Los ayuntamientos han recalificado ya suelo para 1,8 millones de vecinos más

La Comunidad de Madrid ya ha dado o está a punto de dar el visto bueno para que los ayuntamientos de la región recalifiquen más de 30.000 hectáreas de suelo. Casi el 90% de esta superficie se sitúa en la capital y en las 65 localidades ubicadas a menos de 40 kilómetros, y en ella se incluye la construcción de más de 620.000 nuevas viviendas, en las que podrían llegar a residir 1,8 millones de personas. Un tercio de este incremento residencial y demográfico (215.000 viviendas y 600.000 habitantes, respectivamente) quedaría localizado en Madrid capital, y los dos tercios restantes, en las dos coronas metropolitanas, entre la M-40 y la M-50. El problema es que la población no crece tanto.

La gran incógnita que queda por despejar es saber de dónde va a salir una demanda suficiente para cubrir tan vasta oferta residencial, sobre todo cuando a partir de 2005 empiece a notarse un progresivo descenso del número de madrileños con edades comprendidas entre 25 y 40 años -tramo de edad con más necesidad de adquirir la primera vivienda-, como consecuencia de la caída de la natalidad desde 1980.

Con la demanda actual y una población inmigrante que, aunque crece, no puede afrontar los altos precios que se deben pagar por una casa nueva, resulta difícil que haya población suficiente para comprar 30.000 viviendas cada año hasta finales de la próxima década. Tampoco es previsible que, como ha sucedido en los últimos años, buena parte de la oferta sea acaparada por los inversores para sacarla inmediatamente al mercado de alquiler o venderla a corto plazo y obtener plusvalías.

Por eso, dado lo ajustado de esta demanda, se iniciará una guerra sin cuartel entre los ayuntamientos para atraer al mayor número de compradores e incrementar así sus arcas con los impuestos que generan los bienes inmuebles. La facilidad de acceso a las viviendas, tanto por carretera como por la red de cercanías, la implantación de grandes centros comerciales y de ocio, parques empresariales y una completa red dotacional, además, lógicamente, de la mejor oferta posible, serán los condicionantes que determinarán la elección de la localidad por parte de los futuros compradores.

El suroeste, en expansión

El cuadrante suroeste va a ser, a corto plazo, el más beneficiado al concentrar los más altos ratios de densidad de población, con cinco localidades (Alcorcón, Móstoles, Leganés, Fuenlabrada y Getafe) que ya suman más de un millón de habitantes y que, al cabo de no más de tres lustros, crecerán en casi un 50% hasta los 1,5 millones.

Además del metrosur, que en menos de un año enlazará estos municipios con el metro de Madrid, se están ejecutando las obras de las radiales de peaje 4 y 5 y el tramo de la M-50 que unirá el eje Culebro con el del Pinar (Las Rozas).

Otros municipios de esta zona, como Navalcarnero, Arroyomolinos, Parla, Pinto, Valdemoro y, en menor medida, Aranjuez, situados más allá de la M-50, también han apostado fuerte, con la previsión de construir 75.000 viviendas y el montaje de grandes espacios comerciales, lúdicos y de ocio, como Madrid Xanadú, en Arroyomolinos, o el Casino de Aranjuez.

Un proceso similar se vive en el corredor de la N-VI (carretera de A Coruña), donde el precio de la vivienda que se ha alcanzado en Pozuelo, Majadahonda o Las Rozas -por encima de 2.500 euros (415.000 pesetas) por metro cuadrado construido- lleva tiempo provocando que una buena parte de la demanda busque alternativas más baratas en Boadilla, Villanueva del Pardillo, Villanueva de la Cañada y, a partir de ahora, Brunete.

El único inconveniente de estos municipios situados más allá de la futura M-50, en la mitad oeste de Madrid, es el de que sus habitantes actuales y los que van a llegar en el futuro sólo cuentan con los autobuses interurbanos como sistema público de transporte.

La zona de influencia de la M-50, entre la N-I (carretera de Burgos) y la N-III (carretera de Valencia), se va a convertir en la segunda gran zona de expansión urbanística, con 300.000 viviendas proyectadas, de las que más de la mitad servirán para terminar de colmatar el suelo urbanizable que resta en Madrid capital, y las restantes quedarán distribuidas por otros 15 municipios, destacando los crecimientos superiores a 10.000 viviendas previstos en Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Torrejón, Rivas, Arganda y Meco.

En transportes, la mayoría de estos municipios tienen acceso directo a la red de Cercanías, y algunos, como Rivas o Arganda, cuentan incluso con metro. Además, junto a las tres carreteras nacionales existentes, se aborda la construcción de otras dos radiales de peaje (la 2, hasta Guadalajara, y la 3, que enlazará la prolongación de O'Donnell con el kilómetro 35 de la carretera de Valencia).

Respecto a los precios, salvo los que se barajan al norte, en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, por encima de 2.300 euros por metro construido, en el resto de municipios el margen se mueve entre 1.200 y 2.000 euros.