La construcción

Durante los años de mayor crecimiento del último ciclo (1997-2000), la construcción jugó un papel importante, creciendo por encima del PIB: 6% el valor añadido bruto de la construcción frente al 4,2% del PIB, a precios constantes y en media anual. Esto es normal en los ciclos económicos españoles. Si tomamos el periodo de fuerte crecimiento 1986-1990, el diferencial entre la construcción y el PIB fue aún mayor: 8,9% y 4,5%, respectivamente.

También era normal que en los años de bajo crecimiento sucediera lo contrario. Así, en los años 1991-1996 se invirtieron los términos: la construcción cayó a una media anual del 1%, mientras que el PIB creció al 1,5%. Las causas eran los ajustes que en las épocas recesivas llevaban a cabo las familias y las empresas para rehacer sus maltrechas finanzas tras años de fuerte y desordenado crecimiento, los elevados precios alcanzados por los activos inmobiliarios y las subidas de los tipos de interés que se producían en los momentos álgidos del ciclo. Las administraciones públicas, por su parte, también tenían que recortar sus gastos (el capítulo de la inversión siempre acababa pagando el pato) para poder controlar el déficit público, que se disparaba en cuanto la economía empezaba a flaquear.

Los indicadores ya parecen señalar una desaceleración en la demanda de viviendas

Sin embargo, este patrón cíclico no se ha reproducido en los tres últimos años de ciclo bajo. El crecimiento de la construcción se ha desacelerado, pero ha seguido siendo superior al del PIB (4,6 y 2,4%, respectivamente), como puede verse en el gráfico izquierdo. Los factores explicativos de esta anomalía cíclica son varios. En primer lugar, las administraciones públicas no han tenido que recortar la inversión en infraestructuras al no producirse un deterioro del déficit público. Por lo que respecta a las familias, los tipos de interés aumentaron durante 2000, provocando una retracción en la compra de viviendas en 2001, pero volvieron a bajar en los tres años siguientes, hasta situarse en niveles próximos a cero en términos reales. Ello, unido a que haya seguido creciendo el empleo -aunque a un ritmo menor-, al aumento del número de hogares, la inmigración y la inversión extranjera, explican que la demanda de viviendas haya repuntado de nuevo. El fuerte aumento de sus precios (gráfico central) ha sido en gran medida contrarrestado por el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas, posibilitado por los bajos tipos de interés.

La bajada de los tipos (que ha hecho aumentar el valor de los activos mobiliarios e inmobiliarios) y la fuerte demanda explican, más que las restricciones de oferta (suelo), el fortísimo aumento de los precios. Pero, esta subida también está teniendo un componente especulativo, autoalimentado por las expectativas de futuras revalorizaciones, lo que ha generado una demanda de inversión alternativa a otros activos financieros. Esta parte de la demanda, que algunos expertos sitúan entre el 15% y 20% del total, es la que ha podido provocar una cierta burbuja inmobiliaria.

Los indicadores del sector de la construcción parecen indicar ya una desaceleración en la demanda de viviendas (gráfico derecho), al tiempo que la obra civil pasa un bache asociado al ciclo electoral. Esta última tenderá a recuperarse, pero no así la vivienda, que podría registrar tasas negativas a partir del próximo año. Por ello, es de prever que la construcción, al contrario que en las fases cíclicas expansivas anteriores, no sea un elemento dinamizador en la recientemente iniciada.

Ángel Laborda es director de coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS).