El tipo de las hipotecas logra un nuevo mínimo histórico al caer hasta el 2,4%

Buenas noticias para los que tienen un crédito hipotecario a tipo variable. El euribor, principal indicador de referencia, se situó en marzo por debajo del 2,5% por primera vez en la historia. Según datos del Banco de España, en ese mes el euribor se redujo hasta el 2,411%, el segundo mínimo histórico consecutivo del año. Esto supone un nuevo aliento para la demanda y una mayor presión sobre los precios. Según un informe del Banco Central Europeo (BCE), España es el país de la UE donde más rápidamente han subido los precios de la vivienda en los últimos 15 años.

Según los índices de referencia oficial del mercado hipotecario, el euribor, que ya había fijado un mínimo histórico en el 2,504% en febrero, ha perdido 1,552 puntos desde que en mayo de 2002 alcanzó su nivel más alto, el 3,963%. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que en abril el euribor volverá a caer aunque muy poco. "Creo que ya estamos en el suelo de los tipos", afirmó Gregorio Mayayo, presidente de la asociación.

El 95% del saldo de créditos hipotecarios está referenciado en España a tipo variable, según la AHE, el porcentaje más elevado de todos los países de la Unión Europea. De los cuatro índices de referencia, el euribor -que refleja el tipo de interés al que se prestan las entidades europeas- es el más utilizado, por lo que la rebaja de esta tasa incide directamente en las economías domésticas.

Así, para el titular de una hipoteca media de 120.202,42 euros a 20 años que revisase ahora el tipo de su préstamo (normalmente se actualiza una vez al año) con una rebaja anual similar a la obtenida por el euribor conseguiría un ahorro mensual próximo a los 85,04 euros o de 1.020,48 euros al año, según expertos consultados. La factura mensual de un hipotecario de 90.151,82 euros a 20 años se reduciría en 63,79 euros, permitiendo ahorros anuales de 765,48 euros.

Por su parte, el mibor, un índice que está siendo reemplazando por el euribor, bajó en marzo hasta el 2,42%, frente al máximo de mayo, en el 4%.

Endeudamiento

Esta rebaja en las cuotas de los hipotecarios provocará una mayor capacidad de endeudamiento de las familias, lo que se traducirá en una mayor demanda de vivienda, un factor que favorece la subida de los precios. "Lo que determina el precio de la vivienda es la capacidad de afrontar el coste para satisfacer su alojamiento", según Jesús Leal Maldonado, catedrático de Sociología Urbana.

Gregorio Mayayo apunta que cuando se produce la confluencia de cinco factores, como ocurre ahora, la vivienda se encarece. Estas condiciones son: caída del precio del dinero; alargamiento de la vida de las hipotecas; incremento de la confianza en el futuro de la economía; aumento del empleo, y fuerte competencia en el sistema financiero.

El hecho cierto es que España sufrió en los últimos 15 años el mayor encarecimiento de los precios reales de las viviendas entre todos los países de la Unión Europea, pese a que en ese mismo periodo los costes de construcción se abarataron más que en ninguna otra parte, según un informe del Banco Central Europeo (BCE). Entre 1987 y 2001, el precio de la vivienda subió en España, en términos reales (descontada la inflación), a una tasa anual del 4,2%, lo que no guarda parangón con lo ocurrido en los demás países de la UE, que se movieron entre una caída del 0,2% anual en Suecia y el 3,7% de subida en Irlanda.

Pero lo más sorprendente es que los costes de construcción bajaron en España un 0,8% anual (es decir, que crecieron 0,8 puntos menos que la inflación), una evolución sin igual en la UE que no ha frenado la escala de precios de la vivienda.

Otro factor que dispara el precio de los pisos es la falta de viviendas en alquiler, que actúan como un colchón para frenar la escalada de precios, ya que salen al mercado cuando éstos se disparan. En España se calcula que un 15% de las viviendas están en alquiler, frente a un 35% de media en la UE. "Ésta es una de las razones de la escasa elasticidad de los precios de la vivienda en España", comenta Mayayo.

Según el BCE, los alquileres suben en España más que en la Unión Europea. En 2001, último ejercicio con datos disponibles, subieron en España un 4,1%, frente a un 1,3% en la eurozona. Asimismo, el BCE recuerda que el volumen de crédito hipotecario en relación al PIB en España es inferior al promedio de la UE (32% frente a 39%), pero advierte de que la deuda hipotecaria ha experimentado un fuerte incremento en la última década.