Mercado de suelo y vivienda

El continuado incremento del precio de la vivienda ha venido a dificultar de manera acusada el acceso a la misma para un gran número de familias valencianas. Cierto es que gracias a la quiebra del monopolio de suelo propiciado por la Ley urbanística valenciana del 94 (LRAU), se ha producido mucho suelo urbanizado de calidad, lo que ha ocasionado que el precio medio haya subido en el periodo 1998-2002 un 15% menos que en España o que el esfuerzo bruto de acceso haya sido inferior en un 20% que la media española, pero ello en nada debe satisfacernos, pues si comparativamente puede y debe valorarse positivamente, también ha supuesto que su coste ha subido más de dos veces el IPC.

Sin duda, una de las causas fundamentales se encuentra en la drástica caída de la promoción de vivienda protegida. De hecho, se ha pasado de producir un 33% del total de viviendas con destino a VPO en los años 80 y primera mitad de los 90, a un escaso 10% en los últimos años. Obviamente la escasez de oferta de vivienda a precio tasado, ha impulsado al alza el precio de la libre ante la importante demanda, no solo con destino a su uso familiar, si no como "valor refugio" de alta rentabilidad alternativo a la caída de la Bolsa y a los bajos tipos de interés.

Otra causa esencial, viene ocasionada por el elevado valor que viene adquiriendo el suelo en el mercado libre y ello a pesar de que el valor de repercusión resultante de los programas que se desarrollan a través de la LRAU no llegan a superar el 20% del valor medio de la vivienda.

Sobre este tema los arquitectos sabemos que el coste de construcción de una vivienda de correctas calidades no supera los 450 euros/m2 y que el coste final, incluidos gastos generales, financieros y beneficio (razonable) del promotor alcanza los 650-700 euros/m2 (alrededor de las 115.000 pesetas/m2). Por lo tanto, la diferencia hasta los 1.200-1.300 euros/m2 (alrededor de las 200.000 pesetas/m2) que supone el precio medio en venta que alcanza esa vivienda en buenas localizaciones urbanas, es la parte que recibe el titular del suelo. En otras palabras, el suelo alcanza, como media, el 40%-50% del valor de la vivienda, equiparándose la aportación de un bien pasivo que nada arriesga y a nada se compromete, a la inversión productiva que genera empleo y bienes sociales. Obviamente, en este elevado margen es donde se puede (y se debe) intervenir para garantizar el derecho constitucional a la vivienda: conviene recordar que la especulación del suelo es la única especulación prohibida expresamente por la Carta Magna y tal como hemos señalado en el apartado anterior, los resultados aplicativos del sistema concurrencial que establece la LRAU, lo permiten.

En consecuencia, parece necesario y razonable segmentar la oferta de vivienda entre protegida y libre acomodándola a la segmentada demanda social, estableciendo un porcentaje adecuado de VPO en todas las actuaciones urbanizadoras. De acuerdo a ello, no sólo se garantizaría la calidad y precio de la construcción de la vivienda, sino también que el valor (legal) del suelo no pueda superar el 15% del valor de la misma, repercusión que permite obtener, asimismo, un más que razonable beneficio al titular del suelo. El ejemplo de la ciudad de San Sebastián es un referente básico, pues disponiendo uno de los precios de vivienda libre más altos de España, oferta un 33% de todas las viviendas como protegidas y la gran mayoría en régimen de arrendamiento.

Esperemos, por tanto, que, en este sentido se adopten las medidas legales oportunas que vengan a complementar las importantes disposiciones que ya ofrece la LRAU para quebrar el viejo monopolio en la producción de suelo y, poder satisfacer, por fin, el mandato constitucional.

Gerardo Roger Fernández, arquitecto, es profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de Valencia.