La imparable cuesta abajo del alquiler

Acceder a una vivienda en España se ha convertido en toda una odisea. El increible aumento de los precios -más del 80% en los últimos cinco años- complica enormemente la compra del piso, especialmente si es el primero, mientras el alquiler sigue su paulatino descenso. Sólo el 11,5% de las viviendas están en este régimen, un porcentaje muy bajo, debido, entre otras razones, a la reticencia de los propietarios hacia este mercado.

Los promotores proponen una sustancial rebaja de la fiscalidad para las inmobiliarias que se dediquen al arrendamiento

La escasa proporción del parque de vivienda en alquiler en España, el 11,5%, contrasta con la media europea, cercana al 40%

Más del 80% del parque en alquiler está en manos de pequeños propietarios que han conformado un mercado muy opaco

El último Censo de Población y Vivienda, publicado hace unos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con datos de 2001, ha puesto de manifiesto, una vez más, las singularidades que el mercado de la vivienda tiene en España. Frente a una cifra espectacular -aunque polémica- de tres millones de viviendas vacías, y el mayor número de viviendas por habitante de toda Europa, el alquiler sigue una inexorable cuesta abajo. Según el INE, sólo el 11,5% de todas las viviendas familiares están en este segmento del mercado, la proporción más baja de Europa.

Las alarmas han saltado cuando la construcción residencial ha roto todos los parámetros. Los tipos de interés están en mínimos históricos, el número de viviendas construidas bate marcas consecutivas desde hace cuatro años y, sin embargo, acceder a un piso sigue siendo muy difícil. La fuerte subida de precios se ha comido las ventajas registradas en la financiación para la compra, y el alquiler, que en 1950 suponía más de la mitad del parque inmobiliario principal, prácticamente ha desaparecido como alternativa. Salvo en Canarias, donde la situación permanece prácticamente igual, el porcentaje de viviendas en alquiler en 2001 ha descendido en todas las comunidades autónomas con respecto al censo de 1991.

¿Por qué en España no existe apenas este tipo de mercado cuando en Europa, pese también a un paulatino descenso, la vivienda en alquiler supone en torno al 39%? Según los expertos, los motivos son varios. El primero, según ha puesto de manifiesto Carme Trilla en un estudio comparado sobre la política de vivienda en Europa, por la casi inexistencia de la vivienda pública en alquiler en España. Después, los expertos afirman que el alquiler privado se ha convertido en una inversión con riesgo, con ciertas dificultades en la gestión y con escasa rentabilidad.

Esas características, comunes en toda Europa, son más acentuadas en España por el hecho, entre otras cosas, de que son muy pocas las empresas que se dedican a este segmento del mercado, y los fondos inmobiliarios de inversión, pese a un crecimiento espectacular, apenas llevan unos años funcionando. Más del 80% del parque en alquiler está en manos de pequeños propietarios que han conformado un mercado muy opaco. Muchos de ellos todavía recuerdan el secuestro de sus viviendas en manos de inquilinos que, al margen de cuál pudiera ser su situación económica, perpetuaban su estancia en la casa, durante generaciones, y a precios que durante décadas estuvieron congelados.

Un nuevo marco

Las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han dado lugar a un marco completamente diferente, con rentas pactadas y actualizables y un periodo obligatorio máximo de estancia del inquilino de cinco años. Pero no han conseguido eliminar todas las suspicacias. "Todavía", dice Cristina Narbona, responsable de vivienda del PSOE, "a muchos propietarios les asusta alquilar porque consideran que no hay suficientes garantías". De ahí la paradoja de que el alquiler se esté convirtiendo en algo residual en un país con tantas viviendas vacías.

