Cuestiones de nombre

Es costumbre arraigada en los últimos años sustituir el debate sobre los problemas económicos en controversias estériles acerca de los nombres de los fenómenos y las cosas. Creen los ministros y funcionarios públicos, adictos a los comportamientos mágicos y a la verborrea ensordecedora, que los nombres determinan la naturaleza o gravedad de los entuertos, y que denominándolos de otra forma, desaparecen. El Gobierno aplica tal amuleto verbal al caso de la vivienda. Mientras los precios se disparan un mes sí y otro también, la inversión blanca o negra tira de la demanda inmobiliaria y los asalariados se endeudan hasta el 50% de su renta para comprar un piso, el vicepresidente Rato precisa que lo que estamos viviendo es una sobrevaloración y no una burbuja inmobiliaria. Con el descubrimiento del matiz y con la recomendación de que los ciudadanos saneen su endeudamiento financiero [¿cómo?] y se pasen a las hipotecas con tipo fijo, el ministro de Economía da por zanjadas las explicaciones.

De la subida de los precios de la vivienda, en torno al 15% trimestral, tan sólo ocho puntos se explican por las condiciones de mercado

La diferencia entre burbuja y sobrevaloración es correcta, pero irrelevante. Se considera burbuja un crecimiento continuado de los precios que no está justificado por la evolución de los fundamentales del bien o de la empresa. No podría decirse que el precio de la vivienda vive en una burbuja, puesto que su aumento está justificado, al menos en parte, por razones perfectamente explicables en el mercado. Con la precaución con que hay que tomarse estos cálculos, los economistas que analizan el mercado inmobiliario aseguran que del 15% de subida media de la vivienda cada trimestre, al menos ocho puntos están perfectamente explicados y soportados por la evolución de la demanda y otros factores cuantificables.

Pero que estemos ante una sobrevaloración y no ante una burbuja consuela más bien poco. Apenas garantiza que no se producirá un hundimiento brusco de los precios, del infinito a cero al modo de la cotización de Terra. Porque, por casi todos lo demás, los riesgos son muy parecidos: endeudamiento excesivo de las familias -la deuda bancaria de los hogares ronda el 75% de la renta disponible-, según aparece en las Cuentas Financieras del Banco de España, los precios pueden desacelerar si la rentabilidad de la inversión en acciones se recupera y cualquier empeoramiento del mercado laboral puede tener malas consecuencias para la morosidad de la banca. Éstas son inquietudes de manual. Para el futuro, las estimaciones conocidas varían poco: el endeudamiento de las familias seguirá creciendo a un ritmo similar al actual, en torno al 12% anual como mínimo, debido a que el coste del dinero es muy bajo y favorece la percepción de que el endeudamiento es rentable.

El mensaje de Rato ante el laberinto de la vivienda rehúye el fondo de la cuestión y va directo al grano fionanciero. Propone asegurar el coste de la deuda para inversores y familias sumándose a la iniciativa de los bancos de promover las hipotecas fijas o mixtas, pero se olvida de las responsabilidades públicas, sean del Gobierno, de las comunidades autónomas o de los ayuntamientos, en la formación de los precios de la vivienda. Dicho en términos políticos, el que tenga vivienda, para uso o para inversión, que se asegure; nada se puede hacer por el el que no tenga piso, porque el Gobierno nada tiene previsto para actuar sobre la formación (más bien deformación) del precio final.

Pero precisamente el examen de la formación del precio del metro cuadrado de vivienda debería ser el centro del debate político. ¿No habría que impedir a los ayuntamientos que retuvieran el suelo para multiplicar su valor? ¿No sería conveniente conceder a las autoridades públicas el derecho de retracto para que pudieran adquirir los pisos por lo que algunos promotores dicen que los venden, para evitar fraudes con dinero negro? ¿No tienen que garantizar las administraciones públicas la construcción de viviendas de protección oficial a precios ajustados? ¿No encuentran Fomento y Hacienda fórmulas eficaces para favorecer el mercado de alquiler, de forma que se modere la presión de la demanda de viviendas en propiedad? Y sobre todo, ¿dejarán de subir los precios a tasas del 18% por el hecho de que estemos ante una sobrevaloración y no ante una burbuja?