Los goles de Fadesa

Como su patrocinado, el Deportivo de A Coruña, Fadesa era hace tres lustros un club mediano y hoy, tras más que duplicar sus ventas en cuatro años, se codea con los más grandes de su sector: es el quinto grupo inmobiliario español y el primero entre los que no cotizan. Su espectacular expansión, cimentada en la adopción de un modelo de negocio diferenciado, ha atraído en los últimos meses como inversores a Morgan Stanley, Caja España y a los gestores y mayores accionistas de Zara.

La empresa coruñesa se ha convertido en un lustro en la quinta inmobiliaria española, con unas ventas de 372,6 millones en 2001

La escalada de Fadesa tiene poco que envidiar a la del Superdepor, el club de fútbol al que patrocina. La pequeña compañía fundada en los años setenta por Manuel Jove al calor de promociones de vivienda protegida en Galicia, facturó 372,63 millones de euros en 2001 con unos beneficios antes de impuestos estimados -las cifras consolidadas del grupo aún no están cerradas- en unos 36,06 millones, cifras que convierten a este grupo, valorado hoy en unos 800 millones de euros, en la quinta inmobiliaria de España por ventas. La facturación prevista para 2002 asciende a 450,75 millones de euros.

La expansión se ha realizado sin captar recursos en Bolsa, aunque salir a cotizar sigue siendo un objetivo del grupo, y sin recurrir a la adquisición de otras compañías del sector (intentó hacerse con Zabálburu, que finalmente pasó a manos de Bami). El crecimiento, sin embargo, sí ha atraído a nuevos inversores al grupo y ha dado lugar a ampliaciones de su capital social. En noviembre, Morgan Stanley se hizo con el 10% de Fadesa y Caja España con el 5,5%, y la pasada semana José María Castellano, vicepresidente y consejero delegado de Inditex, y Josefa Ortega, hermana del fundador de Zara, adquirieron un 5% de la inmobiliaria a través de Artinver, sociedad en la que participan al 50%. Morgan Stanley justificó su entrada en la filosofía de su fondo Special Situations de 'realizar inversiones minoritarias en equipos de gestión sólidos que dirijan empresas inmobiliarias'. Fuentes de Fadesa, que no descartan alguna operación corporativa para ganar tamaño, señalan que en los últimos meses se han acercado a la compañía varias inmobiliarias, pero que cualquier operación que pueda producirse deberá preservar el mantenimiento del control y el modelo de gestión de su grupo.

El gran salto de Fadesa se ha producido en los últimos años a raíz de la adopción de un modelo de negocio propio y de una diversificación de actividades. La inmobiliaria, que hasta 1993 no inició su expansión fuera de Galicia (hoy está en España, Portugal y Marruecos), optó a finales de la década pasada por una estrategia integral en sus inversiones. 'Nuestra principal ventaja competitiva', explican fuentes del grupo, 'es nuestra integración de la actividad inmobiliaria dentro de la propia empresa: buscamos y seleccionamos el suelo, realizamos las correspondientes investigaciones de mercado, diseñamos en nuestra oficina técnica proyectos que se adapten a las condiciones del suelo y a las necesidades del cliente, y construimos y comercializamos las viviendas. Cubrimos así todo el círculo inmobiliario, lo que nos permite conocer mejor el mercado y lograr mejores condiciones'.

Fadesa también se diferencia de otras inmobiliarias, agregan estas fuentes, en la comercialización de sus productos. 'No recurrimos a la venta por planos. Instalamos grandes naves de venta, de hasta 800 metros cuadrados, al pie de las promociones, que albergan toda nuestra estructura comercial además de una o más viviendas piloto amuebladas y decoradas de forma que permitan al cliente conocer físicamente la vivienda cuya adquisición se le ofrece'.

Al cambio de la estrategia de inversión y comercialización no ha sido ajena la ampliación y diversificación de actividades de Fadesa en torno al producto inmobiliario. Hace dos años y medio, sin abandonar la actividad principal de promover para su venta viviendas de primera y segunda residencia, crearon una división patrimonial que no se limita al alquiler de viviendas y otros inmuebles, sino que explota directamente o a través de sociedades creadas con terceros proyectos hoteleros y resorts, campos de golf, centros comerciales, residencias de ancianos y centros geriátricos y centros logísticos. 'Queremos estar en todas las actividades que nos permitan generar ingresos sin perder la propiedad del inmueble', señalan en Fadesa. Dentro de esta estrategia se enmarca la creación de la sociedad Citania, en asociación con la cadena hotelera Occidental (40% del capital), que alquilará los inmuebles al grupo gallego para cederlos en explotación a Occidental Hoteles Management. Citania también tiene como objetivo alquilar hoteles a terceros. El grupo gallego tiene también cedida a la cadena Husa la explotación del hotel Barcelona Mar.

El 98% de la facturación de Fadesa, sin embargo, procede todavía del negocio de promoción. Los planes del grupo son un reparto de la facturación en 2005 de en torno a un 85%-90% para el negocio inmobiliario y del 15%-10% del patrimonial. Para ello cuentan con un plan trienal de inversiones de 426,7 millones de euros, de los que 270 millones van a ser destinados al negocio de hoteles y resorts.

El grupo cuenta también con una división industrial que reúne fábricas de yesos, pinturas y una de madera en Rumania.