Ladrillos a precio de oro

Un ciudadano que tenga que afrontar la compra de una casa se topará con un panorama bastante desolador. Precios por las nubes, poca oferta de viviendas protegidas (con un precio limitado), alquileres escasos, noticias sobre supuestos fraudes inmobiliarios y el runrún del enfrentamiento entre dirigentes políticos (estatales, autonómicos y locales, y en ambiente preelectoral) sobre quién tiene la culpa de que un piso cueste ahora un 63% más que hace cuatro años.

Las fórmulas de políticos y sectores afectados para frenar los precios difieren: posturas más intervencionistas o más liberalizadoras. Pero todos coinciden en señalar la carestía de suelo, cuyo valor se estima que ha aumentado cerca del 46% el año pasado, por la escasez y la especulación, y ya supone el 50% del precio de un piso, como una de las principales causas que explican el encarecimiento de la vivienda (un pertinaz 15% en el último año, en contra de las previsiones, que confiaban en una moderación).

Éstas son algunas claves del porqué de la subida:

- ¿Quién puede pagar estos precios? La demanda de vivienda aguanta el tirón (500.000 viviendas contruidas al año en los últimos cuatro ejercicios, un récord) gracias a unas hipotecas baratas. Dos de cada tres compradores son familias que adquieren una casa para vivir, aunque el pago de la hipoteca absorbe todos los meses uno de cada dos euros del salario bruto (un 45%, según el servicio de estudios del BBVA) y eso a pesar de que los tipos de interés están de media en el 4,75%, frente al 14,08% de 1992.

Otro tercio lo forman los inversores, que se han refugiado en la vivienda tras huir de las turbulencias bursátiles. Los más especuladores compran sobre plano (es más barato) y sacan plusvalías de hasta el 40% cuando venden.

- ¿Se abaratarán los pisos? Aplazar la compra con la esperanza de que los precios bajen puede ser una espera en vano, a juicio de los expertos consultados. La sociedad de tasación Tinsa estima que la escalada continuará este año, con una subida del 15%, y se moderará ligeramente el que viene, con un alza del 12%. Sólo en el caso de una crisis grave, se puede producir una bajada real, sobre todo si afecta al empleo o suben las hipotecas.

- Escalada de precios del suelo. "Es el problema fundamental", recalca Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Constructores Promotores de España. Sólo en 2001, el importe medio de las tasaciones de terrenos urbanos subió un 46%, según datos del Banco de España. Se trata de la mayor alza desde el inicio del actual ciclo alcista, en 1997. Desde 1999, se ha incrementado un 98%. Hay que tener en cuenta que estas cifras son orientativas, y se atienen al supuesto de que la cantidad de superficie de suelo tasado no ha variado mucho de un año a otro, ya que no se publican datos sobre el precio por metro cuadrado. El Ministerio de Fomento calcula que el suelo ha subido un 120% en seis años.

- ¿De quién depende la política de vivienda? El Gobierno es responsable de fijar las líneas generales (por ejemplo, el precio máximo de una vivienda protegida). Después, son las comunidades autónomas quienes las desarrollan.

El caso del suelo es similar. Para frenar el alza de precios en el mercado libre, el Ejecutivo modificó su Ley del Suelo de 1998 a través de un decreto de junio de 2000 que limitaba la potestad y discrecionalidad de los ayuntamientos a la hora de calificar suelo como urbanizable. El efecto ha sido limitado, porque la competencia en urbanismo y ordenación del territorio recae en comunidades y ayuntamientos, es decir, aquí se fija en qué terrenos se puede edificar.

- ¿Hay suficiente suelo? En mayo, el presidente del Gobierno, José María Aznar, indicó que el problema de la vivienda se debe "a la escasez de suelo urbanizable", derivada de "la excesiva rigidez de normativa de ayuntamientos y comunidades". En este sentido, la patronal inmobiliaria culpa a los municipios de liberalizar poco suelo y de utilizarlo de forma excesiva como fuente de financiación.

Los municipios lo niegan: "La mayoría del suelo urbanizable vacante está en manos privadas (instituciones financieras, promotoras inmobiliarias, incluidas grandes compañías...)", asegura la presidenta de la Federación Española de Municipios y Provincias, Rita Barberá, en una nota. Además, puntualiza que las actuaciones urbanísticas suponen sólo el 5,1% de los ingresos locales.

"Culpar a los ayuntamientos es un enfoque perverso", puntualiza Julio Rodríguez, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada. "Hay suficiente suelo urbanizado, pero mucho está retenido por propietarios privados", asegura. El problema reside en que la capacidad de municipios y comunidades para intervenir es muy limitada, porque el decreto de junio de 2000 sólo permite expropiar a precios de mercado y resulta "muy costoso".

- ¿Quiénes son los propietarios? Es un mercado muy opaco y es imposible determinarlo. Sin embargo, se sabe que los grandes terratenientes son las Administraciones, pero también hay infinidad de propietarios privados, como el Clero, la antigua nobleza y todo tipo de empresas y particulares.

- ¿Se pueden frenar los precios? El Gobierno defiende su política de vivienda y recuerda que no está en su mano generar directamente suelo edificable. Pero el ministro Francisco Álvarez-Cascos quiere resucitar el pacto sobre el suelo que prometía el PP en su programa electoral y ha convocado a las comunidades el 17 de diciembre para debatir "la posibilidad de propiciar un acuerdo que abarate el suelo". Según fuentes de Fomento, sus propuestas "están en fase de estudio".

- ¿Tiene la culpa el Gobierno? Las críticas del PSOE apuntan al Gobierno. La responsable socialista de vivienda, Cristina Narbona, reclama una modificación de la Ley del Suelo, porque "permite fijar el valor del suelo contemplando plusvalías futuras". Los socialistas quieren que se pueda expropiar a precios de reposición, mucho más bajos que los de mercado. También proponen, entre otras cosas, aumentar las ayudas a viviendas protegidas para facilitar el acceso a las rentas modestas y los jóvenes que compran su primer piso.

- ¿Y los que no se lo pueden permitir? Las rentas familiares cuyos ingresos son menores a 5,5 veces el salario mínimo disponen de los llamados planes de vivienda, que contemplan ayudas para el acceso de una vivienda protegida y tienen un tope en el precio. El problema es que el número de estos pisos ha caído en picado. Según datos del Banco de España, representaban el 60% del total de las construcciones en la década de los ochenta; ahora, apenas suponen el 10%.