El misterioso comprador

Bonito rifirare se ha montado en días pasado entre sus señorías a cuenta de los sufridos compradores de vivienda y el espectacular incremento de la tasa de esfuerzo familiar (que ronda el 50% como media en el conjunto estatal) que se 'ha comido' en un quinquenio el balón de oxígeno que supuso el descenso de los tipos de interés . Si uno se fiara de la veracidad de los titulares (Aznar ratifica la tesis de que la vivienda es cara porque se vende, Levante 31 de Octubre) no dudaría en remitir el argumento a Paul Krugman o a Lawrence A. Boland por si la unión causal de dos tautologías abre nuevos horizontes en el pensamiento económico.No parece, sin embargo, que la cita anterior sea textual si uno lee EL PAÍS, cuyo titular tampoco tiene desperdicio: Aznar admite que las viviendas son caras, pero dice que se venden 'porque hay quien las compra' (sic). Obvio, querido Watson, cualquier cosa que se vende es porque se compra. Si Perogrullo levantara la cabeza...

'La vivienda acentúa su carácter de activo financiero y no hay quien compita con ella'

En cualquier caso la defensa del gobierno ante la tozudez de los hechos es de notable estulticia. Decir con la boca pequeña que es cierto que la vivienda es cara y con la boca grande que ello no es síntoma sino del bienestar general del país porque 'hay trabajando 3.760.000 personas más que en 1996' (más detalles de tipo y duración de los contratos, edades, salarios..., por favor) y porque han bajado los tipos de interés (y ello es mérito exclusivamente suyo, of course), es obviar el citado incremento del esfuerzo familiar y que se ha producido un masivo trasvase de rentas de millones de familias a los honrados promotores inmobiliarios. Un robo legal organizado a gran escala.

Pero lo más interesante es la enigmática frase de Álvarez Cascos 'Alguien compra las viviendas', que ha dejado el terreno abonado a Sherlock Holmes o Agatha Christie. ¿Serà el fantasma del Louvre? ¿Serà Georges Soros? Un halo de misterio nos rodea. Y, en estas condiciones, es recomendable organizar una rogativa para que sople con fuerza la brisa y se nos aclare la vista y el intelecto.

El hecho de que el sector inmobiliario esté todavía con altas tasas de actividad (aunque menores que en años anteriores) a pesar del evidente empeoramiento de las expectativas de crecimiento económico es algo que trae de cabeza, con razón, a más de un sesudo especialista que ve cómo sus vaticinios basados en la lógica y en la experiencia pasada fracasan día tras día. 'Algo', 'alguien' (en versión cinematográfica) está manteniendo el mercado. Que no sea fácil de explicar -y en ello estamos- no es obstáculo, óbice ni valladar para no poner algunos puntos sobre las íes y dejar en su sitio a más de un tópico o sofisma. Permítanme que lo intente. En primer lugar es un hecho bastante comprobado que la vivienda tiene una alta elasticidad renta y una baja elasticidad precio. O sea, que cuando mejora la situación o las expectativas el personal insiste en adquirir un vivienda, cambiar la que posee por otra de mejor calidad o animarse a entrar en el mercado de la segunda residencia. Y que, además, es capaz, como se ha demostrado, de privarse de otros 'vicios'. Y la gente no ve con buenos ojos el oscuro mercado de alquiler: total, por un poco más, tienes algo 'tuyo', c'est a dire, patrimonio. Franco quería un país de propietarios de casas, y a fuer de ser sincero, lo ha conseguido.

Otra evidencia es que la vivienda se comporta como un bien de consumo duradero (cuando es primera vivienda y su fin es protegerse de la intemperie) pero es también un bien de inversión (se puede obtener una rentabilidad de su venta o alquiler) y así se computa en la Contabilidad Nacional. Yo ya he conocido tres pompas de jabón de esas que tanto gustan a la chicalla: la del período 1972-1977, la de 1986-1991 y la de 1998-2002. Y cuando se acaba la burbuja, los precios no bajan sino que se estancan (hasta la próxima subida) y papá Estado hace lo posible para que no le salpique el paro e intenta que se hagan VPO Una escalera infernal.

¿Qué está pasando esta vez? Aparte de la habilidad de Álvarez Cascos para irritar al personal y convertir la vivienda en un problema de Estado, los precios han subido cerca de un 60% en pocos años (y los salarios en un 25%), la tasa de esfuerzo está más allá de lo permisible y hay muchos miles de 'desanimados' a la fuerza, de jóvenes sin expectativas, de barrios degradados. Las VPO (que no son una bicoca ) son rara avis y los precios ponen los pelos de punta.

¿Por qué se aguanta el sector? Es arriesgado opinar pero parece bastante obvio que la vivienda ha acentuado su característica de activo financiero y no hay quien compita con ella dada la situación de la bolsa y de los tipos de interés . Y en un mundo globalizado, la inversión puede proceder con gran facilidad de cualquier punto del planeta. Nuestra 'vocación turística' y una bolsa de dinero negro que todavía funciona pueden reforzar el mecanismo.

¿La respuesta? Los tópicos: ¡Más suelo urbanizable que es la guerra! En un mercado que no tiene nada de competencia perfecta, los incrementos de suelo urbanizables y/o urbanizados refuerzan los oligopolios de oferta y en lugar de bajar, los precios del suelo suben. ¿El remedio? Que alguien se decida a hacer en serio política de vivienda (con el hándicap de la inexistencia de suelo público para entrar en liza) y que se dejen de proclamas y soflamas: vivienda social, vivienda asequible en alquiler, mecanismos fiables de apropiación pública de las plusvalías, prioridad a la rehabilitación frente a la nueva planta, respeto escrupuloso del medio ambiente... No es nada fácil. Como dicen los valencianos del norte, cal tenir pebrots.