"En Europa", dice Narbona, "hay muchos instrumentos de política de vivienda que aquí revitalizarían este segmento del mercado, pero no se están utilizando". Entre otras medidas, propone ayudas especiales a los propietarios que pongan en el mercado sus viviendas vacías, ayudas fiscales a los inquilinos y, desde luego, medidas que agilicen los procedimientos judiciales en caso de impago, algo en lo que la coincidencia es general. Según José Ortiz, abogado especialista en arrendamientos, en caso de tener que acudir a los tribunales, un propietario tarda más de un año en culminar un proceso de desahucio. "La casuística", dice Ortiz, "es enorme, hay de todo, pero el propietario necesita más garantías porque ahora le compensa más tener el piso vacío que alquilarlo".

Entre otros motivos, porque la rentabilidad tampoco es un fuerte atractivo. Lo habitual, según los expertos, es obtener un 4% sobre el valor de mercado de la vivienda, al que habrá que descontar el precio del mantenimiento del inmueble cada vez que cambia el arrendatario. Un porcentaje al que, dados los precios de los pisos, no se llega a veces en las grandes ciudades y que lleva a plazos de amortización de la vivienda que serían muy largos, si no fuera porque la rentabilidad de la inversión en vivienda deriva, fundamentalmente, de su revalorización y no de la renta en alquiler. De ahí que en España haya tan pocas empresas inmobiliarias patrimonialistas.

"Es una actividad que requiere inmovilizar muchos recursos", dice Manuel Martí, secretario general de la Asociación Nacional de Promotores-Constructores (APCE) para la rentabilidad que se obtiene. Por ello propone que las inmobiliarias tengan un régimen fiscal parecido al de los fondos de inversión, que pagan el 1% en el impuesto de sociedades en vez del tipo del 35%. "Cualquier empresario", dice Martí, "requiere seguridad, rentabilidad y liquidez".

Para fomentar el mercado, el Ministerio de Fomento se acercó al sector con una serie de medidas incentivadoras. Entre ellas, un tipo reducido del 2% para las plusvalías que las inmobiliarias reinviertan en viviendas de alquiler y modificaciones en los plazos de amortización. A cambio, las viviendas no deberían sobrepasar 90 metros cuadrados de superficie, tener una antigüedad inferior a tres años, no haber sido construidas por las sociedad arrendadora y estar sujetas a limitaciones de renta. Concretamente, el alquiler máximo sería equivalente al salario mínimo interprofesional, estaría congelado los cinco primeros años y a partir de entonces se actualizaría según el IPC.

La propuesta, que según la APCE nunca se realizó formalmente ni por escrito, no cayó bien en el sector, que no quiere ni oír hablar de rentas congeladas. "La solución", insiste Martí, viene por la vía de los incentivos a las empresas de manera que se fomente la oferta y sea atractivo invertir en alquiler. Pero para ello hay que convertir el sistema en un sistema serio y seguro".

Esa seguridad que los propietarios echan en falta la vienen supliendo pidiendo un aval bancario al inquilino, lo que encarece el precio del alquiler. Y si sube mucho, la vivienda queda fuera de un mercado que ha derivado claramente hacia la compra.

Que España tenga el porcentaje más bajo de vivienda arrendada de Europa no sólo es fruto de la inseguridad de los propietarios ante los posibles conflictos y la poca rentabilidad. Es fruto también de una política que favorece claramente la compra y ha convertido gran parte del parque en alquiler en la solución de quienes no pueden adquirirla.

Según cita Carme Trilla en el estudio editado por la Fundación La Caixa, la demanda de alquiler en Europa se configura en tres grandes bloques: familias en proceso de formación y hogares en movimiento; familias que buscan seguridad en el alojamiento pero no tienen interés en ser propietarias, y familias con incapacidad económica para adquirir una vivienda adecuada. "En el caso de España", dice su estudio, "la escasa oferta de alquiler sólo da una respuesta parcial al tercer bloque de demanda, pero claramente ahoga al primer bloque (jóvenes y movilidad) y no da ninguna posibilidad a la demanda voluntaria". No es de extrañar que la mitad de los españoles menores de 28 años, según el INE, sigan solteros y en casa de papá y mamá.