Alquileres con freno

Usted quiere vivir en Barcelona y como no puede comprar, intenta alquilar un piso, un estudio, o una habitación. Una agencia inmobiliaria le informa de que los contratos son de tres años de duración como máximo, le pide una nómina cuyo importe doble la renta mensual del alquiler, una fianza de dos meses y el primer mes por anticipado. Por (pen)último, le cobra el diez por ciento de un año de renta más IVA. Echando cuentas, si encuentra en La Teixonera, un piso pequeño y medio amueblado por 850 euros de renta mensual, no entrará en él sin haber pagado casi 4.000 euros, (el resto de los) muebles, mudanza, agua, luz y gas aparte. Y si al cabo de los tres años el propietario no le renueva por un precio similar, se habrá de ir. Vuelta a empezar. No me diga nada, leo su rostro: “Señores políticos, hagan algo”, que en Barcelona hay más de 200.000 viviendas alquiladas.

Bastantes políticos propondrán durante las elecciones municipales del año que viene la medida siguiente: “Impondremos”, prometerán, “frenos a las subidas de los precios de los alquileres de viviendas”.

Cambiar la ley de arrendamientos urbanos es competencia del Estado y hoy esta decisión no está en la agenda de la mayoría parlamentaria en el Congreso. He aquí la primera excusa (la culpa es de Madrid).

En Europa, los frenos legales a las subidas de los precios de los alquileres son medidas adoptadas por países tan desarrollados como Alemania: en 2015, los alemanes modificaron su código civil y establecieron frenos (Mietpreisbremse) en las aglomeraciones urbanas más comprometidas, como Berlín. En su virtud, extinguido un alquiler, los propietarios no pueden incrementar la renta en más de un 10% de la que sea habitual en la zona de que se trate. Esta regla del 100+10 no se aplica a las viviendas que se ofrecen en alquiler por primera vez ni a las renovadas a fondo. Les ahorro los tremendos detalles regulatorios.

El alquiler con freno se puede analizar desde la economía, el derecho y la política.

Mis colegas catedráticos de economía enseñan que los controles de precios reducen la oferta y aumentan la demanda, favorecen a los inquilinos actuales, perjudicando a los futuros, y producen una distribución de renta entre propietarios e inquilinos que es progresiva solo si estos son más pobres que aquellos. Clemens Fuest, un economista alemán influyente, añade con razón que los alquileres con freno discriminan entre propietarios y favorecen a los inquilinos más ricos, como los jóvenes profesionales con sueldos altos. Fuest prefiere medidas más sofisticadas (gravar el suelo privado e incrementar oferta de viviendas sociales), pero su tempo (¡ay!) no coincide con el electoral.

Las gentes del derecho sabemos que la posesión prolongada propende a la propiedad, es decir, que quien vive mucho tiempo en una casa alquilada tiende a verla como suya. Una dislocación grave de la ley de arrendamientos urbanos es que considera arrendamiento de vivienda el de aquella “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Enseguida añade que el plazo mínimo de duración es de “tres años” y esto no suena a “permanente” en ninguna cuenta sensata. Urge incentivar alquileres a medio y largo plazo, el impuesto sobre los bienes inmuebles daría pie a distinciones.

La economía es la ciencia de los mercados y hay ciudadanos que no pueden acceder al de la vivienda. Los políticos saben que cada ciudadano tiene un voto (y que bastantes propietarios, como las empresas, no tienen ninguno). El alquiler con freno es ineficiente, pero ayuda a los inquilinos actuales y estabiliza población en los barrios. Una mudanza es peor que un incendio.

Si juntamos los tres puntos de vista y los proyectamos sobre el Área Metropolitana de Barcelona, podremos apuntar algunas soluciones: nuevas modalidades de alquiler a largo plazo, con rentas indexadas son preferibles a los frenos, cualquier medida es mejor o menos mala si perdura en el tiempo o, desde luego, si se adopta a nivel metropolitano (todos tienen derecho constitucional a una vivienda digna, pero no a vivir en la calle Provença). Luego: mejoremos sin cesar el transporte público. Más: hace tiempo que el venerable Plan General Metropolitano de 1976 debería haber sido sustituido por el anunciado Plan Director Urbanístico. En 1976 se planeaban viviendas para cuatro personas, cuando hoy la media de ocupación es de menos de dos y media. Muchos cambios mejorarían las cosas, pero están congelados por la lógica electoral. Toca acelerar, no frenar.

Pablo Salvador Coderch es catedrático de Derecho Civil de la Universitat Pompeu Fabra.