Entrevista:JUAN BAUTISTA SOLER | Promotor inmobiliario

"Construir 600.000 viviendas al año es excesivo"

Pregunta. En España se construyeron en 2004 más de 600.000 viviendas, como en Alemania, Francia e Italia juntas. ¿Hacen falta tantas?

Respuesta. Se están construyendo muchísimas viviendas, pero todavía tenemos una demanda superior a la oferta. España se ha convertido en un foco de segundas residencias. Vamos por el camino de convertirnos en la California europea.

P. ¿Hay demanda de primera residencia?

R. Sí, sobre todo en las ciudades de Valencia y Alicante hay demanda de primera residencia y a unos precios que suben de una forma muy rápida y muy alta.

P. ¿No es increíble que los precios sigan subiendo tanto a pesar del volumen de la oferta?

R. Siguen subiendo. De todas maneras en la Comunidad Valenciana el índice de precios se encuentra de la media hacia abajo. La vivienda en Zaragoza, San Sebastián o Santander está a unos precios que superan en un 40% o un 50% los precios de Valencia.

"Nunca he conocido una bajada de los precios de la vivienda. En situación de crisis permanecen estables"

P. ¿Por qué?

R. Debido a la falta de suelo. Hay poco suelo. Están rehaciendo infraviviendas construidas en los años cincuenta. Se derriban y se construyen nuevas.

P. ¿Constituye un mercado paralelo la vivienda rehabilitada?

R. Se rehabilita vivienda, pero no hay normativa clara, sobre todo en los centros históricos, no hay planificación y, por eso, la iniciativa privada no se atreve a entrar. El señor que va a adquirir una vivienda en Valencia, en el barrio del Carmen, quiere saber lo que va a tener alrededor, dónde va a haber una plaza, un colegio, un jardín...

P. Algunas previsiones estiman que se construirán medio millón de viviendas al año durante la próxima década y que en torno a cien mil se comprarán exclusivamente como inversión. ¿Quiere eso decir que dentro de diez años habrá un millón de viviendas nuevas vacías?

R. Estoy convencido de que no. Hay muchas compras por inversión, cuando salgan al mercado no se puede saber lo que pueda pasar, pero mucha gente compra pensando en los hijos. Construir 600.000 viviendas al año es excesivo. Deberíamos estar en torno a las 400.000, una cifra que sí es asumible y permitirá más estabilidad a las empresas.

P. ¿Cuantas construye JBS?

R. Sobre las 1.500 al año. Pero no tengo nada para vender, no me dan tiempo, la gente las compra antes de empezar.

P. ¿Ha conocido alguna bajada de los precios de la vivienda?

R. Nunca he conocido una bajada de precios. En situación de crisis permanecen estables.

P. ¿Dónde es más atractivo comprar suelo?

R. Donde salga. Antes se podía elegir suelo, hoy no. En Valencia participo en dos planes de actuación, el de Morera y el Patraix, en uno empezamos hace seis años y en otro hace siete y no esperábamos que esto fuera a durar lo que está durando. También estoy en Ribaroja, en Moncada. En Alicante estamos en Sant Vicent del Raspeig, en San Juan, en Dénia, en la Xara, en Vergel...

P. ¿Por qué tardan tanto los Planes de Actuación Integrada (PAI) en ponerse en marcha?

R. Por culpa de la Administración. Nos acusan de especular porque algunos proyectos se han retrasado seis o siete años pero nadie jugaba a las plusvalías cuando arrancaron los PAI. Hubiéramos preferido tener las casas construidas y vendidas. Han subido los precios y nos ha venido bien, pero podía haber sido al revés.

P. Todas las administraciones proponen construir vivienda de protección oficial para incidir en el mercado. ¿Es la mejor vía?

R. Para las empresas de la Comunidad Valenciana, la vivienda de protección oficial siempre ha supuesto entre un 60% y un 70% de la producción. Queremos que existan viviendas de protección oficial porque no hay nadie que renuncie a esa proporción de su producción así por las buenas. Es cierto, además, que ayuda a contener los precios.

P. JBS ha anunciado su intención de trabajar en Alicante, la provincia que concentra el mayor número de segundas residencias. ¿Se van a seguir construyendo nuevas viviendas?

R. Se van a seguir construyendo. Abrimos nuestra delegación hace cinco o seis meses. Estamos ejecutando un proyecto y estamos estudiando otros cuatro. Queremos ocupar una posición importante en la provincia de Alicante.

P. ¿Es necesario ofrecer campos de golf para vender?

R. Es una demanda del cliente. El cliente quiere evadirse de problemas, pasear, tomar el sol y nosotros nos adaptamos a las exigencias de los clientes.

