Cerca de 20 empresas se dedican a la rehabilitación y venta de edificios con beneficios de hasta el 30%
El Madrid de los Austrias y los barrios de Argüelles y Alfonso XII, objetivo de las inmobiliarias
Rehabilitar edificios en Madrid se ha convertido en un gran negocio, y ninguno de los que se dedican a esta actividad lo niega. El beneficio comercial oscila entre el 20% y el 30% de la operación, que no siempre consiste en la recuperación de un inmueble antiguo. Muchas veces la rehabilitación supone el vaciado interior y la construcción de un edificio que conserva la fachada del anterior. Cerca de 20 empresas se han dedicado a esta actividad en los últimos cinco años. Su auge está relacionado con la imposibilidad de hacer obra nueva ante la escasez de suelo.
La rehabilitación se ha centrado hasta ahora en el Madrid de los Austrias, los barrios de Argüelles y Alfonso XII, y en menor medida el de Salamanca..Las empresas estudian las características de los inmuebles interesantes, su ubicación, su estado de deterioro y el número de inquilinos. En la elección final influye todo. Estas empresas, en general, no se interesan por casas en las que hay varios propietarios ni tampoco por aquellas en las que queda más de un 1551. de pisos habitados.
La negociación a seguir, a partir de ese momento, es doble. Por un lado, hay que convencer al propietario para que venda la finca. El acuerdo, según fuentes del sector, se logra más fácilmente si existen inquilinos, si éstos pagan bajos alquileres y si, además, el propietario está obligado por el Ayuntamiento a realizar obras de mejora en la finca.
Indemnizar o vender
Paralelamente, las empresas rehabilitadoras intentan lograr un acuerdo previo con los inquilinos para que se vayan, bien mediante el pago de indemnizaciones o con la opción de compra de una de las nuevas viviendas que se rehabiliten con una rebaja que puede llegar al 40% de su precio final.La negativa de dos o tres inquilinos a abandonar o a comprar su vivienda una vez rehabilitada puede echar por tierra los proyectos. En ocasiones, se ha llegado a rehabilitar un edificio entero dejando sin tocar una vivienda en la que el inquilino se ha hecho fuerte, con la ley en la mano, de puertas para adentro.
A pesar de ello, hasta el reciente boom inmobiliario, las fincas antiguas han sido adquiridas en condiciones muy ventajosas, pues hace cuatro años, en la zona centro, los precios oscilaban entre las 8.000 y las 10.000 pesetas el metro cuadrado construido en viejo.
En general, hasta hace dos años, el precio de los solares suponía, aproximadamente, el 25% del coste total de la operación, mientras la obra se llevaba el 50% y los gastos financieros y de tramitación absorbían el resto. Sin embargo, el alto precio alcanzado por el suelo en los dos últimos años ha supuesto que el solar pase a costar tanto o más que la obra.
A pesar de ello, las viviendas rehabilitadas siguen teniendo una buena salida debido a sus precios, inferiores a los de pisos a estrenar. El metro, cuadrado de vivienda rehabilitada, que hace tres años costaba 60.000 pesetas, hace ocho meses se vende ya a 120.000-140.000 pesetas.
Los beneficios obtenidos por las empresas que compraron hace tiempo los solares se han disparado. De acuerdo con los datos facilitados por las empresas, el beneficio oscila entre el 20% y el 30%. "El concepto de rehabilitación, sin embargo, está siendo arrollado por la situación económica", dice Fernando Moreno de Barreda, presidente de Anglona, SA, empresa que rehabilita el palacio de Anglona, junto a la plaza de la Paja. "En 1987, después de cinco años de desarrollo de la rehabilitación, hay numerosas casas que podían conservarse mucho mejor", dice Moreno de Barreda.
"El vaciado de un edificio, por ejemplo, no debería realizarse. Algunas empresas prefieren este sistema, pues admite un plan de trabajo más ajustado en el tiempo", dice el director de Anglona, SA.
Tenue frontera
El vaciado, efectivamente, no se contempla a la hora de obtener las ayudas contempladas en el real decreto sobre rehabilitación publicado en septiembre de 1983 en el Boletín Oficial del Estado. Moreno de Barreda afirma, sin embargo, que "la frontera es muy tenue y no se puede saber cuándo acaba la rehabilitación y empieza el vaciado. Las ayudas deben ser para la conservación de todos los elementos posibles pues eso sí permite conservar la ciudad".Los responsables de la empresa Larcovi se muestran contrarios también al vaciado, sistema que no han practicado en ninguna de sus actuaciones, entre las que se encuentra la rehabilitación de un edificio del siglo XVIII, situado en la pl a Conde de Miranda, en el Madrid de los Austrias. Esta empresa, a diferencia de otras que rehabilitan y venden, gestiona cooperativas formadas por familias interesadas en viviendas rehabilitadas.
Para ello, la compañía selecciona las fincas a rehabilitar, paga las señales de compra, se encarga del proyecto de rehabilitación, controla la labor de las constructoras y solicita los créditos hipotecarios. "De todas formas, hay que reconocer que en Madrid hay edificios cuyos elementos estructurales no merece la pena mantener", indica Jesús Martín del Prado, director de Larcovi. Muchas empresas, ante esta situación, prefieren solicitar con carácter previo, una visita a los arquitectos municipales con el fin de seguir sus instrucciones a la hora de acometer la rehabilitación.
