Un derbi con empate a cero

El Tribunal Superior de Justicia ha enviado esta semana al limbo la ambiciosa reforma del Santiago Bernabéu, mientras que la mudanza del Atlético a la Peineta se retrasa hasta 2018.

Vista aérea del estadio Santiago Bernabéu, en el paseo de la Castellana.
Vista aérea del estadio Santiago Bernabéu, en el paseo de la Castellana.álvaro garcía

La prensa deportiva, optimista por naturaleza, ha transmitido la presunta confianza del Real Madrid en que salvará la ampliación de su estadio pese a la sentencia judicial conocida esta semana que anula el plan urbanístico del Ayuntamiento de la capital. “El nuevo Santiago Bernabéu no corre peligro”, “El Madrid tiene un plan B”... Los titulares publicados tras conocerse el fallo siguieron la senda de las declaraciones del presidente de la Comunidad de Madrid, Ignacio González (Partido Popular): “Hay fórmulas para sacar el proyecto adelante”.

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La solución parece fácil: dado que el club no puede compensar a la ciudad con parcelas de su propiedad por el aumento de edificabilidad que proyecta en el entorno del Santiago Bernabéu —la justicia ha tumbado esa opción por contravenir la norma regional del suelo—, la Ley estatal de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (aprobada por el Partido Popular en junio de 2013) le permite hacerlo con dinero.

¿Cuánto le costaría así la operación urbanística al club?

La reforma, aprobada por el PP, queda a expensas ahora de las urnas

Con el anterior plan, el Real Madrid debía entregar cuatro parcelas en Carabanchel (valoradas en 4,4 millones) y pagar 6,6 millones en efectivo, además de demoler el centro comercial de La Esquina y convertirlo en un parque.

Un nuevo plan en el que el Real Madrid abonara en efectivo la operación tendría que tener en cuenta un incremento de edificabilidad de 31.900 metros cuadrados. El club debería pagar en compensación por el mantenimiento del equilibrio dotacional en la zona y por el incremento lucrativo.

Salvando las distancias, el proyecto de reforma del edificio del Banco de Madrid, en la plaza de Margaret Thatcher (junto a Colón), también prevé compensar en efectivo esos conceptos.

Un incremento de edificabilidad de 3.073 metros cuadrados, es decir, 10 veces menor, se traduce allí (a tres kilómetros de distancia, pero también en el paseo de la Castellana) en un pago de 1,05 millones de euros por el equilibrio dotacional y de 806.000 por el aprovechamiento lucrativo.

El Real Madrid se enfrenta sin embargo a obstáculos muy complicados para salvar el proyecto estrella de su presidente, Florentino Pérez, que ha sido el más prudente a la hora de opinar en público. El club se ha limitado a anunciar que “trabajará conjuntamente con el Ayuntamiento y la Comunidad en la subsanación de aquellos aspectos que sean necesarios para hacer viable el proyecto”.

El club invertiría 400 millones en un centro comercial y en cubrir el campo

Quizá esa cautela se deba a que Pérez lleva vendiendo la reforma desde hace más de 10 años.

“Tendremos el mejor estadio del siglo XXI. Las obras comenzarán el día después de las elecciones si gano. La cubierta estará terminada en 2008”, cita el diario As al presidente del club en sus actos de campaña para la reelección en 2004 (superó el 90% de votos). Pérez dejó la presidencia en 2006, volvió en 2009, fue reelegido en 2013... , pero la reforma del estadio siguió siendo tan solo una vistosa maqueta.

