Necesidades y políticas, la urgencia de hilar fino

Cada sector de población tiene necesidades específicas, y sólo partiendo de este principio se puede hacer realidad el derecho a disponer de una vivienda digna en condiciones. No sirven los milagros, sino la voluntad de articular diferentes piezas que, integradas en una política global, pueden ayudar a resolver el problema.

Es ya un lugar común señalar que la escasez y el encarecimiento del suelo en las áreas centrales de las grandes ciudades es una de las causas básicas de la falta de vivienda asequible para la población. Sin entrar en mayores disquisiciones, hay que hacer notar que tanto los ayuntamientos como las comunidades autónomas tienen capacidad suficiente para concertar y, en caso extremo, expropiar suelo suficiente para hacer viviendas asequibles. Existe ya un marco de competencias que permite actuar si se tiene la decisión para ello. El desafío no está tanto en obtener suelo barato, sino en qué tipo de suelo es el que se oferta. Hasta hoy, ese suelo ha sido una invitación al destierro en zonas periféricas, mal comunicadas y deficientemente urbanizadas. Se trata ahora de darle la vuelta al planteamiento. Los nuevos desarrollos urbanos, en cierto modo, deberían constituir incluso una oportunidad de mejorar la calidad de vida. Acentuar un determinado tipo de atractivos que compensen el alejamiento del corazón urbano. Esto sólo puede abordarse desde operaciones de gran escala que permitan integrar un tejido residencial, de servicios y ocio suficientemente rico que responda a una estructura regional descentralizada, convenientemente engarzada con un sistema de transporte público eficiente y de calidad.La nueva política de vivienda que se ponga en marcha debe ajustarse a necesidades reales, huyendo de aplicaciones indiscriminadas. Mucha gente está necesitada de vivienda, pero hay unos más necesitados que otros. Y, sobre todo, la variedad de situaciones exige una amplia panoplia de fórmulas capaces de ajustarse a cada caso concreto. Desde esta perspectiva, y atendiendo a las grandes áreas metropolitanas, podrían distinguirse tres grandes grupos de efectados:

Ayuda total

a) Un primer grupo, aproximadamente el 25% de la población, dispone de ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional (en torno a 1.508.750 pesetas), por lo que, para conseguir la vivienda, requiere una ayuda prácticamente total. La opción más sensata en este caso no sería otra que la cesión en alquiler de vivienda pública a precios adecuados a cada situación familiar. Ayuda que debiera mantenerse todo el tiempo que fuera necesario, pero que a su vez se interrumpiría una vez que la situación familiar cambie a mejor y puedan optar por otras fórmulas para obtener una vivienda estable.

En este primer grupo, por lógica, se instalan, en sus regiones inferiores, los sectores más marginados de la sociedad. En este caso, la política de vivienda debe ser un componente más de una política integral de asistencia pública y desarrollo social. Sólo así se evitará la creación de guetos de marginación sobre el soporte de actuaciones en materia de vivienda pública.

b) Un segundo grupo, que acoge aproximadamente al 45% de la población, cuenta con ingresos que se sitúan entre 2 y 3,5 veces el salario mínimo (2.640.312 pesetas como máximo). Requiere de algún tipo de ayudas para conseguir una vivienda, y es precisamente en este grupo en el que resulta más necesario ampliar y segmentar las soluciones ofrecidas, combinando la posibilidad real de conseguir alojamiento con una mayor racionalidad y ahorro en el gasto público. Para ello se requiere establecer un conjunto de combinaciones posibles mucho más rico, eficaz y racional que el actual, basado en el criterio de café para todos o para ninguno. Debería considerarse la distinta forma de acceso, combinando propiedad y alquiler; diversificar las formas de financiación, abriendo la posibilidad. de intereses más bajos y plazos más largos, según se estudien las situaciones individuales; y por último, instrumentar diferentes cauces de gestión que vayan desde el sector público hasta el privado, pasando por los promotores sociales.

c) En el último tramo está un tercer grupo, aproximadamente el 30% de la población, con ingresos superiores, que puede encontrar ofertas de vivienda adecuadas a sus rentas familiares siempre y cuando se consiga hacer realidad una política de vivienda de protección oficial.

