Siete años de auge inmobiliario

En 2004 se cumplieron siete años de duración de la última etapa de auge inmobiliario en España. En el ejercicio de 2004 destacó, una vez más, la fuerte expansión de la demanda y de los precios de venta de las viviendas en España posteriores a 1997. El importante aumento previsto por Atasa -organización en la que se integra la mayoría de las tasadoras existenes en España- en 2004 del número de tasaciones (16,5%) implica la realización de alrededor de 1.350.000 tasaciones de viviendas en dicho ejercicio. El aumento interanual del 17,2% de los precios de las viviendas en España en el tercer trimestre de 2004 fue el más intenso de los experimentados por los países de la OCDE.

El auge inmobiliario posterior a 1997 ha tenido lugar en un amplio número de países desarrollados. El sesgo del crecimiento de la economía española a favor de la construcción, además de reforzar la presencia general de este sector, ha contribuido al fuerte aumento de la demanda interna y al importante déficit de balanza de pagos. Se ha calificado suelo como urbanizable residencial en España en una cuantía espectacular durante la citada etapa de auge. Los ayuntamientos han avanzado en la consecución de suelo para la construcción de viviendas protegidas. No se ha fomentado, en general, desde dichas administraciones ni la calificación de suelo ni la generación de un clima general favorable para el desarrollo de nuevas actividades productivas, lo que ha contribuido al debilitamiento de la oferta.

Se ha calificado suelo como urbanizable residencial en una cuantía espectacular

- Incidencia internacional del auge inmobiliario. Un trabajo del Fondo Monetario Internacional publicado en las Perspectivas económicas de septiembre de 2004 subrayó la simultaneidad de los intensos aumentos de los precios de las viviendas en numerosos países occidentales a partir de 1997. El auge de 1997-2004 se ha diferenciado de los precedentes sobre todo por su duración y por la intensidad alcanzada por la construcción residencial. Los mayores aumentos de precios de las viviendas coincidieron con los descensos más significativos de los precios de las acciones. En el septenio que terminó en 2004 Irlanda fue el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) que registró el mayor aumento de los precios de las viviendas, el 187%, seguido por España, donde el aumento acumulado ascendió al 149%.

Sobre los precios de las viviendas han actuado factores comunes en un amplio número de países desarrollados. Entre los mismos destacan los bajos tipos de interés y las óptimas condiciones generales de financiación, que han explicado en torno al 40% del aumento de dichos precios. El resto del crecimiento tiene su origen en factores de carácter nacional, entre los que destacan el grado de desarrollo de los mercados hipotecarios y la diferente elasticidad de la oferta de nuevas viviendas.

Donde los aumentos de los precios de las viviendas han sido más intensos los crecimientos registrados no han podido ser explicados en exclusiva por los fundamentos (renta permanente, coste de capital, aumento del número de hogares, oferta de financiación hipotecaria, precio de las acciones). Un hipotético endurecimiento de la política monetaria provocaría, a través del aumento de los tipos de interés, un impacto negativo sobre la demanda de vivienda.

- 2004: una economía transformada respecto de 1997. En contraste con el episodio precedente de 1985-1991, la mayor duración del reciente auge ha permitido desarrollar plenamente en España la producción de nuevas viviendas. Se ha iniciado un promedio anual de casi 545.000 nuevas viviendas en 1998-2004. El aumento medio anual del número de hogares ha sido de 281.000 en el mismo periodo de tiempo. En 2004 el total de iniciaciones superará ligeramente las 650.000, frente a las 323.000 de 1997. El impacto directo e inducido del crecimiento del sector de la construcción, del que la edificación supone más del 65% del valor de los trabajos realizados, ha favorecido que el crecimiento medio del PIB en España, el 3,3% en el septenio citado, superase en 1,7 puntos porcentuales al de la eurozona. Dicho crecimiento fue del 6% en el sector de la construcción, con lo que este sector ha explicado el 25% del aumento del PIB en el periodo citado.

La economía española de 2004 refleja en su composición y comportamiento el notable diferencial de crecimiento de la construcción respecto del resto de la economía después de 1997. Dicho sector ha ganado dos puntos en participación en el empleo y cuatro puntos en lo relativo a participación en el valor del PIB entre 1997 y 2004. Destaca en especial la ganancia de cuota del crédito inmobiliario (incluye los créditos a comprador, constructor y promotor de viviendas) en el crédito al sector privado de las entidades de crédito, desde el 39,6% del último trimestre de 1997 hasta el 53,6% del tercer trimestre de 2004. Por otra parte, la balanza de pagos por cuenta corriente presentó en 1997 un superávit del 2% del PIB. En 2004 el saldo de dicha balanza se habrá situado en el entorno del -4,5% del PIB.