Reveses judiciales

  • El Tribunal Superior de Justicia (TSJM) anuló en 2012 la modificación del Plan General de Ordenación Urbana aprobada en 2009 para levantar pisos sobre los terrenos del Vicente Calderón y de la cervecera Mahou. Según el fallo de la Sección Primera de lo Contencioso-Administrativo, el plan no se ajustaba a derecho al permitir torres de hasta 17 pisos cuando la Ley del Suelo prohibía superar las cuatro alturas.
  • El Tribunal Supremo anuló esa sentencia en octubre de 2014 al estimar que no se había dado voz a Mahou, y obligó a repetir el proceso desde cero.
  • La Comunidad ya había cambiado la Ley del Suelo, y el Ayuntamiento aprobó un nuevo plan urbanístico.
  • La Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJM anuló el 2 de febrero la modificación del Plan General de Ordenación Urbana aprobada en 2012 para ampliar el Santiago Bernabéu. Consideró que el intercambio de parcelas previsto violaba la Ley del Suelo y no iba en beneficio de "un interés general".
  • El Ayuntamiento y la Comunidad no recurrirán ante el Tribunal Supremo. Apuntan que la salida pasa por redactar un nuevo plan que, en vez de ese intercambio de parcelas, obligue al club a monetizar las cargas urbanísticas.

Los obstáculos son ahora de índole política y económica.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia anuló el 2 de febrero la modificación del Plan General de Ordenación Urbana aprobada en noviembre de 2012 por el Ayuntamiento y la Comunidad. El recurso fue interpuesto por una familia en litigio con el club por unos terrenos expropiados junto al estadio. Las Administraciones han renunciado a recurrir ante el Tribunal Supremo, por lo que la única solución pasa ahora por aprobar un nuevo plan urbanístico. Pero la propia alcaldesa, Ana Botella (Partido Popular), reconoció el miércoles: “Con independencia de que haya que ver lo que hay que hacer para retomarlo, no parece que ya, por plazos, nos dé tiempo a tener una solución definitiva antes de junio”.

Quedan menos de 100 días para unas elecciones municipales y autonómicas en las que, según los sondeos, el Partido Popular podría perder la mayoría absoluta e incluso el gobierno del Ayuntamiento y la Comunidad, que mantiene desde hace 20 años.

El PP ya estaba al mando cuando, en 2001, el propio Florentino Pérez logró para su club 434 millones de euros por la venta de los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva —donde ahora se yerguen las cuatro torres—, merced a un convenio con ambas Administraciones. La Unión Europea no encontró entonces “argumentos suficientes” para sospechar que aquella operación supusiera una ayuda con dinero público al club (que saneó una deuda de 278 millones y pagó 78 millones por Zinedine Zidane, el fichaje más caro de la historia del fútbol hasta entonces). Pero la UE sí ha hallado argumentos ahora para investigar el proyecto actual de reforma del Bernabéu, motivo por el que el Tribunal Superior ya paralizó el proyecto en agosto a petición de Ecologistas en Acción.

La razón para anularlo ha sido sin embargo urbanística: el plan (aprobado por Alberto Ruiz-Gallardón, Ana Botella e Ignacio González) vulnera la Ley del Suelo y “no se produce en beneficio de un interés general”.

El proyecto permitía al club cubrir su estadio, construir un centro comercial de 12.250 metros cuadrados en la fachada del paseo de la Castellana, y hacer un aparcamiento subterráneo de 600 plazas. A cambio, debía convertir el centro comercial de La Esquina en un parque; ceder al Ayuntamiento cuatro parcelas en la calle de Mercedes Arteaga (en el distrito de Carabanchel), y abonar 6,6 millones de euros.

El tribunal vio ilegal ese intercambio de suelo, entre otros motivos por la distancia (siete kilómetros) que separa el paseo de la Castellana y Carabanchel.

El obstáculo para la operación, en resumen, es doble: primero, los gobiernos municipal y regional que salgan de las urnas en mayo deberán aprobar un nuevo plan compatible con los intereses del club. Y, además, el pago al que obligue ese nuevo plan deberá ser asumible para el Real Madrid.

Sobre todo porque la obra por sí sola puede costar hasta 400 millones (para financiarla, Pérez ha buscado un patrocinador que, por poner, incluso le ponga su nombre al estadio).

