El suelo no es una hamburguesa

Las reflexiones de Carlos Solchaga, independientemente de si dijo "digo o Diego", han tenido la virtud de colocar el debate urbanístico en sus justos términos. A saber: primero, ¿el mercado del suelo asigna eficientemente los recursos?, y segundo, ¿qué papel deben jugar los poderes públicos?Responder a la primera cuestión demanda algunas precisiones.

a) El suelo urbanizado, desgraciadamente y en contra de las apariencias, no se produce como las hamburguesas o los coches. Sus ciclos de producción son largos y complejos. ¿Cómo se explica si no la paradoja de que, por un lado, sobre terreno, y, por otros, los precios se disparen? Sencillamente, porque no existe un nexo causal inmediato entre la calificación urbanística de los suelos y su entrada en el mercado. Entre ambos hechos se produce un complicado entramado de elementos que constituyen precisamente la gestión urbanística.

b) El suelo sigue marcado por la desigualdad de los distintos espacios. La generalización del automóvil y las modernas tecnologías de telecomunicación hicieron pensar en que la utopía de la ubicuidad en los asentamientos se iba a realizar. No ha sido así. La congestión y el riesgo contra los recursos naturales han puesto límites objetivos a la dispersión espacial que, por otro lado, demanda unas inversiones públicas en infraestructuras y transporte colectivo que el mercado no está dispuesto a internalizar fácilmente.

c) Cálculos recientes muestran que en la Comunidad de Madrid existe suelo calificado con una capacidad superior a las 230.000 viviendas. Por otro lado, la actividad inmobiliaria en los años del boom se concentró en el desarrollo de los suelos que contaban previamente con infraestructuras de urbanización. Ambos hechos evidencian que hoy el estrangulamiento no se encuentra, lamentablemente, en el lápiz que califica suelos urbanizables, sino en el complejo entramado de la producción misma del suelo. El mercado, en efecto, no funciona con la necesaria transparencia y agilidad.

d) Los resultados, indudablemente negativos, del llamado decreto Boyer muestran que, en verdad, el infierno puede estar empedrado de buenas intenciones. O dicho con otras palabras: problemas complejos no tienen soluciones ni fáciles ni unidimensionales.

Ante los efectos negativos de la vieja regulación de los alquileres, proteccionista para el inquilino, inexistencia de un mercado de viviendas para alquiler, deterioro de los centros históricos, etcétera, se pretendió atajar mediante la libertad de cambios de uso (de vivienda a oficinas) y la liberalización de los precios para los alquileres nuevos (tales eran los objetivos de la citada norma). Las medidas no trajeron sino efectos perversos. Solas o coadyuvando con otros mecanismos, produjeron la subida de los precios y la expulsión de la población, especialmente la joven, hacia la periferia, con el consiguiente aumento de la dualización social y espacial.

- Congestión en la ciudad, puesto que las actividades de negocio tienen más movilidad que la residencial.

- Incremento del precio de los alquileres sin que prácticamente se detecte hoy más mercado, eso sí, impidiendo a los jóvenes el acceso a un arrendamiento barato.

- Desorbitada subida de precios del suelo al permitir que las oficinas, con alquileres de 3.000 pesetas por metro cuadrado y ventas a 500.000 pesetas por metro cuadrado, se instalaran en edificios de viviendas.

Tales fueron los resultados más llamativos de estas medidas tan desreguladoras como improvisadas y no precisamente porque no se les advirtiera a los redactores de los riesgos que se corrían. Aunque en política el método científico de prueba y error no sea fácilmente aplicable, en este caso concreto sí lo es. Por eso el PSOE ha llevado en su programa el sustituir esta norma por otra más acorde con las necesidades sociales y con el sentido común.

Lo dicho lleva a la segunda pregunta, ¿qué papel deben jugar en esto los poderes públicos?

Todo conduce a pensar que ni el mercado soluciona por sí mismo los problemas ni la acción pública estrictamente fiscalizadora es suficiente garantía. Es preciso que los poderes públicos sean el motor del desarrollo urbano, de suerte que coadyuve a la superación de los estrangulamientos para garantizar la disponibilidad de un suelo adecuado a las necesidades dinámicas de la sociedad. Para conseguirlo es necesario, en primer lugar, multiplicar la oferta de suelos de calidad. Dada la limitación de los mejores espacios, es necesario crear nuevos suelos capaces de competir en ventajas relativas. Ello implica la multiplicación de las infraestructuras de comunicaciones en especial de transporte colectivo, la urbanización de los suelos y medidas garantes de la calidad ambiental. En segundo lugar, sería necesario apostar por la formación de un tejido empresarial interesado en la inversión a medio y largo plazo que la preparación de suelo exige, para lo cual es preciso superar las prácticas de retención especulativa de suelo o la actitud empresarial del pelotazo. También es necesario remover las trabas burocráticas que alargan improductivamente los procesos administrativos sin aportar mayores garantías.

La política de vivienda puesta en marcha en 1991, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y, en Madrid, una Ley del Suelo autonómica son elementos que ayudarán a solucionar el problema de los precios del suelo y la vivienda.

Los milagros escasean hasta en Lourdes. Cuando se intenta hacerlos con medidas que apenas ocupan una página del BOE suelen salir muy caros en términos de eficiencia social, que es para lo que estamos.