Trafalgar, 3, o cómo provocar la ruina de una casa como negocio

Cuando un determinado edificio en el casco viejo de la ciudad es declarado en ruina, el expediente en cuestión esconde, bastantes veces, un intento de su propietario de conseguir unos mayores beneficios a costa del solar ocupado por el edificio, cuyo valor crece en función de la demanda de suelo urbano. La declaración de ruina ha sido, en Madrid, un mal que ha acabado con más de un edificio, alguno con indudables valores históricos y arquitectónicos. Carlos Bellver ha estudiado lo que puede ser el ejemplo de una ruina de estas características: en el núntero 3 de la calle de Trafalgar viven catorce familias que, en función de una ruina posiblemente provocada, y a pesar de los esfuerzos de la Gerencia Municipal de Urbanismo para que no se produzca, pueden quedarse en la calle.

Si uno se fija detenidamente en la casa número 3 de la calle de Trafalgar, casi esquina a la de Luchana, puede ver un edificio que, ciertamente, no fue construido ayer, pero que conserva, de alguna forma, la prestancia que sus arquitectos le dieron a la hora de nacer, allá por los primeros años de este siglo. Sin embargo, eso no es más que una apariencia -revoco le llaman los entendidos-. Por dentro, la casa número 3 de la calle de Trafalgar es otro mundo, un mundo caracterizado por la ruina clandestina, los desconchones y la falta de servicios, que ni los propios inquilinos pueden arreglar. Todo está a la espera de que la casa sea declarada en ruina -tal como pretende su propietaria- o que se realicen las obras de reforma y consolidación necesarias, tal como defiende la propia Gerencia.La historia comienza en el año 1967 -¡hace ya más de doce años!- El entonces dueño de la finca -hoy lo es su hermana-, Francisco Ferreiro, explotaba también una panadería existente en los locales comerciales de los bajos. El señor Ferreiro quiso ampliar su negocio y pidió que se le concediera permiso oficial para, a base de derribar el muro de carga de la casa, poder construir un segundo horno de panadería. El permiso, claro, fue denegado. La causa de esa denegación estuvo en que, si se retiraba el muro de carga, el edificio entero se vendría abajo, al no disponer de un soporte suficiente.

Sin embargo, la retirada del muro en cuestión fue efectuada y la casa se quedó sin el apoyo suficiente. Pero, de momento, nadie notó nada. Es más, nadie le dio importancia a que el señor de la panadería hubiera decidido hacer obras en su obrador.

Cuando sí se empezó a notar que el muro había sido derruido fue dos años después, exactamente el 26 de septiembre de 1969. La noche de ese día, la parte trasero-derecha del edificio se hundió parcialmente. El dueño, que vivía en un piso de la misma casa, recibió el aviso del portero, pero prefirió que no le molestaran.

Pero no sería hasta mayo de 1974,cuando el deterioro del edificio se hacía cada vez más ostensible, que una de las vecinas se decidió a denunciar públicamente, ante el alcalde de Madrid, la infracción cometida y los riesgos que corrían los habitantes del inmueble, en el caso de que la propiedad del mismo no se hiciera cargo de las obras de reparación, sobre la premisa de que tal necesidad había surgido, precisamente, de un acto suyo, el derribo del muro de carga.

Sólo multas

Desde aquel mes de mayo hasta ahora, nada trascendente, desde el punto de vista de los vecinos, ha ocurrido en la casa número 3 de la calle de Trafalgar. Allí no ha habido más que inspecciones -oficiales o privadas- y el revoco de la fachada, que, hoy por hoy, no sirve para otra cosa que no sea para esconder celosamente la realidad del interior de las viviendas.Diecinueve días después de presentada la denuncia, el Ayuntamiento, a través de su Gerencia Municipal de Urbanismo, realizó el primer requerimiento a la propiedad para que arreglara los desperfectos causados. El plazo que se le concedió fue de quince días.

Pero inmediatamente surgió el primer recurso por parte de la propiedad, que, aunque oficialmente nada consiguió a su favor, logró lo más importante: no arreglar, dejar que la casa siguiera, como estaba.

Un año más tarde, en mayo de 1975, el arquitecto jefe de Edificación Deficiente, de la Gerencia, Santiago González, emitió un informe, dirigido al gerente, en el que se ratificaba en que la casa no estaba en ruina, y que lo que tenía que hacer la propiedad era arreglar los desperfectos. Además, la propiedad -que ya había pasado a manos de Julia Ferreiro, por fallecimiento de su hermano, en marzo de 1974- había alegado que el coste de tal reparación superaba el 50% del valor del inmueble, por lo que, de acuerdo con el artículo 183 de la ley del Suelo, lo que procedía era declarar la casa en ruina total y demolerla. Pero el señor González se mostró inaccesible a tales pretenciones y demostró en su informe números en mano, que el arreglo de la casa no llegaba a costar el 40% de su valor. Por tanto, o se arreglaba o la propiedad doña Julia- se atenía a las consecuencias.

A raíz de un nuevo requerimiento de la Gerencia para que la propiedad efectuara las reparaciones necesarias -incumplido, como el anterior-, surgió la primera multa que se le impuso. En este caso, por ser la primera, la cuantía no fue excesiva: sólo 10.000 pesetas.

