La adquisición de vivienda y el impuesto sobre la renta

En el sistema fiscal anterior, la inversión de la renta en la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente o de su unidad familiar no era objeto de incentivo alguno que estimulase tal inversión, mientras que sí lo eran las inversiones que, de la renta correspondiente al período impositivo, se realizaban en la adquisición de determinados valores mobiliarios y en mejoras en la productividad agraria.Ha sido el nuevo impuesto sobre la renta de las personas físicas (ley 44/1978, de 8 de septiembre) el que por primera vez atiende a la ayuda de tal carga social, por la vía tributaria.

El artículo 29 de la citada ley establece una deducción en la cuota del impuesto del 15% de las inversiones realizadas en la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a. constituir la residencia habitual del contribuyente.

Es. evidente que si una persona o una unidad familiar adquiriese más de una vivienda simultánea producirá tal derecho a la deducción aquella que sea habitada por el contribuyente durante mayor número de días en el año natural.

Para poder realizar tal deducción será preciso que la vivienda haya sido adquirida, en todo o en parte, con renta del período impositivo de que se trate, y que el importe comprobado del valor del patrimonio de la persona o de la unidad familiar, al finalizar el período impositivo, exceda del valor que arroje su comprobación al principio de aquél, por lo menos, en la cuantía de tales inversiones. Este requisito es un medio de comprobación de que la inversión lo ha sido con la renta no consumida del correspondiente período impositivo.

La deducción se aplica también a las viviendas que, aun estando ya adquiridas, no se hubieran pagado totalmente, y sólo en relación a los pagos que se hagan después de 1 de enero de 1979.

En todo caso, debe de tratarse de cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda propiamente dicha, incluido el suelo. También son deducibles de la cuota las cantidades invertidas en la ampliación de la vivienda, como, por ejemplo: mediante el cerramiento de la terraza, es decir, la ampliación de la superficie habitable de la vivienda. No se incluye en la deducción las mejoras, las cantidades destinadas a la conservación y reparación, a la adquisición de mobiliario, a la instalación de puertas de seguridad y contraventanas, etcétera.

Tampoco son base de deducción las cantidades correspondientes a la adquisición de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas.

El límite de la inversión que da derecho a la deducción es la totalidad de la renta del ejercicio, no consumida.

En el supuesto de que se compre la casa mediante préstamo, será deducible de la cuota del impuesto el 15% de la cantidad destinada, en cada año, a la amortización del capital prestado. El interés del préstamo que se satisfaga cada año constituirá gasto directamente deducible de los ingresos.

Cuando la vivienda se compra a plazos, se deducirá en cada año el 15% del importe del plazo que se abone, teniendo en cuenta, como se ha dicho anteriormente, que los intereses son deducibles de los ingresos. También se incluye en esta especial deducción de la cuota, por razón de incentivos a la inversión, las cantidades que se paguen cada año a entidades cooperativas dedicadas a la construcción de viviendas.

Es de destacar que la inversión deducible al 15% es la destinada a la adquisición de la vivienda que constituya el hogar familiar del contribuyente o a la que vaya a constituir en un próximo futuro tal residencia familiar o habitual. En este último caso será necesario que en un plazo de doce meses, contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras, aquélla deberá ser habitada por el sujeto pasivo.

Cuando se hayan practicado deducciones durante el período de construcción y no fuese ocupada la vivienda en el referido plazo de doce meses se sumarán las deducciones que se hayan practicado a la cuota del período impositivo en el que se haya dejado de cumplir tal requisito.

Finalmente, si se adquiere una vivienda habitual, y se hubiera disfrutado de la deducción por otra vivienda anterior, sólo se deducirá el 15% de la diferencia entre el precio de adquisición de la nueva vivienda y el valor de la anterior que ya hubiera sido objeto de deducción. Por ejemplo, una persona compra una casa, en 1977, en 4.000.000 de pesetas pagaderas en cuatro plazos anuales. En 1979 se habrá desgravado sobre un millón y en 1980 sobre otro millón. En 1981 compra una nueva casa, con destino a residencia permanente, en 6.000.000 de pesetas, a pagar en seis años. Como ya se ha desgravado dos millones, sólo podrá deducirse el 5% sobre los cuatro millones restantes, empezando a practicar la deducción en el ejercicio en que ya se hayan rebasado los dos millones desgravados en su día. Es decir, en 1981 y 1982 no deducirá nada. En 1983 practicará la deducción del 15% sobre el millón de pesetas correspondiente a dicho año, y así hasta completar los cuatro millones que por la nueva vivienda puede desgravar.