La ciudad obliga a pensar en una segunda vivienda
Los primeros tiempos industriales no impiden, aún, que la residencia siga fijándose mayoritariamente en la capital. Pero las condiciones de vida urbana se deterioraron rápidamente a mediados de la década de los sesenta. Tanto por las características físicas que ya adoptaba la ciudad como por los nuevos hábitos de desplazamiento en vehículo privado. Todos recordamos la desaparición de las zonas verdes lineales de los bulevares como una nefasta consecuencia. A nivel económico, el coche disputa rentabilidad y espacio a los demás sistemas de transporte. La ciudad, galopantemente enferma, impulsa a sus habitantes a buscar áreas rurales en que recuperarse los fines de semana.Dice el delegado de¡ Gobierno en el Area Metropolitana, Elías Cruz: «Fueron los mismos ejecutores de la ciudad mal hecha los que propusieron el remedio de la suburbanización temporal, jugando y ganando a dos paños: ciudad y campo. La presión suburbanizadora se ejerció sobre las áreas de mayor calidad ambiental, pero que pronto dejaron de serio para repetir el mismo modelo denso y masificado de¡ que se pretendía escapar. Esta vez, sobre los municipios serranos, que mantenían todavía su identidad, ya que las antiguas colonias de verano, al carecer de carácter masivo, permitían la conservación de la estructura urbana y el carácter arquitectónico de los pueblos, incidió en la demanda generalizada por la fuga temporal de Madrid según los nuevos estilos y modos consagrados por la explosión turística en las costas.»
Es así como se pone en el mercado una enorme masa de suelo, sustentadora de la segunda vivienda, que, incluso, rebasa los límites provinciales. Se inicia esta comercialización en forma de urbanizaciones extensivas. Y, en descripción de Elías Cruz: «Su localización no responde a una previa selección de las áreas más idóneas para tales desarrollos. Distribuidas indiscriminadamente por el territorio. con especial concentración en la gran unidad natural de la sierra, se acometen, en gran parte de los casos, por la legalización de un buen número de actuaciones muy desiguales amparadas en autorizaciones municipales de parcelación y urbanización. Y estos desarrollos de inocencia aparente son pronto sustituidos por promociones de carácter Intensivo con el empleo exclusivo de la vivienda multifamiliar y el amparo de autorizaciones y licencias municipales de urbanización y edificación.»
Deterioro agropecuario y ambiental
Pedro Pinto, director técnico de Planeamiento Local, precisa los efectos destructivos de este proceso en dos niveles. «Por una parte -explica- los solares o las casas de pequeña altura dentro de los cascos rurales y sus ensanches son sustituidos por edificaciones de pisos totalmente inadecuadas a su emplazamiento, con la consiguiente destrucción de edificios, ambientes y vistas de interés. Por otra parte. en los bordes de los cascos o incluso en terrenos bastante alejados de los mismos se conceden autorizaciones municipales para la construcción de ghettos turísticos sin amparo alguno en planeamiento de rango superior. Crecen así, como hongos, algunos municipios serranos, obligados, según dicen, a obtener ingresos por concesión de nuevas licencias con objeto de atender necesidades mínimas de servicios urbanos no previstas ni promociones anteriores.»
La pregunta es concreta: ¿Es que los alcaldes de ayuntamientos relativamente pequeños podían oponerse con éxito a las decisiones del órgano urbanístico superior para conseguir dar luz verde a esas aberraciones?
La respuesta del delegado del Gobierno en el Area también es bastante concreta: «Cuesta pensar que pudieran hacerlo sin el respaldo de otros organismos de ámbito y nivel provincia¡ y hasta nacional, tal vez guiados por un sentido excesivamente conservador de la tutela municipal.»
El resultado fue el ya lamentablemente conocido: hasta las actividades antes básicas de los pueblos afectados se abandonan y entran en un período híbrido y se descompensa la estructura de la población activa. En detrimento de lo agropecuario, forestal y ambiental, se generaliza la fuerte especulación en todo lo relacionado con el sector inmobiliario. Se ocupan los terrenos más llanos y verdes. O se espera ocuparlos con mayor lucro que invirtiendo en explotaciones agropecuarias.