Las obras siguieron sin ejecutarse, a pesar de los continuos requerimientos para ello por parte oficial, esto es, por la Gerencia Municipal de Urbanismo. Y las multas por parte oficial se sucedieron: 25.000 pesetas -febrero de 1975-, 50.000 pesetas -abril del mismo año-, otras 50.000 pesetas -en junio de 1975-, y 250.000 pesetas -agosto de 1975-, cada una de ellas seguida del correspondiente recurso de reposición que, sistemáticamente, era rechazado. Ninguna de las multas ha sido pagada.

De esta forma llegó el mes de octubre de 1975. El 8 de ese mes, el gerente municipal de Urbanismo -a la sazón, Ismael González de Diego- firmó una resolución por la que le imponía a la propiedad una nueva multa, de 500.000 pesetas, por incumplimiento de las órdenes dictadas por el organismo que él dirigía. Pero -y es lo más importante- en el mismo decreto por el que se imponía tal sanción, el gerente municipal de Urbanismo decidió que se iniciara expediente para que el Ayun tamiento ejerciese la acción sustitutoria, esto es, de acuerdo con la ley del Suelo, que el propio Ayuntamiento realice las obras necesarias y que, después, le pase el correspondiente cargo al dueño. Desde entonces, poco más.

Los dos últimos actos administrativos que se han producido han sido la apertura de un nuevo expediente sancionador -que, en este caso, puede suponer una nueva multa, de diez millones de pesetas-, y la comunicación al juzgado de guardia de los hechos, por si de ellos se desprendiera tanto de culpa.

"No se puede reconstruir", según la propiedad

EL PAIS se puso en contacto con la propietaria del edificio, que, además de remitirnos a su abogado, aseguró que «no hay ruina ni nadie la ha pedido».El abogado de Julia Ferreiro, Francisco García Jiménez, respondió a este periódico que «ni hay ruina provocada ni nada. Lo que pasa es que cuando todos llegamos a viejos no se puede reconstruir». El mismo abogado aseguró que «la ley prohibe que se reconstruya un piso», y que «todo está pendiente de un recurso ante el Supremo contra las resoluciones de Gerencia». Además, el señor García Jiménez afirmó que «la mitad de las multas las ha quitado la Audiencia».

Al ser preguntado sobre los informes de Gerencia que afirman que la propiedad ha incumplido sus órdenes, y que la casa es reconstruible, el abogado contestó «Mire usted: de arquitectos y aparejadores yo le puedo decir algo: hay más de un centenar procesados. Los primeros que no saben son ellos.»

Falta dinero

La pregunta que se hacen los vecinos, tras conocer, como parte interesada, la resolución de la Gerencia Municipal de Urbanismo, es: «Y ahora, ¿qué?»El Ayuntamiento puede, efectivamente, y de acuerdo con la ley, ejecutar la acción sustitutoria en los casos en que manifiestamente, la propiedad de un edificio se niegue a realizarlos. Pero surgen, en este planteamiento puramente legalista, dos problemas: uno, inmediato; el otro, a más largo plazo.

El primero de esos problemas es la escasez de recursos de que adolecen los ayuntamientos españoles y, en particular, el madrileño: ¿cómo pagar unas obras que el propietario de un edificio no quiere hacer y deja pasar el tiempo a la espera de que la casa se caiga y pueda conseguir mucho más dinero por el solar, si el municipio no dispone de fondos para ejecutar otras obras que interesan a un mayor número de ciudadanos?

Pero supongamos por un momento que el Ayuntam lento sí dispone de esos fondos, que realiza las obras y que, claro, se las paga a quien las haya ejecutado. A partir de ese momento surge el segundo de los problemas: ¿cómo conseguir que, una vez reparada la casa en cuestión y pagados quienes la han reparado, la propiedad se avenga a satisfacer al municipio los costes de tal reparación? El proceso administrativo, seguido en vía contenciosa, llevaría un largo procedimiento que, en ningún caso, le podría resultar rentable al Ayuntamiento.

Al final, la ruina real

Cierto es: la Gerencia Municipal de Urbanismo le ha dado la razón a los vecinos que reclaman que su casa no tiene por qué caerse, los vecinos han ejercido todos los derechos que la legislación vigente les concede, la Gerencia ha llegado al límite de sus posibilidades: decretar la acción sustitutoria. Pero todo este proceso, legalmente largo e innecesariamente demorado en el tiempo por la propiedad, sólo puede tener un final: la propia Gerencia tendrá que declarar la ruina inminente de la casa y proceder a su derribo; si así no lo hiciera, correría el riesgo de que la casa cayera sobre los vecinos. Y el caso es que catorce familias son muchos madrileños como para que puedan pesar sobre la conciencia de los técnicos y políticos municipales.Si antes de que se llegue a esa catastrófica situación la casa no es reparada (real y efectivamente, no sólo por un mandato oficial), Trafalgar, 3, podrá convertirse en un caso más -y van...- de ruina provocada en esta ciudad. Pero, mientras, la legislación sobre ruinas en este país está reclamando a grandes voces una revisión en profundidad que evite que casos como el de la calle de Trafalgar, y todos los que le han precedido y le seguirán, lleguen a producirse.