El auge inmobiliario cumple ocho años

- El auge persiste. La nueva oferta de viviendas crece más que la demanda. Este verano se mantienen los elementos básicos del mercado de la vivienda que han dominado el perfil del mismo desde hace ya casi ocho años. Las variables más trascendentes en cuanto a estímulo de la demanda inmobiliaria siguen presionando en este ejercicio. Lo anterior lo confirma el nuevo, aunque muy moderado, descenso de los tipos de interés de los créditos para compra de vivienda en 2005. La cuota a pagar por un crédito a 25 años al tipo medio de interés de 2005 está casi un 30% por debajo de la correspondiente a un préstamo de la misma cuantía concedido en 1997. El tipo medio de interés de los préstamos para compra de vivienda en 2005, expresado en términos reales, es nulo o negativo, según los meses.

Es evidente el papel decisivo de los gobiernos locales en el estímulo de la nueva oferta de pisos

La economía española se ha hecho profundamente dependiente del negocio inmobiliario

El aumento interanual de los precios de las viviendas en el segundo trimestre de 2005, el 13,9%, supone una desaceleración notable respecto del 17,2% de 2004. En cambio, el aumento anualizado de dichos precios en el primer semestre de 2005 fue del 17,4%. Éste es todavía un aumento severo, tras el 141% de crecimiento de los precios experimentado en los casi ocho años de boom inmobiliario. Las autonomías en las que el problema de acceso alcanzaba niveles más elevados eran las del País Vasco (los precios de mercado de las viviendas de 90 metros cuadrados superaban allí al salario medio anual correspondiente en 10,7 veces), Madrid (10,6) y Baleares (10,2).

Las estadísticas de viviendas iniciadas han registrado aumentos sustanciales en los primeros meses de 2005. Los visados de dirección de obra de los aparejadores han crecido en un 6,4% en enero-mayo sobre el mismo periodo de 2004, las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras crecían a un ritmo del 14,8% en los dos primeros meses de 2005, mientras que las viviendas iniciadas, estimadas por el Ministerio de Vivienda, aumentaron en un 9% en el primer trimestre del año.

De persistir tal evolución, las viviendas iniciadas ascenderían a más de 760.000 en 2005. Sólo Andalucía construiría unas 160.000, el 21% del total. Según la evolución de las viviendas terminadas y de las previsiones sobre demoliciones, el parque de viviendas familiares a fines de 2004 debía de ascender a 22,6 millones de viviendas, un 7,7% más que en noviembre de 2001, fecha de referencia del censo de viviendas de 2001, un ritmo muy superior al de los periodos intercensales previos a los censos del año 1991 y del año 2001.

Las escasas estadísticas sobre ventas de viviendas en España han experimentado, por el contrario, una evolución menos dinámica en dicho periodo. Las tasaciones de viviendas efectuadas por las empresas integradas en Atasa (alrededor del 65% del total de tasaciones en 2004) descendieron en el primer semestre en un 0,3% sobre 2004. Las transmisiones inmobiliarias intervenidas por los notarios en el primer trimestre de 2005 habían crecido en un 3,3% sobre 2004, lo que implica un ritmo de unas 820.000 ventas de viviendas, nuevas y usadas, en el conjunto del presente año. Autonomías muy dinámicas en estos últimos años de auge presentaron descensos de las transmisiones en 2005, como fue el caso de Murcia (caída del 12%), Comunidad de Madrid (caída del 8,9%) y Andalucía (-4,2%).

De los datos anteriores parece derivarse la presencia de unos aumentos más intensos en la oferta de nuevas viviendas que en la demanda. Esta circunstancia la confirma en parte el descenso registrado en enero-abril de 2005 sobre el año precedente en las inversiones extranjeras en inmuebles, cuyo valor retrocedió en dicho periodo en más de un 16%.

- Algunas evidencias: son intensas las ventas para inversión y se expulsa del mercado a los jóvenes. En el análisis del presente episodio inmobiliario, que se ha desarrollado no sólo en España sino también en un amplio número de países occidentales, destaca la evidencia de que las compras de viviendas con fines de inversión han alcanzado unos elevados niveles. Así, en el caso de España, mientras que en el censo de 2001 el total de viviendas no destinadas a residencia habitual (secundarias, vacías y otras) suponía el 32% del total de viviendas familiares, las estimaciones efectuadas a partir de los datos del Ministerio de Vivienda acerca de la evolución del stock de viviendas entre 2001 y 2004 revelan que la proporción citada debe superar el 35% al final de 2004. Las viviendas no principales alcanzan proporciones próximas al 50% en las autonomías de Castilla y León y Comunidad Valenciana. Se han construido desde el año 2001 viviendas principales a un ritmo inferior al de las viviendas de temporada o destinadas a inversión.