El espectacular crecimiento del suelo urbanizado (Instituto Geográfico Nacional, EL PAÍS, 27-12-2004) y la amplitud del número de viviendas iniciadas ponen de manifiesto que las restricciones a la oferta no han debido ser globalmente significativas en España durante el periodo analizado. Lo anterior no excluye la presencia de limitaciones a la oferta en algunos mercados locales, en especial en aquellos en los que se han producido retenciones significativas de suelo calificado. La inflación de los precios de las viviendas experimentada en España después de 1997 ha sido sobre todo una inflación de demanda. Las excepcionales condiciones de financiación han facilitado unos aumentos de precios de las viviendas que han superado ampliamente a los de la renta familiar y a los de los alquileres.

La ausencia de restricción exterior derivada de la integración de la peseta en el euro ha aportado margen de maniobra a la economía española. Esta circunstancia y el que el Banco Central Europeo sea ahora la autoridad monetaria imposibilita la adopción de planes estabilizadores ante un déficit de balanza corriente como el de 2004. No tiene, pues, mucho misterio la amplia duración del presente auge inmobiliario en España. No existe la peseta, no hay problema de financiación del déficit corriente. Una parte significativa y creciente de los créditos inmobiliarios citados los financia el euromercado, en el que se colocan importantes volúmenes de emisiones de las entidades de crédito españolas. El débil crecimiento de la eurozona favorece el mantenimiento de los bajos tipos de interés a corto plazo en dicha área económica.

- Las consecuencias económicas de las políticas locales. Los continuos aumentos de los precios de las viviendas estimulan la expansión de la demanda interna de la economía a través del consumo privado. En los tres primeros trimestres de 2004 la demanda interna creció en España en un 4,6%. El PIB creció un 2,6% y la producción de mercancías (sector primario, energía e industria) no pasó del 2% de aumento. En tales circunstancias el déficit exterior, especialmente el de mercancías, es consecuencia, entre otras variables, del mayor aumento de la demanda interna sobre la oferta interior. Las mayores dificultades de acceso a la vivienda son la consecuencia más negativa de los altos precios de las viviendas alcanzados.

La política de vivienda dominante en el septenio 1998-2004 fomentó la sobrecalificación municipal de suelo como urbanizable residencial. Dicha política perjudicó sustancialmente un uso racional del territorio, al forzar la normativa de 1998 y 2000 a que sólo el suelo protegible por cualquier circunstancia específica sería no urbanizable. Las contundentes sentencias del Tribunal Constitucional de años anteriores han desprovisto a la Administración central de competencias significativas en materia de suelo, donde la responsabilidad básica corresponde a ayuntamientos y autonomías.

La construcción de nuevas viviendas y la implantación de nuevas actividades productivas requieren de suelo calificado. Los ayuntamientos están colaborando, en general, a la aportación de suelo a coste razonable para la construcción sobre el mismo de viviendas protegidas. No cabe, pues, culpar a los ayuntamientos de las subidas del precio de las viviendas. Estas administraciones han calificado sobradamente suelo como urbanizable residencial. Sin embargo, el celo municipal y autonómico en calificar suelo con destino, a lo que los franceses denominan parques de actividad productiva, está muy por debajo del correspondiente a la construcción de viviendas protegidas.

El que el prolongado auge inmobiliario venga acompañado de un fuerte déficit comercial no puede, pues, sorprender. La expansión inmobiliaria ha dado lugar a que numerosos propietarios de suelo antes agrícola o industrial hayan obtenido unos ingresos de capital sustanciales. Los ayuntamientos también han recibido unos espectaculares ingresos derivados de los nuevos desarrollos inmobiliarios.

A pesar de tales loterías las situaciones resultantes no son necesariamente positivas ni para las localidades donde ello sucede ni para el conjunto de la economía española. Mas de 3,5 millones de nuevas viviendas han sustituido después de 1997 en España a numerosas producciones de todo tipo, especialmente agroindustriales. El déficit corriente de balanza de pagos refleja, entre otros aspectos, buena parte de los cambios acaecidos en la economía española en los siete años citados de notable expansión inmobiliaria, que han tenido algo de una fiesta continua y prolongada para dicha economía, fiesta que no será perpetua.

Julio Rodríguez López es economista y estadístico.