Inversión en 'ladrillos' a través de la Bolsa
Los ahorradores optan por comprar acciones bursátiles de constructoras e inmobiliarias en lugar de adquirir pisos
Las cinco compañías que mejor comportamiento registran en la Bolsa española en lo que va de año son constructoras e inmobiliarias. Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, ACS-Dragados, FCC y Ferrovial lideran las primeras posiciones del Ibex 35, el principal índice del mercado nacional, con ganancias que van desde el 30% al 60%. Fuera de este selectivo indicador, inmobiliarias y constructoras como Fadesa, Colonial, Urbis y OHL registran alzas que oscilan entre el 37% y el 67%. Es lo que los especialistas denominan invertir en ladrillos, pero ahora a través de la Bolsa en lugar de comprar inmuebles, que ha sido la tendencia de los últimos ocho años.
Las cosas en Bolsa no duran una eternidad y no estaría mal ir alejándose de algunas compañías del sector, porque ya están sobrevaloradas
"La afición del inversor español al ladrillo no tiene límites, si bien se han producido cambios notables en el comportamiento de éste durante los seis primeros meses del año. Frente a un proceso de reducción de la demanda de inmuebles, la inversión en empresas constructoras e inmobiliarias alcanza niveles de paroxismo como lo demuestra el que los cinco valores que mejor comportamiento registran en lo que va de 2005 sean constructoras e inmobiliarias y, lo que es más importante, que los rendimientos acumulados oscilen entre el 30% y el 60%, es decir, muy por encima de la media del Ibex 35. Del mismo modo, las compañías del sector que no están incluidas en el principal índice aventajan a la media de la Bolsa, con incrementos en sus cotizaciones que van del 37% al 67%", dice Juan Recio, ejecutivo de Mediación Bursátil, Sociedad de Valores y Bolsas.
"Aquí se ha producido un hecho singular. Desde la crisis de los valores tecnológicos, en marzo de 2000, el dinero del mundo entero se dirigió hacia los ladrillos hasta conformar una de las mayores burbujas inmobiliarias de la historia que algún día estallará. Ahora, que cuesta ya más vender pisos, el dinero invierte en ladrillos pero a través de la Bolsa, es decir, a través de las compañías cotizadas", dice Luis Prieto, economista.
"A medida que se ha ido perfilando en las últimas semanas un horizonte de tipos más bajos en la eurozona, es decir, al margen y en sentido contrario de lo que sucede en Estados Unidos el sector constructor e inmobiliario cotizado en el mercado ha ganado posiciones. La razón es muy sencilla: no hay miedo a que los tipos suban, sino más bien todo lo contrario, con lo que se hacen nuevas componendas respecto a la construcción como un motor claro del crecimiento necesario", añade Prieto.
El problema del tiempo
"La falta de liquidez es enemigo declarado en todo proceso inversor y la liquidez alarga sus plazos en los inmuebles. Un ejemplo. Un inversor compra un inmueble por 600.000 euros con el ánimo de venderlo, de especular. Lo normal es que la venta se ejecute entre seis y ocho meses en la actualidad, siempre que se trate de un activo de primera calidad y que el rendimiento esperado no sea superior al 10%. El tiempo es muy largo, máxime en un mercado muy sobredimensionado, excesivamente caro", dice Francisco Del Campo, gestor de patrimonios.
"Pongamos el mismo ejemplo, pero en la Bolsa. El inversor aludido compra 600.000 euros en acciones de empresas constructoras e inmobiliarias que cotizan en el mercado nacional. Los problemas de liquidez desaparecen, porque tanto la compra como la venta por esa cantidad la puede hacer en un instante sin alterar sobremanera el precio de la acción que compra o que vende, al tratarse de valores muy capitalizados. Hay más. Si este inversor hipotético hubiera decidido alargar el plazo de su inversión hasta los seis meses habría obtenido un rendimiento mínimo del 30%", añade Del Campo.
"Los costes de transformación son de importancia extrema en inversiones maduras, como es el caso. La intervención de una compraventa de acciones en Bolsa tiene un coste máximo del 2,5 por 1.000 mientras la realizada en la transacción de un inmueble puede alcanzar el 5% del valor total del mismo", dice Juan Recio.