Bonito rifirare se ha montado en días pasado entre sus señorías a cuenta de los sufridos compradores de vivienda y el espectacular incremento de la tasa de esfuerzo familiar (que ronda el 50% como media en el conjunto estatal) que se 'ha comido' en un quinquenio el balón de oxígeno que supuso el descenso de los tipos de interés . Si uno se fiara de la veracidad de los titulares (Aznar ratifica la tesis de que la vivienda es cara porque se vende, Levante 31 de Octubre) no dudaría en remitir el argumento a Paul Krugman o a Lawrence A. Boland por si la unión causal de dos tautologías abre nuevos horizontes en el pensamiento económico.No parece, sin embargo, que la cita anterior sea textual si uno lee EL PAÍS, cuyo titular tampoco tiene desperdicio: Aznar admite que las viviendas son caras, pero dice que se venden 'porque hay quien las compra' (sic). Obvio, querido Watson, cualquier cosa que se vende es porque se compra. Si Perogrullo levantara la cabeza...

En cualquier caso la defensa del gobierno ante la tozudez de los hechos es de notable estulticia. Decir con la boca pequeña que es cierto que la vivienda es cara y con la boca grande que ello no es síntoma sino del bienestar general del país porque 'hay trabajando 3.760.000 personas más que en 1996' (más detalles de tipo y duración de los contratos, edades, salarios..., por favor) y porque han bajado los tipos de interés (y ello es mérito exclusivamente suyo, of course), es obviar el citado incremento del esfuerzo familiar y que se ha producido un masivo trasvase de rentas de millones de familias a los honrados promotores inmobiliarios. Un robo legal organizado a gran escala.

Pero lo más interesante es la enigmática frase de Álvarez Cascos 'Alguien compra las viviendas', que ha dejado el terreno abonado a Sherlock Holmes o Agatha Christie. ¿Serà el fantasma del Louvre? ¿Serà Georges Soros? Un halo de misterio nos rodea. Y, en estas condiciones, es recomendable organizar una rogativa para que sople con fuerza la brisa y se nos aclare la vista y el intelecto.

El hecho de que el sector inmobiliario esté todavía con altas tasas de actividad (aunque menores que en años anteriores) a pesar del evidente empeoramiento de las expectativas de crecimiento económico es algo que trae de cabeza, con razón, a más de un sesudo especialista que ve cómo sus vaticinios basados en la lógica y en la experiencia pasada fracasan día tras día. 'Algo', 'alguien' (en versión cinematográfica) está manteniendo el mercado. Que no sea fácil de explicar -y en ello estamos- no es obstáculo, óbice ni valladar para no poner algunos puntos sobre las íes y dejar en su sitio a más de un tópico o sofisma. Permítanme que lo intente. En primer lugar es un hecho bastante comprobado que la vivienda tiene una alta elasticidad renta y una baja elasticidad precio. O sea, que cuando mejora la situación o las expectativas el personal insiste en adquirir un vivienda, cambiar la que posee por otra de mejor calidad o animarse a entrar en el mercado de la segunda residencia. Y que, además, es capaz, como se ha demostrado, de privarse de otros 'vicios'. Y la gente no ve con buenos ojos el oscuro mercado de alquiler: total, por un poco más, tienes algo 'tuyo', c'est a dire, patrimonio. Franco quería un país de propietarios de casas, y a fuer de ser sincero, lo ha conseguido.

Otra evidencia es que la vivienda se comporta como un bien de consumo duradero (cuando es primera vivienda y su fin es protegerse de la intemperie) pero es también un bien de inversión (se puede obtener una rentabilidad de su venta o alquiler) y así se computa en la Contabilidad Nacional. Yo ya he conocido tres pompas de jabón de esas que tanto gustan a la chicalla: la del período 1972-1977, la de 1986-1991 y la de 1998-2002. Y cuando se acaba la burbuja, los precios no bajan sino que se estancan (hasta la próxima subida) y papá Estado hace lo posible para que no le salpique el paro e intenta que se hagan VPO Una escalera infernal.

¿Qué está pasando esta vez? Aparte de la habilidad de Álvarez Cascos para irritar al personal y convertir la vivienda en un problema de Estado, los precios han subido cerca de un 60% en pocos años (y los salarios en un 25%), la tasa de esfuerzo está más allá de lo permisible y hay muchos miles de 'desanimados' a la fuerza, de jóvenes sin expectativas, de barrios degradados. Las VPO (que no son una bicoca ) son rara avis y los precios ponen los pelos de punta.

¿Por qué se aguanta el sector? Es arriesgado opinar pero parece bastante obvio que la vivienda ha acentuado su característica de activo financiero y no hay quien compita con ella dada la situación de la bolsa y de los tipos de interés . Y en un mundo globalizado, la inversión puede proceder con gran facilidad de cualquier punto del planeta. Nuestra 'vocación turística' y una bolsa de dinero negro que todavía funciona pueden reforzar el mecanismo.

¿La respuesta? Los tópicos: ¡Más suelo urbanizable que es la guerra! En un mercado que no tiene nada de competencia perfecta, los incrementos de suelo urbanizables y/o urbanizados refuerzan los oligopolios de oferta y en lugar de bajar, los precios del suelo suben. ¿El remedio? Que alguien se decida a hacer en serio política de vivienda (con el hándicap de la inexistencia de suelo público para entrar en liza) y que se dejen de proclamas y soflamas: vivienda social, vivienda asequible en alquiler, mecanismos fiables de apropiación pública de las plusvalías, prioridad a la rehabilitación frente a la nueva planta, respeto escrupuloso del medio ambiente... No es nada fácil. Como dicen los valencianos del norte, cal tenir pebrots.

Josep Sorribes es profesor de Economía Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.