Cómo desgravar por vivienda

Interesa precisar inicialmente que en este artículo se liará referencia tan sólo a los rendimientos de inmuebles que no se hallen afectos a actividades empresariales, profesionales o artísticas realizadas por su títular, ya que estos rendimientos se computarán, en su caso, dentro de los conjuntamente derivados de todas estas actividades mencionadas.Hecha, en principio, esta salvedad y concretándonos a los rendimientos de inmuebIes urbanos, es necesario distinguir entre los bienes de tal naturaleza que se consideran fiscalmente utilizados, los arrendados o cedidos y los desocupados.

Inmuebles utilizados

Se consideran bienes inmuebles utilizados por sus propietarios o usufructuarios los que se usen exclusivamente por éstos en forma permanente o se dediquen a su uso exclusivo, para esparcimiento o recreo, durante determinados períodos de cada año. En estos supuestos se computará como rendimiento la cantidad que resulte de aplicar el tipo del 3% al valor por el que tales inmuebles se hallen computados o deberían, en su caso, computarse a los efectos del impuesto extraordinario sobre el patrimonio.

Este valor coincidirá en la mayoría de los casos con el valor catastral que figure en. el recibo de la contribución territorial urbana correspondiente al año 1981.

En el caso de que el propietario o usufructuario utilice parcialmente el inmueble, el porcentaje indicado se aplicará al valor que corresponda a la parte utilizada, siempre que la restante sea suceptible de aprovechamiento separado.

Este mismo criterio de proporcionalidad se aplicará cuando durante 1981 se haya producido un cambio de propietario o usufructuario o haya comenzado o cesado la utilización del inmueble.

Del importe imputado de dichos rendimientos íntegros, el único gasto que se puede deducir para hallar su importe neto son los intereses de los capitales ajenos invertidos en tales inmuebles y demás gastos de financiación, siempre que corran a cargo del propietario o usufructuario.

Inmuebles arrendados

Respecto a los inmuebles urbanos arrendados o cedidos se computarán como rendimientos íntegros el importe que: por todos los conceptos se reciba del arrendatario o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble, bien se perciba en metálico o en especie. Como criterio de carácter general los ingresos brutos que deben declararse son los que se hubiesen devengado durante el ejercicio, esto es, los que hubiesen sido exigibles por el acreedor en dicho período, con independencia, por tanto, del momento en que se realicen los correspondientes cobros.

Para la determinación del rendimiento neto de tales bienes se deducirán, en su caso, de los rendimientos íntegros anteriores los gastos necesanos para su obtención y el importe del deterioro sufrido por los bienes de que los rendimientos procedan. Quiere ello decir que cualquier gasto necesario será deducible para determinar el rendimiento neto, con independencia de que en el reglamento del impuesto se contemplen a título meramente expositivo -y no limitativo- algunos de los que pueden considerarse como necesarios, entre los que destacan los siguientes:

- Los tributos y recargos no estatales, así como las exacciones parafiscales, tasas, recargos y contribuciones especiales estatales no repercutibles legalmente, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. Fundamentalmente, el recibo de la contribución territorial urbana y demás recibos que lo acompañan.

- Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta de servicios personales tales como los de administración, guardería, portería o similares, así como las abonadas a montepíos laborales, mutualidades obligatorias y cotizaciones a la Seguridad Social y colegio de huérfanos derivados de los servicios personales antes indicados.

Intereses de los capitales

- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en los inmuebles y demás gastos de financiación, siempre que, efectivamente, sean a cargo del propietario o usufructuario.

- Las cantidades destinadas a servicios o suministros, siempre que corran a cargo del propietario o usufructuario.

- Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes, incluso de las mejoras, siempre que respondan a depreciación efectiva. Se entenderá que cumplen el requisito de efectividad las amortizaciones de los bienes inmuebles cuando no excedan de aplicar el 1,5%, sin incluir en el cómputo el valor de los terrenos sobre las siguientes cantidades:

a) si el sujeto pasivo está obligado a presentar declaración del impuesto sobre el patrimonio, el valor que conste en la declaración de este impuesto del ejercicio en que deba estimarse la amortización como gasto deducible.

b) si no está obligado a preseritar esa declaración, pero actualiza el valor de su patrimonio sobre el valor actualizado, o c) en otro caso, sobre el valor catastral.

- Las cantidades empleadas en la conservación y reparación de los bienes -pero no las destinadas a su ampliación o mejora- en la parte que corresponda al propietario o usufructuario.

- Las primas por razón del seguro de los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos siempre que, efectivamente, sean a cargo del propietario o usufructuario.

- Los ocasionados por la foirmalización del arrendamiento, stibarriendo o cesión y los de defensa de carácter jurídico.

Inmuebles desocupados

Finalmente, en cuanto a los inmuebles que se encuentren desocupados, bien por encontrarse en expectativa de alquiler o venta o por cualquier otra razón, el criterio aplicable con carácter generd es el de no computar ningún ingreso por tales bienes. Sin embargo, en el supuesto de vivienda, propiedad de persona distinta del promotor, que se encuentre desoctipada durante más de diez meses al año seguidos o alternos y que peirtenezca a un contribuyente o, en su caso, a miembros de una misma unidad familiar que posea más de tres viviendas, se estimará como rendimiento el que resulte de aplicar el 10% al valor por el que sie halle computado o que debería, en su caso, computarse a los efectos del impuesto sobre el patrimonio. A este respecto, no se conceptuará como vivienda desocupada, y por tanto no entrará con el cómputo ya indicado la que tenga la consideración fiscal de inmueble utiliztdo o esté destinada a la venta o alquiler o cedida su utilización gratuitamente. Y la estimación de los rendimientos de estas viviendas se aplicará cuando el número de las pertenecientes a un mismo sujeto pasivo o, en su caso, a una unidad familiar acumuladas las ocupadas o utilizadas por el propio contribuyente y las desocupadas exceda de tres.

En todos los casos de inmuebles desocupados se descontarán los gastos fiscalmente deducibles que en ellos se originen, cuyos conceptos principales se han resefíado anteriormente.

La vivienda habitual, el apartamento en la playa y el chalé en la sierra se consideran fiscalmente bienes urbanos utilizados. En el caso del chalé, el importe del ingreso se reduce proporcionalmente al período de utifización efectiva del mismo.

En el piso en venta no se computa ningiln ingreso, y el piso vacío se considera fiscalmente vivienda desocupada cuando se posean más de tres, computándose como ingreso el 10% de su valor actualizado.

En los tres inmuebles utilizados, únicameritte es deducible los intereses de los capitales ajenos invertidos en el chalé de la sierra. En los restantes ininuebles -pisos arrendados, en venta y vacío- son deducibles todos los gastos que figuran en el cuadro.

Ejemplo práctico

El señor López es propietario de seis inmuebles: su vivienda habitual, en la que reside la mayor parte del año; un apartamento en la playa, que, de hecho, lo usa únicamente el mes de agosto; un chalé en la sierra adquirido el 1 de octubre de 1981 para utilizarlo los fines de semana; un piso amueblado que lo tiene arrendado; un piso que lo tiene en venta desde el año 1980, y finalmente, un piso vacío desde hace varios años respecto al que todavía no ha decidido qué destino tendrá. De estos inmuebles se conocen los datos concretos que se explican en el cuadro adjunto.