Dispersión de la vivienda permanente
«Si algo como el ocio (segunda vivienda) fue resuelto con fórmulas de masificación, no puede extrañar que la demanda de la vivienda permanente se desarrolle bajo la misma fórmula. Así, la densidad residencia¡ en viviendas/Ha. de una determinada actuación no se fija con criterios urbanísticos y sociales, sino por el precio final que se quiere obtener por la hectárea de terreno bruto, que, a través de la oportuna repercusión por vivienda. conduce a la densidad final», explica Pedro Pinto, que añade: «Esas repercusiones, sobre suelo no ordenado o no apto. son bajas, lo cual permite aumentar la agresividad comercial de la promoción, pero con la contrapartida de los futuros costes sociales por la ocupación desordenada del territorio, las altas densidades y los desequipamientos sociales y de infraestructura. En estos casos, además, se genera una competencia desleal para promociones que operan sobre la base de las obligaciones legales y con planteamientos técnicos más correctos.»
Los datos de Coplaco sobre el proceso de dispersión de este tipo de vivienda de barriada o ciudad dormitorio arrojan ejemplos suficientemente ilustrativos. «Hasta los años setenta las actuaciones fuera de la legalidad urbanística se mantienen dentro de límites discretos, aunque algunos municipios interiores, pero sobre todo los exteriores al límite del Area Metropolitana, han puesto ya los fundamentos para un posterior desarrollo relámpago. Móstoles, Fuenlabrada, Parla y Valdemoro, en el Sur, junto a Collado-Villalba, Arganda del Rey y Alcalá de Henares, por señalar los más importantes del resto, constituyen una primera serie de aprobación de proyectos urbanísticos y de concesión de licencias de edficación sobre suelo rústico, en gran escala, como práctica habitual sin garantía alguna respecto a estructura, dotaciones y servicios. En algunos términos municipales, las doscientas viviendas por hectárea llegan a ser una cifra normal, mientras que en el resto oscilan alrededor de las 150 y raramente son inferiores a las cien.»
«Si no se hubiera producido tal avalancha de licencias sobre las tres grandes áreas de desarrollo espontáneo del Sur, del Oeste y del Este, con posterior contagio a las tres áreas restantes del Sureste, Suroeste y Norte, no hubieran sido necesarias, probablemente, las Normas Subsidiarias de los años 1974 a 1976. Posiblemente, tanto las propuestas del Avance de Esquema Director como el Concurso de Urbanismo Concertado de 1972 alentaron, de algún modo, tanto el fuerte desarrollo del Sur, previsto en malla direccional, como el libre emplazamiento y la gran dimensión de las actuaciones. Pero las imágenes de aquellas propuestas iniciales, reflejadas en los espejos municipales, fueron, sin lugar a dudas, una caricatura de las mismas, con todos sus defectos y ninguna de sus virtudes», concluye el director técnico de Planeamiento Local.
El modus operandi empleado en este proceso lo explica el delegado del Gobierno, que razona lo siguiente: «El suelo que iba sien do ocupado, unas veces continuaba como propiedad del agricultor primitivo, pero, en su mayoría, pasa a empresas pro motoras. Los expertos de éstas pintaron de color de rosa el futuro a las corporaciones locales, deseosas de desarrollo, y con siguen licencias de miles de viviendas sobre proyectos hechos en serie y en terrenos que se revalorizan por la autorización municipal de los proyectos o ante proyectos. Las variantes del negocio son numerosas. Y, dado que las familias con necesidad acuciante de hogar son muchas, las sumas de las primeras entregas permiten operar sin capital previo de maniobra. Las ganancias son tan seguras y altas como injustificadas, y el argumento de defensa a ultranza de las autonomías municipales pasa muchas veces por los beneficios persona les sin ley ni control. Tales operaciones no resultarían posibles sin el respaldo de algunos órganos superiores, obligados a ejercer la tutela de los municipios.» Elías Cruz precisa este punto con firmeza: «Curiosamente, las acciones de inspección y fiscalización que dan lugar a paralizaciones importantes, como es el caso de Collado-Villalba y Fuenlabrada en el verano de 1973, resultan rápidamente neutralizadas por la oportuna llamada al orden. Las consecuencias no hemos terminado de pagarlas aún.»
