Más cerca de Europa

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos intenta poner orden en un maremágnum legislativo en el que han llegado a convivir hasta cinco regímenes distintos, y muchos de ellos de filosofía absolutamente opuesta. El sistema de vivienda de cualquier país es siempre complejo porque atiende a necesidades y casuísticas muy diversas, pero, con todo, el proyecto que esta semana aprobará definitivamente el Congreso se acerca más a los países del entorno europeo.Según algunos expertos, uno de los problemas que presenta la ley es su gran complejidad, por lo que temen que muchos de los conflictos que se deriven de la implantación de la nueva normativa en los contratos de alquiler ahora en vigor terminen en los tribunales y, consecuentemente, tarden en resolverse.

La falta de reglamentación de un sistema de arbitraje, algo que bajo múltiples fórmulas es norma común en muchos países de la Unión Europea, ha sido una de las quejas expresadas por Izquierda Unida. El PSOE afirma que, tras haber estudiado detenidamente la cuestión, se llegó a la conclusión de que lo mejor es que el propietario e inquilino que quieran solucionar sus problemas mediante un árbitro pacten quién debe asumir esa función.

La LAU puede contribuir también -al menos así lo espera la Administración- a conocer mejor el mercado de alquiler español a través de la inscripción en el nuevo censo previsto de propietarios, pese a que no es obligatoria. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en 1991 había un total de 17,1 millones de viviendas, de las que 11,7 eran vivienda principal, y de estas últimas, sólo 1,7 millones estaban en régimen de alquiler.

Más de la mitad de los cabezas de familias que viven en ese régimen tenía menos de 35 años o mas de 65 en 1990. Concretamente, el 48,8% estaba entre 36 y 65 años, el 25,3% eran mayores de 65 años y el 25,9% tenían entre 18 y 35 años.

En la actualidad, sólo un porcentaje algo superior al 25% del total de los contratos presentan mecanismos eficaces de actualización de renta, según datos facilitados por el Ministerio de Obras Públicas. El 25,5% de los contratos son anteriores a 1965 (las denominadas casas de renta antigua, es decir, rentas congeladas), el 54,5% posteriores a esa fecha (el contrato era indefinido, pero ya se permitía la revisión de rentas) y el 2,0% posteriores a 1985, fecha en la que Boyer introdujo el decreto de liberalización que permitía contratar sólo por un año. Sorprende, pues, que contratos realizados después de 1985 todavía se acogieran a normativas anteriores. En concreto, el 5,8% de este tipo de contratos es indefinido y no tiene cláusula de revisión de renta, y el 4,1% es indefinido, aunque se revisa el alquiler.

Por lo que se refiere a los locales de negocio, el 38% paga una renta mensual de entre 15.000 y 50.000 pesetas; el 35%, entre 50.000 y 150.000 pesetas; el 17%, menos de 15.000 pesetas, y un 4%, más de 150.000, según una encuesta del CIS de 1992. El 75% de los contratos tiene cláusula de revisión de rentas, y el 56,4% son de duración indefinida, pese a que el 61% se han formalizado después de 1985, según la misma encuesta.