Hipotecas sin derecho a deducir

Hay en juego 3.043.870.000 euros. El Gobierno ha previsto que en 2004 el Estado dejará de ingresar ese importe en concepto de beneficios fiscales por deducciones hipotecarias asociadas a la compra de vivienda. Varios economistas, en línea tanto con el FMI como con la OCDE, consideran que se deberían eliminar las deducciones fiscales de las hipotecas (salvo para las rentas más bajas o los más jóvenes) para así frenar, en alguna medida, el encarecimiento del precio de la vivienda.

Cuanto más altas son las rentas, menor impacto fiscal tiene para el contribuyente la aplicación de la reducción por la vivienda

Financiar la compra de una vivienda habitual con una hipoteca tiene, hoy por hoy, sus ventajas fiscales. En general, cada particular puede directamente restar de sus impuestos por IRPF el 15% de lo que paga anualmente en concepto de intereses y de amortización de capital de su préstamo. Existe un único límite: ese 15% únicamente se puede aplicar sobre los primeros 9.015,18 euros. Bajo determinadas condiciones -el importe de la hipoteca supera el 50% del valor de compra de la vivienda o de la diferencia entre el precio de compra de una nueva y el de venta de una antigua y no se devuelve más del 40% del mismo- los porcentajes de deducción aumentan en los dos primeros años al 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y en los siguientes al 20% sobre los primeros también 4.507,59 euros. Sobre el resto, y hasta 9.015,18 euros, se mantiene el 15% general. En resumen, por cada 100 euros pagados de hipoteca se reduce en 15 euros (o hasta 25 euros) la factura fiscal.

Esta desgravación puede tener dos lecturas. Por un lado, supone efectivamente una reducción del precio real de una hipoteca. Si la hipoteca media actual (a tipo variable) tiene un tipo de interés del 3% éste pasa a ser realmente del 2,55% por el efecto fiscal (2,25%, si se aplican los coeficientes máximos). Si a estos datos concretos se une que, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el índice de precios de consumo (IPC) en 2003 se situó en el 2,6%, el resultado es que las hipotecas tienen un coste real negativo.

Tipos efectivos

Por otro lado, esta desgravación se puede entender como una fórmula de reducción de los impuestos que efectivamente los particulares deben pagar a Hacienda. Si un particular, bajo la normativa fiscal general actual, obtiene unas rentas, por ejemplo, de 22.000 euros, tendrá un tipo efectivo de tributación del 14,63% si no tiene derecho a deducción alguna. Si destina un 20% de sus rentas al pago de una hipoteca, ese tipo efectivo baja al 11,62%, y si el porcentaje de sus ingresos destinado al pago de su crédito hipotecario aumenta hasta el 40%, el tipo efectivo de tributación se reduce hasta el 8,63%. Cuanto más altas son las rentas, menor impacto fiscal tiene para el contribuyente la aplicación de la deducción por vivienda.

Cualquiera que sea la lectura que se haga de esta deducción, los expertos parecen no tener dudas de que anima a los particulares a endeudarse y arrastra al alza el precio de la vivienda.

¿Cómo se puede concretar este cambio? Modificación no quiere decir, en todo caso, desaparición. Los partidos políticos temen que anunciar una supresión de la deducción por vivienda tendrá un coste muy elevado en votos. Recuérdese al respecto el caso del PP, que llegó a incluir la supresión de la vivienda como materia de deducción en el programa electoral de 1993 y después tuvo que rectificar. Pero, aunque no figure en un programa electoral, puede hacerse el ejercicio de calcular que pasaría si en algún momento se adoptara esa decisión, tan recomendada por los expertos en el mercado de la vivienda.

¿Que efecto tendría eliminar la deducción? A título de ejemplo, partamos de un mínimo exento de 10.000 euros, más 3.000 euros de deducción por persona dependiente, similar a lo que plantea hoy la oposición. A partir de ahí, los expertos han empezado a elaborar distintas hipótesis no vinculadas a programa electoral alguno. En la primera la eliminación de la deducción no iría acompañada de un cambio en la tarifa del IRPF. En este supuesto, el mayor importe de los mínimos exentos equivaldría, aun suprimiendo la deducción por vivienda, a una rebaja que podría superar los tres puntos porcentuales en los tipos impositivos efectivos para todo tipo de rentas con cargas hipotecarias, y entre cuatro y ocho puntos porcentuales para quienes no las tienen.

En la segunda de las hipótesis, se podría aaplicar a aplicar un tipo impositivo único, en el entorno del 27%. En este caso, las rentas más bajas mantendrían, tras la supresión de la deducción, unos tipos efectivos de tribu-tación similares a los que pagan en la actualidad, mientras que las rentas más altas verían disminuir significativamente su presión fiscal. La reducción llegaría a los 10 puntos porcentuales para las rentas más altas, que en la actualidad no se benefician de la deducción por compra de vivienda.

Hay expertos, sin embargo, que sostienen que la desaparición de la deducción por vivienda podría hacerse de forma mucho más brusca sin tratar directamente de compensarla con otros beneficios fiscales. Un ejemplo es la desaparición, hace ya algunos años, de la deducción hipotecaria al comprar la segunda vivienda, quedando únicamente ésta establecida para la vivienda habitual.

Costes reales

Si desapareciera la deducción por vivienda, sin tránsito alguno, los particulares verían, de inmediato, cómo el coste real de sus hipotecas aumentaría. El 3% financiero (precio medio de la hipoteca actual) sería el mismo 3% desde el punto de vista financiero-fiscal.

Suprimir la deducción por vivienda provocaría, además del impacto financiero correspondiente en la economía doméstica de los particulares, un cambio en las condiciones de comparación entre el ahorro y la financiación.

Hoy por hoy, una cuenta corriente al 3% (media, entre las llamadas de alta remuneración) ofrece una rentabilidad financiero-fiscal del 2,55% si su titular tiene un tipo marginal del 15% en el IRPF. Este rendimiento baja hasta el 1,65% si su tipo es del 45%. En un depósito a plazo de un mes, seis o 12 meses al 3,5% (los hay puntualmente más rentables), las ganancias financiero-fiscales oscilan entre un máximo del 2,975 % y un mínimo del 1,925%, según cual sea la situación tributaria de su titular.

Con estos números, en la actualidad y, sobre todo para los niveles de rentas más bajos, resulta más atractivo colocar el ahorro en una cuenta corriente o en un depósito que no amortizar capital hipotecario. Pero si desapareciera la deducción hipotecaria, como propugnan la OCDE y el FMI, al aumentar el coste de los créditos -su precio financiero pasa a ser el financiero-fiscal- de la comparación con las ganancias que ofrece el ahorro resulta que éste no compensa para ningún tipo de renta. Pasaría, de mantenerse los niveles actuales de tipos de interés, a ser siempre más rentable reducir el nivel de endeudamiento. Una cuenta corriente o un depósito sólo serían atractivos, desde este punto de vista, si sus rendimientos superasen el 3,52% para los tipos impositivos más bajos y el 5,45%, para los más altos.