, sufriría un encarecimiento de algo menos de 950 euros anuales.

Todos estos datos reflejan el impacto que una posible subida de tipos puede llegar a tener en las cuotas mensuales de las personas que ya cuentan con una hipoteca. Evidentemente, también afectará, de producirse efectivamente tal alza, a los particulares que en los próximos meses sean demandantes de créditos para adquisición de vivienda. En lugar de quedar establecido un precio medio inicial para sus hipotecas del 3,4%, se puede pasar a otro del 3,75%, 4%...

En este caso, una posible solución al incremento de las futuras cuotas mensuales pasa por alargar aún más el periodo de vida de los préstamos. Esta ventaja inicial a corto plazo que permite reducir el esfuerzo financiero mensual (ver recuadro) o ampliar el importe de la hipoteca tiene, sin embargo, su claro inconveniente a largo plazo.

Suponiendo que las cuotas mensuales se mantuvieran constantes a lo largo de todos los años (no variara el tipo de interés), si se amplía en cinco ó diez años más la duración de un crédito, el resultado es que se abona al banco, por la misma cantidad de dinero prestado, entre un 6% y un 12% más de dinero. De devolver, por ejemplo por obtener 190.000 euros durante 25 años, algo más de 260.000 euros, a abonar más de 296.000 euros si se alarga hasta los 35 años la vida del crédito. Estas cantidades son importantes: en el primer caso (25 años), la entidad recupera un 38,39% más del capital prestado; en el segundo (35 años) este porcentaje se acerca hasta el 55%.