¡Más madera que es la guerra!
Hace unas semanas la prensa informaba que en el entorno fabriano de Mundo Ilusión los "emprendedores" inmobiliarios de turno ya disponían del control de ocho millones de metros cuadrados listos para ser urbanizados. Al día siguiente ya no eran ocho sino 35 los millones de metros cuadrados. Qué más da. Ya estamos acostumbrados a la cuasi infinita voracidad del capital inmobiliario. Alguna excepción hay, pero son las menos. A ver si, con esta matización, esta vez no se enfadan los pocos amigos que tengo en el sector. Suelen quejarse de que me paso. No descubriré la sopa de ajo ni la tortilla de patatas si, al estilo de Adolfo Suárez, puedo afirmar y afirmo que una mayoría cualificada de los promotores sólo quieren más de lo mismo, no les suena nada eso de la responsabilidad social de la empresa, parecen estar convencidos de que su única obligación es forrarse, que lo del carácter social de la propiedad es una frase bonita de la Constitución y que eso del retorno de las plusvalías a la sociedad que es quien las hace posibles es un invento trasnochado de los rojos de siempre.
Desgraciadamente, no hay a la vista promotores inmobiliarios extraterrestres y habrá que acostumbrarse a lo que hay. Tienen tan poco sentido del humor como conciencia de que la piedra 100 años dura y que los desmanes de hoy los pagarán varias generaciones. Beneficios privados, costes sociales, una vieja canción. Enseguida te salen con lo buenos que son, que dan trabajo a mucha gente y que si no fuera por el auge de la construcción el PIB crecería menos. Incluso he oído decir a alguno en público que eso de las "tramas" inmobiliarias como la famosa de Romero de Tejada y Cía en Madrid y las no tan famosas pero no menos efectivas que funcionan del Sènia al Segura, también dan trabajo. Viva Maquiavelo. Eso de que el fin justifica los medios resuelve más de un problemilla de conciencia.
Decía al principio que no ganamos para sustos. Y es que cuando todavía no habíamos asimilado la generosa oferta de Castellón...¡¡zas!!, nos sale la canallesca con la Buenanueva de que Rita ha decidido "homologar" el Plan General de 1988. Yo preferiría una revisión discutida con luz y taquígrafos porque hay algunos temillas que bien merecerían un poco más de sosiego. Menos mal que dicen que aprovecharán la homologación para adecuar la normativa de gestión del suelo, introducir nuevos ejes de comunicación con el área metropolitana (¡¡socorro, más coches!!), revisar la red primaria de comunicaciones y zonas verdes, vertebrar mejor los barrios entre sí (a lo mejor se han dado cuenta de que la Valencia que avanza deja hecha unos zorros a la que no avanza) y , como quien no quiere la cosa, la homologación también introducirá el proyecto del Parque Central (cuya estrategia de planeamiento ya han desvirtuado) y acometerá la articulación definitiva de la ciudad con el mar, o sea, a prolongar Blasco Ibáñez caiga quien caiga (pudiendo llegar al Mar por Tarongers y Francia, de operación estratégica nada, monada) y a hacer los honores al Dream Team de la Vela. Sólo los dos últimos temas aconsejarían prudencia y abrir bien los oídos. Porque aunque la solución de los Poblados Marítimos no es, ni de lejos, la prolongación, hay que invertir la tendencia regresiva y ello exige estrujarse el majín y pensar en actuaciones de suficiente escala y contundentes que no tienen por qué ser de la familia de los proyectos de reforma interior del XIX.
La noticia de la "homologación" hubiera provocado per se una razonable prevención, vistos los modos y formas. Pero, encima, todas las buenas intenciones anunciadas han adquirido un inevitable tufillo a traje colorista pero mal cortado para el torero de siempre: más suelo residencial sabiamente obtenido de dar unos pequeños bocados a la cada vez más exigua huerta de Valencia. Qué remedio, hay que cumplir el programa electoral (las famosas 100.000 viviendas de VPO, 35.000 de ellas de nueva planta) y con el porcentaje previsto en los PAI por desarrollar no hay, por lo visto, bastante. Por eso, algún alma caritativa lleva meses comprando terrenos de huerta en ciertos lugares (se supone que aconsejados) a un precio que oscila entre los 200.000 y los 400.000 euros la hanegada, o sea unos 50 kilos de media cuando el precio del suelo agrícola de buena rentabilidad hace muchos lustros que no supera el millón por hanegada. Algo huele a podrido. Primero, según todos los indicios , parece que existen mecanismos por los que se filtran las zonas elegidas y luego, sin haber comenzado ni una triste discusión, se anticipan (como dándolo por hecho) cuáles son las zonas agraciadas: el famoso triángulo de oro colindante con la ciudad de los peces y para redondear la cosa, cuatro o cinco trozitos sin más valor: lo que queda de huerta al norte de la Politécnica y de la Ronda Norte de Benimaclet (burrada al canto), la olvidada Benimámet (aprovechando un soterramiento ferroviario), un cachito que, mira por dónde, nos regala la prolongación de Maestro Rodrigo; unas pocas hanegadas al lado del pírrico Parque de Cabecera y, cómo no, un sector de huerta en La Torre para que D. Vicente Guallart nos deleite con su Sociópolis (otra ciudad ideal para desesperación de los que nos declaramos admiradores de la concepción urbanística que un tal Cerdà formuló hace 150 años).
O sea que estamos ante el insoluble dilema del huevo y la gallina. ¿Homologan el plan para, de paso, dar de comer -más- a los promotores o dan de comer -más- a los promotores y hacen como que homologan el plan? Ardua cuestión. En cualquier caso, parece oportuno recordar que si se incorpora al suelo urbanizable terreno agrícola y éste ha sido prudentemente adquirido a precios moderados (aunque muy lejos de los del suelo agrícola) el negocio de hacer VPO puede ser francamente bueno.
Porque, aunque el precio de venta de las VPO anda por los 18 kilos, la demanda (y, más si hay ayudas oficiales) está asegurada. Y si una vivienda se vende con rapidez, la tasa de beneficio (proporción entre capital invertido y recuperado por el promotor y no el 15% de beneficio industrial como nos quería hacer creer D. Bautista) es, por ser moderado, diez veces superior a la rentabilidad a obtener en otros activos financieros. Lástima que eso de la recuperación de las plusvalías tenga tan poco predicamento.
Y la sufrida huerta (que no son tres nabos y cuatro chufas como dijo off de record un personaje del sector), sin una triste declaración de parque natural que llevarse a la boca ni ninguna propuesta imaginativa de conservación/valorización (¿por qué no se iluminan las acequias y se hacen caminos practicables?, me sugirió hace años un paisajista alemán).
No se trata de resistencia numantina y más si no se ha asegurado la viabilidad económica, pero l'Horta es, por si a alguien le cabe alguna duda, un patrimonio cultural colectivo como una catedral. Contabilizar el stock de viviendas vacías adquiridas los últimos años como inversión y redirigirlas hacia la VPO costaría recursos a la Administración pero quizá valdría la pena hacer un coste/beneficio. Es un pensar, no me lo tomen ustedes a mal.
Josep Sorribes es profesor de Economía Regional y Urbana de la Universitat de València.
