'Fiebre' de hoteles en la ciudad

El sector de hoteles urbanos en España está en plena ebullición. Superado el efecto del 11 de septiembre, las expectativas de retorno para los inversores son muy positivas a medio plazo. La nueva oferta en Madrid y Barcelona y la introducción de las cadenas en ciudades de provincias marcan la nueva situación del sector.

Las compraventas de hoteles independientes el año 2000 alcanzaron los 505,12 millones de euros, y el año pasado, los 486,82 millones

En cinco años, en Madrid y su periferia se abrirán 60 hoteles, y el número de habitaciones en Barcelona crecerá hasta el 35%

Hace unas semanas, la cadena NH abrió en Burgos un hotel en un edificio singular. Invirtió en él, a medias con un socio local, 18 millones de euros. Esa misma ciudad inaugurará entre abril y mayo otro establecimiento, esta vez de la cadena Abba. Es sólo una muestra de la actividad que el sector hotelero urbano está viviendo, pese al bache que produjeron los atentados del 11 de septiembre y que el sector considera superado. Los inversores consideran que el 11-S sólo afectará en Europa a los resultados a corto plazo, mientras la mayoría cree que, a medio plazo, las perspectivas son buenas. Eso se deduce de la Encuesta de Opinión a Inversores Hoteleros que la consultora Jones Lang LaSalle realiza con la opinión de los 1.800 mayores inversores y propietarios de hoteles y complejos vacacionales del mundo.

Según esa encuesta, las rentabilidades medias iniciales crecieron en los últimos seis meses, pese al 11-S, el 9,1%. Más de la mitad de los participantes dicen que mantendrán sus carteras y el 30,1% afirma que efectuará una compra en los próximos seis meses.

El informe de Jones Lang LaSalle deja patente que Madrid y Barcelona están entre las ciudades con unas perspectivas mejores al no haber alcanzado su pico de oferta, en pleno crecimiento. Para los próximos cinco años, en Madrid y su periferia se abrirán unos 60 nuevos establecimientos, mientras el número de habitaciones en Barcelona crecerá hasta 2005 el 35%. Los proyectos en las dos ciudades, según Mazars Turismo, serán principalmente del segmento de cuatro estrellas y en gran medida gestionados por cadenas nacionales, muchas participadas por grupos constructores, cajas y, últimamente, por bancos.

El sector crece con nueva oferta y, al tiempo, se remodela. El número de transacciones de activos independientes, es decir, que excluye las compraventas de cadenas, ha crecido en los últimos tres o cuatro años a un ritmo espectacular. Según Jones Lang LaSalle, en el año 2000 alcanzaron los 505,12 millones de euros, y el año pasado, los 486,82. Y fue en España precisamente, en Barcelona, donde a final del año pasado se produjo la mayor transacción de un hotel en Europa, el Hotel Arts, que fue adquirido por el Deutsche Bank y un grupo de inversores por 288,5 millones de euros. La magnitud de compras como la del Arts o el Villamagna de Madrid, por ejemplo, compensó el fuerte descenso en el número de transacciones el año pasado con respecto al anterior.

Participación financiera

La banca, no sólo la extranjera, va aumentando su participación en el sector y, tras unos años de retraimiento provocado por el escarmiento en la crisis de los noventa, cuando los bancos se quedaron obligados con numerosos hoteles, las entidades españolas empiezan a participar en el sector, tanto urbano como vacacional. Entre los últimos movimientos destaca la compra por el Banco Pastor de la totalidad de las acciones del Hotel Mindanao, en Madrid, que compartía con el Banco Sabadell. El Pastor ha apostado fuerte por el sector al crear una nueva sociedad, La Toja Hoteles, para agrupar todos sus establecimientos, que suman ya más de 1.000 plazas. La nueva empresa tiene una capacidad de inversión inicial de 600.000 euros. Entre los grandes, BBVA participa en Grubarges (vavacional) y SCH está en AC Hoteles (urbano).

Más presencia están adquiriendo las cajas. Las más grandes, Caja de Madrid y La Caixa, están presentes, por ejemplo, en NH y Occidental; Sanostra, Ibercaja y Caixa Galicia participan en Inhova (vacacional) y Unicaja participa en Playa Hoteles. Esta cadena, hasta ahora eminentemente vacacional, está protagonizando otro fenómeno que se está produciendo en el sector, el de la extensión de las cadenas de sol y playa a las ciudades. Hoteles Playa ha comprado dos edificios en plena Gran Vía de Madrid y ha entrado en el segmento urbano, y lo mismo han hecho H10 e Intyur. Barceló, por su parte, negocia con un grupo de cajas la constitución de una sociedad para hacer crecer el sector de ciudad, dominado hasta ahora por NH, AC y Sol Meliá.

En cuanto a los fondos de inversión, también van entrando con más fuerza. Ahorro Corporación participa en AC Bienestar, y HighTech cuenta con el apoyo financiero del fondo británico Paramont.

Las cadenas españolas han descubierto el encanto de las ciudades de provincias. Una de las que están protagonizando uno de los crecimientos más fuertes es AC Hoteles. Abrió el primer hotel en 1999 y tiene ya 27 operativos. Este año abrirá 26, y 39 el año que viene. Su portfolio es de 92 hoteles, de ellos 14 en Italia y 3 en Portugal, y su inversión comprometida es de 541 millones de euros. Antonio Catalán, el mayor accionista, considera que en España su proyecto está prácticamente terminado y mira a Europa. Lo mismo hace su más directo competidor, NH, que ha centrado sus esfuerzos en crecer en el continente y a ello destinará los 91,4 millones de euros obtenidos con la venta de cuatro hoteles a Amancio Ortega (principal accionista de Inditex). NH está inmersa en 24 proyectos.

En cuanto a Sol Meliá, en los próximos tres años abrirá 36 hoteles urbanos, la mayor parte de ellos en España, aunque los proyectos incluyen también Brasil, Túnez, Alemania, Suiza e Italia.

¿Seguirá este ritmo de crecimiento los próximos años? Coré Martín, director de valoración y consultoría de Jones Lang LaSalle, cree que, a partir del 2004, crecimientos anuales en el número de habitaciones del 8%, como se están dando en algunas ciudades, no son sostenibles.