"Pero las cosas en Bolsa no duran una eternidad y no estaría mal ir alejándose de determinadas compañías de este sector, porque han alcanzado niveles de sobrevaloración importantes, con multiplicadores por encima de la media histórica. Eso nos debe hacer más cautos", dice el ejecutivo de Mediación Bursátil.
"La Comisión Nacional del Mercado de Valores no para de distribuir hechos relevantes relacionados con el sector, tanto en lo que respecta a los movimientos accionariales de las empresas como a las adjudicaciones de nuevas obras. Desde que FCC anunciara que quiere complementar su crecimiento orgánico con una activa política de adquisiciones y que proyecta duplicar sus ventas y Ebitda en los próximos tres años, la Bolsa es un hervidero de sensaciones sobre operaciones especiales en el sector, que se han visto alimentados, además, por el buen comportamiento de estas compañías en Bolsa", dice Del Campo. "Un repaso por el sector destaca que el presidente de ACS, Florentino Pérez, tiene la intención de seguir aumentando de forma progresiva su participación accionarial en el grupo constructor y de servicios, que ahora es del 6,8%, hasta llegar al 9%", añade. En OHL, las últimas referencias son que la familia de empresarios Gómez Sainz se ha consolidado como segundo mayor accionista de OHL al elevar su participación en el grupo constructor, canalizada a través de la inmobiliaria Hidafa, por encima del 9% del capital. El presidente y accionista de referencia del grupo, con una participación declarada del 49,58%, ha señalado que el grupo cederá uno de los 12 puestos del consejo cuando se produzca una vacante.
Múltiples movimientos
En Ferrovial, la gran banca de inversión reitera sus recomendaciones de compra y sube precios objetivo. Mantiene su política de crecimiento en el exterior y según ha declarado Rafael del Pino, el presidente de la compañía, la constructora no realizará, de momento, un split de sus acciones.
Finalmente, en Sacyr Vallehermoso, el grupo Torreal ha alcanzado el 9,83% del capital social de la compañía tras comprar parte del paquete de acciones que el empresario Fernando Martín tenía en el grupo en el momento de marcharse. En concreto, el grupo de Juan Abelló adquirió a Martín unos 2,643 millones de títulos, representativos del 0,99% del capital de Sacyr, por un importe de unos 44,27 millones. Abelló consolida así su posición como tercer accionista de la compañía, después de su presidente Luis del Rivero, que tras comprar también acciones a Martín controla y representa el 13,8% del capital, y el ex presidente José Manuel Loureda, con un 13,5%", concluye Del Campo.
Los fondos inmobiliarios, a paso de tortuga
Es otra de las fórmulas para invertir en activos inmobiliarios, pero a través de los mercados financieros. Los fondos inmobiliarios ofrecen aspectos singulares respecto al resto de los fondos de inversión, como son la temporalidad (el paso de un fondo a otro o la simple liquidación de una participación están penalizadas, porque necesitan un mínimo de tres años) la liquidez (hay un menor número de fondos en el mercados, lo que actúa en contra tanto del comprador como del vendedor) y la valoración (los inmuebles, como activo de estos fondos, no cotizan en mercados regulados y hacen más grandes las varaciones en la tasación).
No obstante, los escasos fondos inmobiliarios que se comercializan en España alcanzan niveles de rentabilidad interesantes con relación al resto de la cesta de fondos. Con datos de marzo de 2005 en comparación con marzo de 200, ganan el 6,19%, casi el doble que la inflación en ese período, y por encima del 2,76% que ofrecieron de media el resto de fondos. El patrimonio de los fondos de inversión inmobiliarios creció en 658 millones de euros en los dos primeros meses del año y ascendió a 5.036 millones de euro, cifra que supuso un aumento del 15% respecto al cierre de 2004. El número de partícipes de fondos inmobiliarios se elevó a 111.407, con un crecimiento de 5.190, el 4,9%, en los dos primeros meses del año.
