Renfe saca a concurso una operación para edificar pisos y ofícinas sobre las vías de Chamartín

Renfe acaba de plantear al mercado una operación urbanística, situada literalmente sobre la estación de Chamartín, que ha roto los esquemas inmobiliarios municipales para la zona norte de Madrid. La compañía ha convocado un concurso para poner en uso -no en venta- 610.000 metros cuadrados de su propiedad ahora ocupados por vías y espacios muertos del complejo ferroviario Más importante de España. La dirección de Renfe entiende que Chamartín es un desastre, sin accesos y sin fachada, y que precisa una gran reforma que se aprovechará para ganar dinero. El Ayuntamiento definirá con el adjudicatario el contenido de la actuación en viviendas y oficinas, pero ve problemas en su representatividad.

La operación urbanística sobre la estación de Chamartín -sepultando las vías y los espacios sin utilizar bajo gruesas plataformas de acero- parecía un proyecto de ciencia ficción. El Consejo de Administración de Renfe, sin embargo, aprobó el pasado martes la convocatoria del concurso de ideas para un plazo de sólo dos meses y se ha fijado luego otros 30 días más para tomar la decisión.El ministro de Obras Públicas y Transportes, José Borrell, del que depende Renfe, ha conversado ya sobre la iniciativa con el alcalde, José María Álvarez del Manzano, y con el presidente de la Comunidad, Joaquín Leguina, y obtuvo su visto bueno. Pero la negociación al detalle ha encontrado dificultades inesperadas.

El concejal de Urbanismo, José Ignacio Echevarría, que ha participado hasta en la redacción de párrafos del futuro convenio, ahora defiende otra posición más crítica. El edil cree que el Ayuntamiento va a tener poca representatividad en la mesa que definirá las líneas maestras del plan.

Urbanismo tiene planes específicos para la parcela que se conoce como Colonia Campamento, propiedad al 60% de Renfe y al 40% restante de promotores privados. Esos 96.000 metros cuadrados entre la estación y la calle de Mauricio Legendre estaban programados para una paralizada estación de autobuses.

Ramón Martínez Fraile, director general de planificación de Renfe, su interlocutor, precisa que la actuación se puede empezar por cualquier lado y adelanta que el número de representantes de cada administración en la mesa no es decisivo: "Echevarría es el que tiene el poder para poner el lápiz y planificar. Si el Ayuntamiento no acepta algo, no se hace".

Renfe, en cualquier caso, es la propietaria de Chamartín y quiere modificar la penosa imagen de la estación. "La primera estación de España no puede permanecer como está ahora, hecha un desastre, con accesos muy difíciles y sin fachada", reconoce Martínez Fraile.

Enterrar las vías

Los anteriores responsables de Renfe encargaron por 23 millones de pesetas un proyecto arquitectónico a la empresa de ingeniería SOM, asentada en Chicago (Estados Unidos) y especializada en recubrir antiguas estaciones con losas de acero instaladas con diversos procedimientos. El nuevo suelo lo han reconvertido -en Chicago, Londres y otras muchas ciudades- en construcciones e incluso rascacielos.Renfe pretende con la Operación Chamartín tapar las vías, reordenar la zona, generar unas plusvalías y disponer de esos 610.000 metros cuadrados para construir viviendas y oficinas a precios muy inferiores a los del mercado. La compañía, sin embargo, no precisa en el concurso cuántos pisos y bloques de oficinas pueden llegar a instalarse en este privilegiado espacio, a escasos metros de la plaza de Castilla.

"Adjudicaremos el proyecto porque somos los propietarios, pero luego el promotor, que no será ni un banco ni arquitectos, sino una gran inmobiliaria que quiera ganar dinero arriesgando, definirá el contenido y los equipamientos con los responsables municipales y de la Comunidad, que son los que tienen las competencias urbanísticas", asegura Martínez Fraile.

Renfe ya ha recibido señales claras de que llegarán al menos tres ofertas, una extranjera (la empresa de Chicago que redactó el primer proyecto, un tanto exagerado) y dos españolas.

"Apreciamos que el mercado está caliente para este tipo de operaciones, pero para inversores con visión de futuro, no para pelotazos", asevera Martínez Fraile. La cantidad precisa para acometer el proyecto se calcula en 10 años sobre los 200.000 millones de pesetas, desembolso inabordable para una administración, pero interesante para un promotor privado que se encuentra con suelo edificable seis veces más barato que el del mercado en la zona (50.000 pesetas el metro en vez de 300.000).

Se estima que podrían construirse hasta 2.400 viviendas de 100 metros cuadrados a precios no superiores a 15 millones de pesetas.

Los adjudicatarios, según los directivos de Renfe, deberán plantearse el negocio a tan largo plazo como 90 años, por lo que tendrían que solicitar créditos bancarios en el extranjero (más bajos que en España). Además de afrontar la inversión, abonarán un canon a la compañía ferroviaria, no precisado aún, por el uso del suelo.

El Ayuntamiento también podría obtener beneficios económicos directos (el 15% del aprovechamiento lucrativo del suelo a construir) y ganaría una reordenación de la zona con casi el 50% de espacios verdes, calles, colegios y otros equipamientos públicos.