La inmobiliaria española aprende idiomas
Grupos grandes y medianos desembarcan en Europa Occidental y del Este para diversificar mercados y reducir riesgos
Las inmobiliarias han trasladado allende las fronteras su frenética carrera de compras y fusiones de la última década. Colonial, Metrovacesa y Fadesa se han hecho con importantes grupos en Francia, mientras otras inmobiliarias han desembarcado en Europa del Este.
La posible desaceleración del mercado doméstico, la sobrecapacidad de muchos grupos y la necesidad de diversificar, impulsan la salida al exterior
"Hay grandes oportunidades para las inmobiliarias españolas en el mercado francés", aseguraba en noviembre, en una entrevista en este suplemento, Benoît du Passage, consejero delegado de Jones Lang LaSalle European Board, y gestor de la adquisición de la compañía francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL) por Colonial unos meses antes. Los tiempos le han dado la razón y sin esperar demasiado. En el primer semestre de este año, Metrovacesa ha adquirido la inmobiliaria francesa Gecina, que duplica su tamaño, y la gallega Fadesa se ha hecho con el 70% del capital de la promotora Financière Riva Gauche, presente en los mercados de París y Lyón.
Son las operaciones más importantes abordadas por las inmobiliarias españolas en el exterior, pero no las únicas que se han producido en los últimos meses. Ha habido muchas otras en las que han entrado en juego estas mismas compañías y otras como Ferrovial, Urbis, Necso, Realia, Renta Corporación, Lar, Necso, Neinver..., y han entrado en liza otros mercados europeros e incluso mercados de otros continentes.
Razones encontradas
¿Qué está pasando para que un tema como la expansión internacional que no se había abordado nunca por los inmobiliarios españoles se afronte ahora, en pleno boom inmobiliario, y con alguna prisa? Una explicación puede ser la apuntada por la vicepresidenta de Fadesa, Felipa Jove, en un reciente artículo periodístico: "Las empresas mejor preparadas disponen actualmente de un excedente de capacidad, ante el cual -y dada la progresiva maduración del mercado nacional- la posibilidad de internacionalizar su actividad es una consecuencia lógica".
Algunos analistas, sin embargo, señalan otros argumentos para explicar adquisiciones como las de Metrovacesa y Colonial en Francia. Son una cierta fuga hacia adelante, "un ponerse la venda antes de la herida", dicen, ante el evidente riesgo de un pinchazo de la burbuja inmobiliaria española, ante el sobredimensionamiento que han alcanzado estos grupos en relación con el tamaño del mercado doméstico y ante su enorme dependencia de la promoción inmobiliaria, aunque éste no es el caso de Colonial, que no cuenta con los ingresos recurrentes de las actividades de alquiler.
Las cifras, sin embargo, son tozudas y siguen desmintiendo hasta hoy el temido desplome inmobiliario. En los últimos doce meses, según un balance hecho público esta semana por la sociedad de tasaciones Tinsa, los precios de la vivienda han registrado avances similares a los de los últimos años, con tasas superiores al 17%, tanto en vivienda nueva como usada.
Ha bajado algo el volumen de inversión en oficinas, que, según datos de Jones Lang Lasalle referidos al primer semestre y a las ciudades de Madrid y Barcelona, ha pasado de 1.750 millones de euros en 2004 a 1.066 millones. Aunque en oficinas, precisa Pedro Churruca, consejero director general de Jones Lang Lasalle en España, hay que distinguir entre los mercados de renta, de alquiler, y los patrimoniales y de inversión.
Los mercados de renta, en especial en Madrid, estuvieron casi tres años bajando desde unos precios máximos marcados en el tercer trimestrre de 2001, pero desde los meses finales del año pasado están recuperándose de forma progresiva y constante en las mejores zonas. En la periferia la salida de la crisis en el alquiler de oficinas está siendo más lenta. En valores de compraventa, sin embargo, se han mantenido primero y han subido después los precios de las oficinas, sobre todo porque escasea el producto de primera calidad.
El negocio inmobiliario nacional en centros comerciales, centros logísticos y centros turísticos, tampoco presenta ninguna señal de crisis, sino todo lo contrario.
La urgencia de la internacionalización, por tanto, debe responder a factores adicionales al de la sobrecapacidad de las empresas o al de la inmimente desaceleración de su negocio doméstico.
Expertos de Richard Ellis apuntan también como acicates para el cambio de estrategia de las inmobiliarias el muy posible estancamiento del precio del suelo en los próximos años; procesos de concentración ligados a una más que probable disminución de los márges de eficiencia, influida tanto por el mix del producto (más vivienda protegida y más patrimonio) como por la moderación de la demanda; y un probable endurecimiento del crédito a las empresas medianas y pequeñas, aunque la disponibilidad de capital privado inversor va a seguir siendo elevada durante algunos años.
Jove señala que la creciente globalización "está haciendo posible, por el lado de la oferta, que una empresa con capacidad y recursos pueda actuar en cualquier lugar del planeta y, por el lado de la demanda, acceder a un producto inmobiliario que se adapate a sus requerimientos, ubicado además en el territorio deseado" o en el que le sea posible acceder al cliente.
Una nueva etapa en la carrera por el tamaño
La internacionalización es una etapa más en el prolongado y a veces traumático proceso de consolidación empresarial del sector inmobiliario nacional, que todavía está muy atomizado, señalan algunos analistas. Las diez primeras empresas promotoras, señala en un informe sobre estrategias Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director de CB Richard Ellis, "alcanzarán una cuota de mercado de entre el 12% y el 15% en cuatro años, mientras que ahora no alcanzan el 7%".
En el inmobiliario, por ejemplo, la promoción aporta en torno a un 3% del PIB español, pero la totalidad de los actores en este escenario cuentan con cuotas de mercado ridículas; en residencial, los mayores grupos no llegan a los dos dígitos de cuota cuando en las grandes del Reino Unido oscila entre el 40% y el 50%; y en alquileres, la situación es similar.
El sector tiene todavía bastante de reino de taifas, por tanto, pese a haber protagonizado una década preñada de compraventas y fusiones que ha trastocado jerarquías entre grupos y ha desplazado a algunos de sus dueños tradicionales.
Casi todas las grandes inmobiliarias han movido ficha, y algunas pequeñas también. Vallehermoso, que entró en la órbita de Sacyr en 2003, se tragó dos años antes a Prima Inmobiliaria. Bami, una sociedad pequeña y en pérdidas hace doce años, culminó su meteórica ascensión con la adquisición primero de Metrovacesa y después ya con esta marca de la francesa Gecina; pero antes, con el respaldo financiero del Banco Popular, este pez chico se comió otras inmobiliarias que también la superaban en tamaño como Zabálburu, Inmopart o Jaureguizahar.
Además, durante estos últimos años, la propia Metrovacesa se había hecho con Gesinar; Urbis, que sigue en la órbita de Banesto, con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid crearon al 50% y con sus respectivos negocios inmobiliarios el Grupo Realia; Ferrovial refundió y reestructuró sus actividades en este sector; Filo dio entrada al Deutsche Bank como socio mayoritario; y Colonial, que ha comprado ahora la francesa SFL y ya anuncia que está abierta a nuevas adquisiciones, retornó a Bolsa.