Objetivos razonables

En vivienda, como en ninguna otra materia, no hay pócimas mágicas ni terapias de choque que por sí solas permitan curar males de un día para otro. Pero si no hay lugar para chisteras ni conejos, sí se pueden traer a colación algunos supuestos sin atender los cuales es imposible resolver el problema ni al corto ni al medio plazo que se marque. A riesgo de dejar algo en el tintero, lo que sigue podría dar forma al espinazo de una política seria en materia de vivienda.

- Si se quiere intervenir con perspectiva en el tiempo, y dado que el proceso urbanizador tiene un dilatado plazo de maduración (cuatro años mínimo), es necesario planificar importantes operaciones de suelo a 10 años vista. Como ilustración sirva el caso de Madrid, en el que, a fecha de hoy, no se ha puesto un solo ladrillo en operaciones de tanta envergadura, ofertadas desde hace más de cuatro años y que tanta expectación han despertado, como Madrid Sur, Valdebernardo o el Plan 18.000.

- Es Imprescindible incrementar la producción de vivienda pública, pero tanto o más necesario resulta modernizar a la par su gestión de forma que sea realmente un instrumento de política de vivienda y no, con el tiempo, una pesada losa capaz de hipotecar cualquier iniciativa.

- Como objetivo central de cualquier Política de vivienda, se debe: proporcionar un fuerte apoyo a las familias con ingresos inferiores a 3,5 veces el salario mínimo, haciendo real su acceso a la vivienda por la vía del alquiler o la propiedad.

-No todo ha de ser construir. Potenciar el mercado de segunda mano, favorecer la rehabilitación ligera aplicada por los propios residentes y poner en oferta de la vivienda desocupada es una forma más de atajar la actual situación.

-Parece impensable garantizar la programación del planeamiento urbanístico con el fin de que no escasee suelo urbanizado a precio tasado como forma de posibilitar un mercado fluido en la promoción de vivienda protegida por promotores sociales y privados dirigida a los sectores medios-altos de la población.

-Por último, hace falta ya no dilatar más la puesta en pie de una nueva y potente política de alquiler. Si se quiere que resulte socialmente eficaz, es preciso articular simultáneamente dos objetivos básicos: conseguir una amplia gama de oferta de rentas realmente asequibles para la población y, a la vez, que resulte atractiva como inversión para ciertos segmentos de la iniciativa privada. Entre la oferta pública de alquiler y la libre, que también debe existir, parece posible, y necesario, crear un nuevo espacio para. una oferta concertada a precio tasado a partir de acuerdos con determinados agentes económicos que, como los seguros, los fondos de inversión y parte del ahorro privado, requieren inversiones de alta seguridad y moderado rendimiento. La intervención de esta nueva modalidad de alquileres, que poco o nada, tiene que ver con el casero tradicional, encierra, por otra parte, una mayor capacidad para dotarse de sistemas de gestión eficientes.

El actual enfriamiento del sector no debería hacer olvidar que coyunturas alcistas, de raíz fuertemente especulativa como la que se ha producido recientemente, son perfectamente repetibles. Por ello, y en línea de contribuir a una racionalización estruciural del sector a medio plazo, piarece necesario insistir en la necesidad de culminar cabalmente el conjunto de medidas orientadas a amortiguar los efectos de futuras coyunturas especulativas. El camino iniciado por la Ley de Tasas, la reforma de la Ley del Suelo, plusvalías y, muy especialmente, la revisión del catastro -pieza imprescindible en la racionalización de la propiedad inmobiliaria- requieren completarse, desarrollarse y, sobre todo, implantarse en la práctica social y económica. De ello depende la posibilidad de poner algún orden y un poco de luz en uno de los sectores más caóticos y opiacos de la economía española.

es periodista, director de la revista Alfoz. es arquitecto urbanista.