La casa a cuestas

El desarrollismo de los años sesenta y el aumento de la natalidad se ha traducido 20 años después en un fuerte incremento de la población joven que busca casa. Y que no ha tardado en darse cuenta de la dura realidad que les impide conseguir piso en las grandes ciudades, posibilidad ésta reservada únicamente a los privilegiados económicamente. Si hay algún sector en el que la política de la Administración actual se puede calificar de cualquier cosa menos de socialista, ése es sin duda el de la vivienda.Hasta el año 1992 -cuando se emprende el enésimo plan plurianual (1992-1995), cuyos primeros resultados empezarán a apreciarse ahora-, el acceso a una vivienda tanto de compra como de alquiler ha ido alejándose, hasta distancias infranqueables, de las posibilidades de la mayor parte de la población española, que dispone de rentas medias o bajas y que se concentra fundamentalmente en los grandes centros urbanos.

Es difícil encontrar en los dos últimos lustros una política sectorial que haya sido menos apoyada por la Administración que el subsector de la vivienda (lo que no ha ocurrido con las obras públicas, que se han materializado en un importante desarrollo de la red de autovías).

Las inversiones públicas en vivienda se encontraban en torno al 0,5% del producto interior bruto al final de la década pasada. Eso las pone en los últimos escalones de la Comunidad Europea, lejos desde luego de países como Alemania o Francia, en los que, además, la necesidad no es tan acuciante.

Hasta final de siglo se calcula en cerca de un millón el número de viviendas necesarias para hacer frente a la demanda de la población española con rentas medias y bajas. Una cifra que se encuentra lejos también de las cantidades destinadas en Estados Unidos (1,5%) o el Reino Unido (3,4%), cuyas políticas tienen un talante más liberal.

Y es difícil encontrar un sector en el que haya habido una mayor descoordinación entre las distintas áreas administrativas afectadas (fiscal, legislativa ... ), es decir, entre los ministerios de Economía y Hacienda, Justicia y Obras Públicas. La elaboración de la Ley de Arrendamientos Urbanos, todavía pendientes de su tramitación parlamentaria tras varios años de tiras y aflojas, es un buen ejemplo. Los socialistas llegaron al poder en 1982 después de una década de ayuda a la piedra. Entre 1971 y 1981 se construyeron 1,8 millones de viviendas protegidas. Entre 1982 y 1992 se han construido 1,3 millones de viviendas de la misma consideración. La cifra es significativamente menor desde un punto de vista cuantitativo, pero resulta considerablemente mejor con una óptica cualitativa: más del 70% de los dos billones de viviendas que se construyeron con ayudas administrativas en la década de los setenta están ubicadas a lo largo de la costa o en las provincias insulares.

La Administración socialista trata de corregir esta situación limitando el acceso a las viviendas protegidas en función de los niveles de ingreso de los destinatarios, una gota de agua que poco iba a significar en la tormenta especulativa que ya se iniciaba entonces y que alcanzó sus máximos niveles con el fin de la dé cada.

Y el caso es que los precios se han disparado hasta niveles prohibitivos para la mayor parte de la población española. ¿Cuáles son las causas? Una, las repercusiones de la incorporación de España a la Comunidad Europea; otra, la tendencia al alza en el ciclo económico; o la afloración de grandes cantidades de dinero negro, junto a la invasión de inversiones extranjeras que encontraban en el mercado inmobiliario español rentabilidades en torno al 20% (cuando en sus respectivos países se las veían y se las deseaban para superar el 5%).

Entre 1985 y 1990, los precios medios de las viviendas en España aumentaron un 148%, cifra que en Madrid superaba el 230%. En algunos casos se ha su perado incluso el 500% de incremento de los precios.

Este tirón desproporcionado de la demanda origina también, en las grandes ciudades donde se concentra su mayor parte, la retención ole suelo por sus propietarios, conscientes de que su revalorización aumentaba día a día. La repercusión del coste del suelo sobre el precio final de la vivienda supera el 50% en ciudades como Madrid y se sitúa en tomo al 30% en otras capitales de provincia.

Familia media

Según los estudios del Banco Hipotecario relativos a la accesibilidad a la vivienda libre, una familia media en 1985 tenía que desembolsar 3,3 veces su renta anual; en 1991, esta cifra se había disparado hasta exigir 5,2 veces los ingresos anuales de las familias medias, y descendió ligeramente a lo largo de 1992 hasta situarse en 4,7 veces esos ingresos. Estos datos dan una idea cabal de las dificultades de acceso para la adquisición de una vivienda en España.

El resultado no es más optimista si además se analiza el esfuerzo financiero que se ha de sufrir para hacer frente a los créditos que permitan esa compra. En 1985, para responder al crédito hipotecario por valor del 80% del precio total de la vivienda, esas mismas familias tenían que desembolsar el 45,6% de su renta, y en 1991, nada menos que el 68,7% -másde las dos terceras partes de los ingresos familiares-, porcentaje que en 1992 desciende al 58,1%.

En 1991, el Gobierno socialista decide por fin tomar cartas en el asunto de una manera más eficaz (la última decisión importante, el denominado paquete Boyer, de 1985, tuvo resultados dispares). Pero toma conciencia rápidamente de que no hay fórmulas mágicas para sacar al sector de la situación en la que se encuentra, no hay tratamientos de choque. Y son, además, varios los frentes en los que se debe actuar: suelo, financiación, gestión..., en unos márgenes adecuados, además, para evitar las reacciones contrarias a las, deseadas y respetando las distancias que marca la transferencia de esta actividad a las comunidades autónomas. Precisamente en el entendimiento de las administraciones territoriales con el Gobierno central -Dirección General de la Vivienda- se encuentra una de las claves del despegue que parece que se está registrando en estos momentos en el sector, a juzgar por las solicitudes de actuaciones de viviendas protegidas. Y también es clave del éxito de la nueva figura creada para que puedan incorporarse a este régimen determinadas viviendas de construcción libre que se someten a un precio tasado (con un coste asequible para familias medias).

La ampliación de las posibilidades de acceso a viviendas protegidas para un amplio margen de la población en el plan 19921995 y el inicio de actuaciones coordinadas entre los departamentos afectados parece que por fin ha abierto nuevas posibilidades a segmentos de la población con rentas medias. Para las más bajas resulta todavía difícil, por lo que es de esperar que se genere un parque público de viviendas de alquiler que les dé cabida, al menos en una primera etapa.