Cesión de derechos

Con frecuencia los particulares que compran un inmueble en construcción optan por ceder a un tercero los derechos derivados del contrato antes de la entrega de dicho inmueble por su promotor, lo que constituye una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La Dirección General de Tributos ha considerado procedente aplicar la regla específica que la normativa del impuesto establece para "la transmisión de créditos y derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación".

Ello supone tributar sobre una base imponible constituida por el valor real del inmueble, aplicando sobre la misma el tipo impositivo correspondiente a los bienes de esta naturaleza, es decir, como si se tratase de la propia transmisión del inmueble objeto del contrato cuyos derechos como comprador transmite el cedente. No obstante, cabe albergar dudas sobre la procedencia de este criterio de atenderse al conjunto de la operación para el adquirente de los derechos transmitidos, es decir si se tiene en cuenta tanto dicha adquisición como la posterior del propio inmueble objeto del contrato de compraventa.

Los particulares que compran un inmueble en construcción pueden optar por ceder los derechos derivados del contrato

Efectivamente, dicho adquirente deberá soportar el IVA que el promotor le facture sobre el precio de venta del inmueble como destinatario del mismo, lo que, partiendo de una equivalencia entre el valor real del inmueble y su precio de venta, representaría en último término tributar dos veces por una misma operación.

Ello podría evitarse de entender aplicable la regla general del impuesto que considera como base imponible "el valor real de los bienes o derechos transmitidos", tomando a este efecto el correspondiente al derecho que representa la posición contractual del comprador, en lugar del que deba atribuirse al inmueble, excluyendo así el "solapamiento" impositivo que económicamente se produce cuando en la base imponible de Transmisiones Patrimoniales se incluya cualquier importe que forme parte del precio de venta del inmueble y, por tanto, de la base imponible del IVA.