La construcción de viviendas frena su carrera al caer un 20% el año pasado

La construcción de pisos frenó durante el año pasado su carrera al alza en Euskadi. A lo largo de 2004 se iniciaron un total de 16.221 viviendas, entre libres y protegidas, lo que supone un 19,9% menos que el año anterior, cuando se alcanzó el techo histórico. La escasez y carestía del suelo,

piedra angular de la edificación, es uno de los factores clave que explica el descenso. Una bajada, por otra parte, que es única en España, donde la construcción alcanzó en 2004 otro nuevo récord, con un 11,2% más de pisos iniciados.

Euskadi sigue así una tendencia inversa al resto de las comunidades españolas, algo que preocupa a promotores y constructores, que alertan sobre un binomio fatal: menor construcción de pisos y precios en ascenso. Las tres capitales vascas tienen las viviendas más caras de España tras Barcelona y Madrid. La frenética actividad del sector desde 1998, con algunos dientes de sierra hasta 2003, no ha conseguido, sin embargo, contener las necesidades de vivienda.

El desarrollo de las periferias de las ciudades y las reurbanizaciones propiciaron un despegue que ahora se ha ralentizado, no por falta de demanda de los ciudadanos, que sigue al alza, sino por las dificultades para encontrar suelo con licencia, es decir, terrenos que hayan pasado todos los trámites y estén preparados para su urbanización y edificación. José Ignacio Rubio, representante de la Asociación de Constructores de Vizcaya, avisa: "Se está agotando el poco suelo que ya está urbanizado".

A la falta de solares se suma, según los constructores, otra circunstancia que ha contribuido a la ralentización. El mercado se ha polarizado entre las viviendas libres, cuyo precio no deja de crecer, y las protegidas, que cada vez resultan menos atractivas para los constructores por la gran inversión que requieren. Lo que dejan de ganar con estas casas se carga en las libres y de ahí el imparable crecimiento de sus precios.

El presidente de la Unión de Constructores de Álava (Uneca), Enrique González, asegura que las viviendas protegidas se venden por debajo del precio de coste, con lo que resultan inviables para los promotores.El descenso se ha dejado notar en todos los segmentos, tanto en el de pisos libres como en el de viviendas de protección oficial (VPO) y sociales. En el caso de la edificación de pisos protegidos, la bajada es bastante pronunciada, un 31%. Si en 2003, la construcción de VPO alcanzó su techo histórico con 5.816, en 2004 se volvió a las cifras de 2001 y 2002. El consejero de Vivienda, Javier Madrazo, ha insistido varias veces a lo largo de la legislatura que acaba de terminar que sólo la masiva construcción de VPO permitirá abaratar los precios. Su objetivo es pasar de los actuales niveles, que fluctúan en los últimos años entre 4.000 y 6.000 pisos, hasta los 10.000 a medio plazo.

Para ello contaba con la aprobación por el Parlamento de la ley de Suelo, pero en el último pleno la oposición tumbó su proyecto. El texto incluía la reserva del 70% de los suelos urbanizables para VPO (un 60% para protegida y otro 10% para tasada). El gran problema que observan los constructores vascos es que los costes de construcción resultan cada día mayores, pero esta circunstancia no se refleja en los pisos de protección oficial, que ofrecen unos precios de venta inadecuados. Una de las soluciones, a su juicio, pasa por repartir de una manera más equilibrada los porcentajes de reserva de suelo para la construcción de casas. Así, un tercio podría destinarse a la vivienda libre, otro tercio a la protegida y el tercio restante a los pisos tasados, una figura que carece todavía de desarrollo legal.

Paul Lizeaga, secretario de la Asociación de Constructores de Guipúzcoa, apremia al Departamento de Vivienda a impulsar medidas legislativas que sirvan para diversificar la oferta y permitir la introducción de los pisos tasadas o de una fórmula similar. Esta vivienda tasada, cuyo precio se pacta previamente entre la Administración y los promotores, permitiría acceder al mercado inmobiliario a un importante segmento de población que ahora se queda al margen, ya que los pisos libres les resultan inalcanzables y tampoco pueden entrar en los sorteos de VPO al superar sus rentas los límites exigidos. "Es preciso buscar nuevas fórmulas para que la oferta sea más amplia y alcance a todos los ciudadanos", indica Lizeaga.

El precio de los terrenos se ha convertido en el auténtico cuello de botella del sector inmobiliario. El fallido proyecto de ley de Suelo preveía la creación del agente urbanizador para acabar con ese problema. Según el departamento, esa figura se encargaría de poner rápidamente los solares en el mercado, impidiendo que sus dueños los retengan para especular con ellos. Así, suprimía la junta de compensación, un sistema vigente en la actualidad que consiste en que los dueños de los solares se unen y se ponen de acuerdo para urbanizar los terrenos y pactan una serie de condiciones con la administración. El representante de Uneca recuerda lo "bien" que ha funcionado el sistema de la junta de compensación en Vitoria, donde los dueños de los terrenos de las zonas de Salburua y Zabalgana (por donde ahora se expande la capital alavesa) se pusieron de acuerdo en su momento con el Ayuntamiento para acometer la urbanización y el desarrollo de la zona.

José Ignacio Rubio, de la patronal vizcaína, cree que "antes de dar un salto al vacío y fiarlo todo al agente urbanizador" conviene mantener también las fórmulas actuales. "Después será el tiempo el que determine cuál de los sistemas funciona mejor", explica.