Una segunda observación de interés consiste en que los altos precios de venta de las viviendas han expulsado a los jóvenes hogares o adquirentes por primera vez del acceso a la vivienda (Reino Unido, Estados Unidos y Francia). Si los adquirentes son en gran parte inversores, los precios de venta de mercado se pueden situar en niveles que poco tienen que ver con los ingresos habituales en los jóvenes hogares. Se ha observado en Francia que los ingresos de los nuevos adquirentes de vivienda para uso de las mismas están muy por encima de la media de los hogares (M. Mouillart y V. Vaillant, 'Un marché plus selectif des particuliers plus endettés', Banquemagazine, diciembre de 2004).

En el caso actual de España, unos niveles de producción de viviendas situados en torno a unas 300.000 al año, por encima de las demandas derivadas de la creación de nuevos hogares, no puede por menos de generar consecuencias medioambientales negativas. Lo anterior provoca desviaciones nada deseables del ahorro hacia destinos escasamente generadores de empleos sostenibles, de mejoras de eficiencia y de ganancias de competitividad para la economía española.

La economía española se ha instalado en un déficit exterior que se financia mediante aportaciones importantes de ahorro del resto del mundo, que en gran parte se destina a cubrir las necesidades de financiación derivadas de un largo y prolongado proceso de construcción de viviendas. Como sucede en Estados Unidos, la economía española se ha hecho profundamente dependiente del negocio inmobiliario. La recuperación económica posterior a 2001 no habría tenido lugar sin el creciente gasto en vivienda, junto a un aumento del consumo privado apoyado en una financiación hipotecaria facilitada por los más altos precios de las viviendas. (P. Krugman, 'That hissing sound', The New York Times, 8 de agosto de 2005).

- Sugerencias de estadística y de política económica. Los datos anteriores revelan que la producción de viviendas en España puede estar creciendo a ritmos por encima de la demanda, al menos a nivel agregado. Apenas existen, como se ha indicado, estadísticas de ventas y de transacciones de viviendas. De disponerse de este tipo de estadísticas, a nivel nacional y desagregado por autonomías, provincias y ciudades, como sucede en otros países occidentales, es posible que las decisiones de promoción de nuevas viviendas y de compra de tales viviendas, en especial de las realizadas con fines de inversión, se adoptasen con más rigor. El mercado inmobiliario adolece así de una dosis excesiva de opacidad, lo que facilita la creación de desequilibrios duraderos oferta-demanda que no ayudan para nada a la economía española en este momento.

Es evidente el papel decisivo de los gobiernos locales en el estímulo de la nueva oferta de viviendas, ante la relevancia de los ingresos fiscales susceptibles de obtenerse mediante desarrollos inmobiliarios masivos al margen de la demanda de vivienda derivada de la evolución demográfica. Las autonomías podrían corregir en parte dicha deriva, a la vista de las competencias de que disponen en este terreno, sobre todo tras las sentencias del Tribunal Constitucional decisivamente favorables a sus intereses. No parece seguro que tales administraciones públicas estén desempeñando en este campo un papel racionalizador.

Desde 2004 el Gobierno británico ha pasado a incidir en las decisiones locales en materia de gobierno del suelo, a través de la presencia de representantes de la Administración central en los consejos regionales en los que se adoptan las decisiones más relevantes en materia de urbanismo, compatible todo ello con la devolución de competencias a Escocia y con la creación del Gobierno regional de Gales.

Si desde el Gobierno de la nación se pretende desarrollar estrategias que contribuyan a conseguir los objetivos fijados en la cumbre de Lisboa de 2002 y a mejorar la competitividad de la economía española, la Administración central no puede estar al margen de lo que está sucediendo con un factor productivo tan decisivo como es el suelo. Si no hay suelo no pueden instalarse bastantes tipos de empresas. El descenso de las ramas agroindustriales en el producto interior bruto (PIB) de España algo tiene que ver con un urbanismo que expulsa actividades productivas en favor de una sobrecalificación de suelo como urbanizable residencial.

Si se invoca al artículo 149.1.13 de la Constitución española de 1978 en la exposición de motivos del Plan de Vivienda 2005-2008, ¿no podría aprovecharse asimismo dicha norma para que la Administración central participase, directa o indirectamente, en el desarrollo de una política de suelo más proclive a un crecimiento económico más sostenible y menos dependiente de la construcción residencial que la política que ahora está marcando el destino de las ciudades y hasta de la propia economía española?

Julio Rodríguez López es economista, estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario.