El 'boom' de la vivienda empieza a agotarse

Los elevados precios dejan poco recorrido a las plusvalías y hacen muy sensible al sector a un alza de los tipos de interés

Como en los toros, hay división de opiniones. Aunque en el primer trimestre del año los precios de la vivienda nueva han subido en España de media el 3%, muchos expertos consideran que el boom está ya viviendo sus últimos minutos de una prórroga inesperada. El descenso en los precios ni se plantea, los altos niveles alcanzados hacen que el sector se encuentre mucho más sensible a cualquier noticia negativa. Por ejemplo, una subida en los tipos de interés pondría un brusco punto final a este sorprendente ciclo alcista.

Los altos precios se han comido la caída de tipos, y las familias destinan el 43% de sus ingresos a la compra de vivienda, frente al 32% de 1998
Únicamente podrían producirse descensos en viviendas construidas en la periferia, pero en el centro de las ciudades nunca bajará su coste

Los precios de la vivienda libre han subido en España más del 50% en los últimos seis años. Un boom que esta misma semana el ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos, atribuía al espectacular crecimiento del bienestar y de la renta disponible en el bolsillo de los españoles. Después de tan generosa subida, los precios este año han seguido su escalada alcista y en el primer trimestre del año crecieron de media el 3%.

Nadie esperaba un ciclo de subidas tan prolongado, pero la bajada de los tipos de interés, la positiva evolución del paro y las facilidades hipotecarias ofrecidas por las entidades financieras han mantenido despierta y muy pujante la demanda. En el año 2000 se tocó el máximo en la construcción de viviendas al iniciarse más de 594.000. El pasado año se iniciaron 60.000 menos, y en el presente ejercicio está previsto que se baje hasta las 375.000.

Germán Pérez Barrio, director gerente de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), explica su visión del sector: 'La demanda ha sido muy fuerte en el primer trimestre del año, aunque la tendencia al alza se moderará y terminaremos el año con una subida de precios entre el 8% y el 10%. Creo que estamos ya en la prórroga del cliclo alcista, que se ha alargado más de lo esperado. Como inversión, hay que olvidarse durante un tiempo de esperar plusvalías en los precios de la vivienda y pensar únicamente en las rentas que se puedan obtener por el alquiler. Además, con la escalada de precios la vivienda está mucho más sensible a cualquier variación. Por ejemplo, si los tipos subieran dos puntos, el mercado se frenaría mucho, mientras que la subida es entre 1 y 2 puntos la demanda bajaría a niveles normales', explica.

Uno de los aspectos determinantes en el fin de este boom en la vivienda es el mayor esfuerzo que tienen que hacer las familias españolas. Un esfuerzo que, pese a la caída de tipos se ha incrementado por el alza de los precios. En 1998, por ejemplo, el 32,2% del salario bruto se destinaba a la compra de la vivienda, mientras que el pasado año este porcentaje se elevó hasta el 43,5%, un nivel que en algunas ciudades, como Madrid o Barcelona, supera el 60%.

Frenos a la subida

Ignacio San Martín, del servicio de estudios del BBVA, estima que el avance del precio de la vivienda será este año como máximo del 5% y se situará en la media nacional por debajo de la inflación. Hay tres factores que considera decisivos para una menor demanda: los tipos tienen una tendencia alcista, la creación de empleo se ralentiza y los precios son muy elevados. Además, está ahora entregándose gran parte de la vivienda construida años atrás. 'El ciclo de la vivienda está cambiando y también se está moderando en Europa. Empieza un periodo de más tranquilidad en los precios y de evoluciones más suaves'.

Este menor empuje del mercado puede provocar bajada de precios en un horizonte cercano, aunque sólo en determinados segmentos dentro de la vivienda. El vicepresidente de Sociedad de Tasación, José Luis Guilmaín, aprecia una fuerte solidez en los precios de las viviendas céntricas de un tamaño en torno a los 100 o 110 metros cuadrados. 'Para este año, estimamos que este tipo de vivienda céntrica subirá entre el 5% y el 6%. Mientras continúe el crecimiento económico, los precios no van a bajar, aunque ya no subirán con la fuerza de pasados meses. Eso sí, en la vivienda construida en la periferia y que, por tanto, disfruta de menos equipamiento, sí pueden producirse descensos en su valor', concluye.

Aunque considera que gran parte de la ganancia ya está descontada en el actual valor de las viviendas, Pablo Díaz Romeral, de la firma de tasación Tasamadrid, afirma que continuarán subiendo. Espera que en este año la vivienda nueva vea aumentado su precio en un 10%, después del alza del 18% que se marcó el año pasado. Las razones de este optimismo se basan en la situación de la economía. 'El factor más importante es la evolución del empleo y mientras se siga creando continuará la demanda empujando los precios. Además, los tipos de interés están contenidos y los largos plazos que ofrecen las entidades financieras facilitan la financiación de muchas familias. Algunas hipotecas, por su larga vida, se están convirtiendo en alquileres con derecho a compra. Por ello, considero que va a seguir subiendo, aunque a un ritmo más moderado'.

La vivienda, pues, está a punto de finalizar su particular boom de los últimos seis años, aunque de bajadas, nada de nada.

Este año se entregarán muchas viviendas de las 1,3 millones iniciadas en 2000 y 2001.
Este año se entregarán muchas viviendas de las 1,3 millones iniciadas en 2000 y 2001.RAÚL CANCIO

Ideas para invertir en ladrillos

Las distintas inversiones siempre aguantan la comparación. El mercado inmobiliario actual, como la Bolsa de 1999, se encuentra muy maduro y con prácticamente todo su recorrido alcista agotado. Las posibilidades de revalorización son muy escasas. A corto plazo, obtener ganancias será, pues, muy complicado porque éstas ya se han generado en los últimos seis años de fuerte alza. Sin embargo, los expertos consultados apuntan algunas ideas para aquellos que gusten de la inversión en inmuebles y que se la planteen a largo plazo, no buscando esa ganancia inmediata. Además, fiscalmente, el alquiler de viviendas se verá favorecido desde el próximo año, ya que el Gobierno ha establecido que en el próximo impuesto de la renta de las personas físicas las rentas del alquiler queden exentas en un 25% de las mismas de forma general, que puede llegar hasta el 50% para aquellas que se comiencen ahora a alquilar.

Comprar calidad

Pablo Díaz Romeral, de Tasamadrid, indica que todavía queda algún margen de ascenso en la vivienda nueva que se adquiera en los primeros estadíos, para su venta una vez se haya construido. También apunta a que las inversiones deben dirigirse a productos de calidad, que son siempre más rentables que aquellos más modestos. Para la segunda residencia estima que hay oportunidades en los complejos de vacaciones de calidad, que cuentan con muchos servicios, aunque estos complejos no se encuentren en primera línea de playa. Por su parte, José Luis Guilmaín, de Sociedad de Tasación, considera como inversiones más sólidas y revalorizables los inmuebles de tamaño medio en zonas céntricas, que siempre tenderán a subir por la falta de suelo y la demanda existente. Ignacio San Martín, de BBVA, aprecia menos oportunidades en el mercado, aunque le gustan zonas como Mallorca por las limitaciones que se han establecido en la urbanización de la isla. Así, cree que el sector turístico estará muy condicionado por la recuperación de las economías europeas en los dos próximos años. Germán Pérez Barrio, de Tasaciones Inmbiliarias, considera que los "chollos" ya se han terminado y que las ganancias en el sector de vivienda dependerá de la habilidad del comprador en buscar esas buenas oportunidades.

* Este artículo apareció en la edición impresa del sábado, 20 de abril de 2002.

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