En 2011, el Ayuntamiento afirmó que el Real Madrid no ganaba ni un euro con el plan urbanístico anulado ahora por la justicia, porque cualquier posible descompensación económica se cubría con la obligación del club de invertir más de 200 millones en las obras y el “beneficio para toda la ciudad” que acarreaba el proyecto.

Ahora parece que además hará falta poner más dinero sobre la mesa. Siempre que el nuevo alcalde coincida en que lo mejor para Madrid es que al Real Madrid le vaya bien y autorice la reforma.

La mudanza del Atlético a La Peineta se atrasa a 2018

El estadio Vicente Calderón visto desde el aire.

El Ayuntamiento de la capital, gobernado por el Partido Popular, negocia con el Atlético de Madrid y la empresa Fomento de Construcción y Contratas un nuevo acuerdo que convierta en viable el traslado del club al estadio de La Peineta, una operación trabada desde hace seis años y que la crisis inmobiliaria ha terminado por hundir.

“Estamos negociando con el club para reequilibrar las incertidumbres económicas y judiciales de la operación”, admiten fuentes de la constructora, que añaden que la operación se valoró “en unas circunstancias muy diferentes” y ahora las cuentas no les cuadran.

Las obras, paralizadas unos días en noviembre como medida de presión, siguen ya su curso, pero no estarán terminadas hasta 2018, un año más tarde de lo previsto. Además, según dichas fuentes, la operación podría incluir a nuevos socios o requerir de una aportación adicional del Ayuntamiento para cuadrar económicamente.

El entonces alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón (PP), presentó en julio de 2004 el primer proyecto para convertir La Peineta en estadio olímpico. Para asegurarse de que tuviera uso después de los Juegos de 2012, negoció con el Atlético su mudanza desde el estadio Vicente Calderón, en cuyos terrenos, junto al río Manzanares, se edificarían viviendas. El convenio, firmado finalmente en diciembre de 2009, fijaba la fecha de esa mudanza en 2012. Pero Madrid perdió los Juegos Olímpicos de 2012, 2016 y 2020, lo que fue aplazando sucesivamente un proyecto ya de por sí ralentizado por la crisis económica.

El convenio de 2009 obligaba al Atlético a comprar el suelo donde se encuentra La Peineta —el estadio se valoró en cero euros por su “importante estado de deterioro”—, una parcela municipal de 88.150 metros cuadrados tasada en 41,2 millones de euros. Allí debía levantarse un campo de 73.000 asientos (20.000 más que el Calderón), valorado en 195 millones.

Para sufragar esa operación, el club firmó un acuerdo con FCC y Mahou. La constructora derribaría el Calderón y la fábrica de cerveza contigua, y levantaría en ese terreno 2.000 viviendas. Sin embargo, el pasado 4 de noviembre la constructora avisó de que no le salían las cuentas: la caída del precio de los pisos hacía inviable que su venta cubriera los gastos de la operación. El club, por su parte, ya se había dirigido en febrero de 2014 al Ayuntamiento para instarle a “actualizar” el convenio firmado en 2009.

El Ayuntamiento cedió la parcela de La Peineta al Atlético en régimen de concesión después de firmar el convenio, para que pudiera realizar la obra. Ese acuerdo expira en abril de 2017, momento en el que el club podría extender la concesión durante décadas, y seguir de alquiler en su propio campo, o comprarlo. El Ayuntamiento se comprometió a llevar a cabo una modificación urbanística —se aprobará el viernes— que permita esa segunda opción una vez concluidas las obras.

El suelo sobre el que se levanta La Peineta seguirá teniendo un uso exclusivamente deportivo, pero se admitirá que sea privado en vez de público.

El club evitará así el pago de un alquiler de dos millones de euros al año hasta final de siglo.

La operación está sujeta a otra incertidumbre: el plan urbanístico del Calderón ya fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia —por vulnerar la Ley regional del Suelo—. El Gobierno de la Comunidad (en manos del Partido Popular) modificó la norma, y el Ayuntamiento aprobó el año pasado un nuevo plan que aún no ha sido recurrido ante la justicia.

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