La financiación de viviendas

La crisis económica general incide sobre la construcción de viviendas, pero, sin duda, la atonía del sector se encuentra agravada en España por el inadecuado sistema financiero destinado a esta actividad. El autor hace una exposición comparativa entre las condiciones e instituciones financieras destinadas a la construcción de viviendas, en España y en otros países, para concluir sobre la urgente necesidad de poner en práctica nuevas fórmulas que propicien y estimulen este sector, clave en la creación de empleo y en la reactivación económica.

La construcción de viviendas en España recibe desde hace años el impacto de la crisis económica, que se ha traducido en cifras de actividad muy reducida en un sector muy destacado de la actividad nacional. La debilidad de la demanda incide además en el sector de la vivienda, circunstancia que en parte podrá resolverse si se acentúa acertadamente desde el punto de vista de la financiación. Esta es muy gravosa en nuestro país, en donde es práctica generalizada que el adquirente aporte por término medio cerca de un 40% del precio total de la vivienda, debiendo, en el caso de viviendas libres, amortizar el préstamo en un reducido período, que raramente excede de los cinco u ocho años y a unos tipos de interés elevados. En el caso de viviendas de protección pública, el plazo alcanza los doce años y los tipos de interés son sensiblemente inferiores a los imperantes en el mercado. En este sentido, podemos señalar que en la mayoría de los países desarrollados la financiación privilegiada -por unos u otros cauces- alcanza cotas no inferiores al 80% del precio, y los plazos de devolución del préstamo se extienden a veinte o veinticinco años.Ante este hecho, no resulta difícil intuir que en un período de recesión económica como el presente, y con la realidad del paro pesando sobre una gran parte de la población, la demanda se retraiga fuertemente y la actividad del sector construcción de viviendas alcance niveles mínimos.

Todos los países han considerado el problema de la vivienda como prioritario dentro de los planteamientos de la actividad de su economía, y ello por tratarse de la producción de un bien de primera necesidad que además facilita numerosos puestos de trabajo y es elemento motriz de la economía por su capacidad de inducción de actividad sobre otros sectores.

Ante esta situación recesiva como la que vivimos es conveniente plantearse las posibilidades de estimular la demanda de viviendas mediante una estrategia financiera adecuada.

Las cajas de ahorro y sus coeficientes

En los últimos años, la financiación de la vivienda reposaba esencialmente en las cajas de ahorro a través de la obligatoriedad de colocación de sus recursos en el sector, en función del coeficiente de regulación especial. El crédito oficial participaba en muy baja medida, y la banca privada, aunque estadísticamente ofrezca cifras de mediana participación en el sector, realmente hay que interpretarlas como financiación del circulante de constructoras e inmobiliarias, preferentemente pertenecientes a sus grupos financieros, lo que no se traducía en mejorar las condiciones de compra para el adquirente. La reforma del sistema financiero modifica el sistema en 1977. Al liberalizar los coeficientes de las cajas de ahorro, éstas buscan una mayor rentabilidad en la colocación de sus recursos, y si bien no los apartan sensiblemente del sector, los trasladan de la financiación de la vivienda de protección pública a la libre, con lo que aquel subsector entra en una profunda crisis que obliga al Estado, a través del crédito oficial, a intervenir directamente. Plan Especial de Viviendas de 1976, Plan de Viviendas Sociales, Plan de Viviendas de Protección Oficial, son diversas acciones a través de las que la Administración procura resolver el problema. El último de ellos, el Programa Trienal 1981-1983 de Construcción de Viviendas de Protección Oficial, involucra nuevamente a las cajas de ahorro y logra una participación importante de la banca privada.

Pero el programa, hay que reconocerlo, no constituye una solución definitiva, sino que es más bien un plan de emergencia. El problema de la vivienda se ha agravado porque ya no sólo afecta a la vivienda de protección pública, en parte subsanado con el aludido Programa Trienal, sino porque se ha extendido a la vivienda libre. Es claro que resulta necesario emprender una reforma en el sistema actual de financiación de la vivienda si quiere resolverse un problema de vital importancia para nuestra economía y nuestra sociedad.

Una breve ojeada sobre los países desarrollados del área occidental permite apreciar sensibles diferencias con el caso español, no ya en sus resultados -elevados porcentajes de financiación, plazos de devolución muy prolongados, tipos de interés moderados-, sino en su estructura. Cabe apuntar entre ellas:

- Intervención de numerosas y diversas situaciones financieras en el sector vivienda, dirigida a la financiación del adquirente.

- Existencia de un amplio número de entidades especializadas en el crédito hipotecario, particularmente orientado a la financiación de la vivienda.

- Funcionamiento de un mercado hipotecario en el cual se transaccionan los propios préstamos o, cada vez en mayor medida, títulos representativos de ellos, permitiendo el reciclaje de los créditos a largo plazo, refinanciando así a las entidades prestamistas.

- Intervención profunda y decisiva del Estado aun en los países de economía más liberal -Reino Unido y Estados Unidos-, regulando, incentivando y subvencionando el sistema.

La ley de Regulación del Mercado Hipotecario, recientemente aprobada (25 de marzo de 1981), aunque pendiente de reglamentación, puede constituir un punto de arranque de la reforma necesaria. No debe esperarse que el mercado hipotecario por sí mismo tenga entidad suficiente para modificar el sistema, pero sí debe procurarse que constituya un cauce a través del que se flexibilice la ineludible intervención estatal, haciéndola más compatible con una economía de mercado.

La ley prevé la creación de instrumentos ágiles a través de los cuales las entidades financieras puedan movilizar compromisos a largo plazo de sus recursos. Ello, sin duda, ampliará el círculo de las instituciones que financien la vivienda. Al mismo tiempo, y como necesidad ineludible, crea un fondo de regulación, gestionado por entidad promovida por el Banco Hipotecario, destinado a asegurar la liquidez de los títulos que se emitan con respaldo hipotecario. Abre cauces para desgravar e incentivar la canalización de ahorro hacia la adquisición de estos títulos.

Eficacia en el crédito

Apunta la institucionalización del ahorro vinculado que tan poco éxito tuvo en España y que, por el contrario, gracias a una hábil instrumentación, constituye una poderosa fuente de financiación de la vivienda en Francia, Alemania y algunos otros países. Finalmente, cabe destacar la propugnación de crear sociedades de crédito hipotecario, que con su especialización logran una mayor eficacia de este tipo de crédito, al tiempo que a través de ellas puede dirigirse más directamente el adecuado intervencionismo estatal. Insistirnos, pues: la reforma necesaria del sistema de financiación de la vivienda cuenta ya con un embrión; esperamos que su desarrollo sea acertado.