Desgavell racional

D’amagat del Parlament de Catalunya, un decret llei del Govern publicat el 23 de maig imposa el control de les rendes dels lloguers d’habitatges en els futurs contractes d’arrendament situats a les àrees que siguin declarades de “mercat tens”: les rendes pactades no podran superar en més d’un 10% el preu de referència dels lloguers a la zona, un preu de referència que algun dia (per determinar) establirà la conselleria competent. El decret, un desgavell econòmic i regulatori, és políticament racional, però no provocarà una pluja de pisos de lloguer a Barcelona.

Les conseqüències econòmiques de la imposició d’un sostre als preus màxims de gairebé qualsevol cosa són ben sabudes: si el límit és més baix que el preu d’equilibri de mercat, la demanda augmenta i l’oferta disminueix, sorgeixen les cues i el racionament. Al desgavell econòmic s’hi suma el de regulació: només en els darrers sis mesos s’han dictat ja tres decrets llei sobre arrendaments urbans (dos d’espanyols i un de català). La dansa i contradansa continuaran: un partit polític espanyol (el PP) ha presentat un recurs davant del Tribunal Constitucional contra el decret català, que anuncia un nou projecte de regulació pròpia per a l’arrendament d’habitatges al Codi Civil de Catalunya i que haurà d’estar a punt i presentat al Parlament de Catalunya d’aquí a sis mesos. Mentrestant, incertesa.

L’exposició de motius del decret català afirma que altres països, com França o Alemanya, han establert mesures de contenció de les rendes del lloguer d’habitatges. Com sempre, el dimoni es troba en els detalls: agafem el cas alemany. És cert que el dret alemany estableix frens per a les rendes a força zones del país. La pressió social i política sobre els lloguers és important a ciutats com Berlín, on l’esquerra radical exigeix l’expropiació de milers de pisos. A Alemanya, més de la meitat de la població viu en habitatges de lloguer; a Espanya és menys de la quarta part, herència d’una història de lloguers i rendes bloquejats fins al 1985. I, també és veritat, a les zones d’Alemanya declarades de preus tensos el límit als increments de rendes per als nous arrendaments és del 10% dels comparables al territori. Així doncs, la il·lació sembla òbvia: si ho han fet els alemanys, per què no ho hem de poder fer els catalans?

Bé, els alemanys no tracten els temes del dret com nosaltres o, més ben dit, com ho ha fet el nostre Govern: el control alemany de preus no s’aplica ni als habitatges nous, ni als habitatges modernitzats (els pisos en què el cost de la rehabilitació arriba, com a mínim, a un terç del de construcció d’un habitatge similar nou), mentre que el català arribarà a totes les situades en zones de mercat tens. A més, el mecanisme concret per establir rendes de referència és més objectiu i transparent que el que proposa el Govern, atès que exigeix el concurs d’experts locals o una valoració qualificada.

Ara bé, el desgavell regulatori i econòmic és, des del punt de vista polític, perfectament racional, respon a la lògica política impecable de la conquesta o conservació del poder menys d’una setmana abans de les eleccions (ja ha donat els seus fruits). Les mesures anunciades al decret seden els anhels de bona part de la població de Barcelona que viu de lloguer i de la que vol fer-ho en els escassos 100 quilòmetres quadrats del seu municipi: qui no vol viure a Gràcia o a Sants? Hi ha diverses maneres perquè alguns ho aconsegueixin (tots no podran, naturalment): un és el mercat, que, en una ciutat de renom com Barcelona i només que estigui governada mitjanament bé, fa que cases i pisos passen dels qui només poden llogar-los per pocs diners als qui poden pagar més. Una altra, el control de les rendes, que fa que els habitatges estiguin habitats per llogaters antics o que puguin arribar a ser-ho per alguns de nous que no poden accedir al mercat, però a costa del fet que, a la llarga, el mercat s’encongeixi. Les solucions raonables combinen tots dos sistemes, però l’anunci de controls improvisats de preus és un desgavell. Aquestes coses es poden fer reflexivament, escoltant uns i altres, analitzant pros i contres, parlant-les i debatent-les abans: parlar és el que fa un Parlament abans de legislar. La lògica política no multiplicarà l’oferta de pisos de lloguer.

Pablo Salvador Coderch és catedràtic de Dret Civil de la Universitat Pompeu Fabra.