P. ¿Tienen sentido las protestas de los ecologistas?

R. Creo que no. El agua que se utiliza en un campo de golf muchas veces ya es reutilizada. No agotamos ningún recurso acuífero y damos al turismo, que es una fuente de ingresos importantísima, lo que nos está demandando.

P. ¿Qué más demandan los clientes?

R. Servicios. Buscan calidad de vida. Quieren escuelas, hospitales, policía, todo lo que les vaya a hacer la vida más agradable.

P. ¿Qué ventajas tiene la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de la Comunidad Valenciana?

R. La LRAU, que llamaban fuera de aquí la ley valenciana, fue una ley pionera que acababa con el minifundismo y evitaba que un señor pudiera forzar la especulación al poseer una parcela pequeña que limitara el crecimiento. Hasta tal punto fue buena que la hemos exportado, se ha copiado en Madrid y muchas otras comunidades.

P. ¿Qué opina del movimiento contra los abusos urbanísticos?

R. Es un movimiento que se ha visto más en la zona de Xàbia y Dénia. Era muy cómodo venir aquí y disfrutar de nuestro clima, de nuestro paisaje y, sin embargo, querer tener infravivienda, viviendas que vertían a fosas sépticas, que carecían de alumbrado, viviendas de otra época. La ley ha querido posibilitar la reorganización de todas esas zonas dotándolas de alcantarillado, de instalaciones eléctricas y, lógicamente, el propietario tiene que pagar con dinero o con terreno. Lo cómodo es no querer pagar y encima decir que te están tocando las narices. Es una postura a la que no hay que dar más importancia.

P. La Ley de Ordenación del Territorio (LOT) restringe la capacidad de acción de los ayuntamientos. ¿Qué piensan los promotores al respecto?

R. La LOT acaba con una de las fuentes de financiación más importantes que tienen las administraciones locales, pero creo que es necesaria una ley urbanística con una visión territorial no solamente local. Se daban paradojas como las de un municipio que había previsto una escuela lindante con otro término municipal donde estaba previsto instalar un cementerio.

P. Usted quiso separar la asociación de promotores de la de constructores en el seno de la CEV. ¿qué pasó?

R. A nivel provincial, los promotores no pertenecen a la CEV porque, antaño, la promoción y la construcción iban muy ligadas. Nosotros nos salimos de la federación de construcción porque el problema del yesaire o del hormigonero no es el mismo que el del promotor puro de vivienda. Pedimos a la CEV tener nuestro peso específico por nosotros mismos, no dependiendo de otro sector. La federación de construcción, que preside Eloy Durá, no quería renunciar a unos puestos que le correspondían por parte de los promotores. Estamos dispuestos a colaborar, pero estamos por nosotros y no por otros. Estamos a la espera.

P. ¿Qué opina de las grandes propuestas sobre la fachada marítima de Valencia?

R. Muchas propuestas son gratuitas. No se puede hacer una exposición de ideas sin tener en cuenta las normativas, lo que se puede hacer y lo que se permite. A ningún empresario valenciano se le ocurre proponer un rascacielos de ochenta plantas porque sabe que la normativa no lo permite. Pero está claro que hay que hacer inversiones porque la Copa del América va a situar la Comunidad Valenciana en el mundo y se va a convertir en un referente para el turismo.

P. ¿Qué opina de la posibilidad de modificar el trazado de la carretera de salida norte de Valencia?

R. La A-7 cumplió su cometido desde El Puig hasta Valencia pero ahora está entorpeciendo el desarrollo de toda la costa norte de la ciudad de Valencia. Sería una actuación muy buena, a tener en cuenta.

P. ¿Qué va a pasar con Mestalla?

R. Hay un protocolo firmado con el Ayuntamiento y poco más. Hay un acuerdo sobre edificabilidad donde está Mestalla y los técnicos están trabajando en la redacción del plan completo para concretar ese acuerdo.

P. ¿Está claro que el nuevo estadio se construirá en la pista de Ademuz?

R. Es una de las zonas que estudiamos porque es difícil encontrar un área de 90.000 metros con calificación de uso deportivo. Pero no tratamos tanto el sitio como la calidad del futuro estadio, que queremos que sea un referente para el deporte.

P. ¿Por qué compró una empresa de obra pública?

R. Es una diversificación. Hemos comprado una empresa de obra pública que construye para nosotros pero también opta a todos los concursos que puede. Quería tener una empresa de obra pública, dotarla de capital para optar a todas las obras que se hagan aquí.

Juan Bautista Soler (Valencia, 1956) acaba de dejar la presidencia de la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia. Durante dos largas década nunca ha asistido a una bajada de los precios y considera "excesivo" el número de viviendas que se construyeron el año pasado en España, pero afirma que el sector tiene recorrido, sobre todo en Alicante, y que se pueden construir unas 400.000 viviendas anuales durante otra década.

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